SCPI de plus-value : fonctionnement, avantages, inconvénients

SCPI de rendement, SCPI fiscales et SCPI de plus-value, les sociétés civiles de placement immobilier sont des structures d’investissement collectif. Grâce aux revenus locatifs générés sur l’acquisition de biens immobiliers professionnels ou résidentiels, les investisseurs reçoivent des dividendes ou défiscalisent.

Ces avantages fiscaux ou gains financiers sont calculés au prorata des parts investies dans la SCPI. Intéressons-nous aujourd’hui aux SCPI de plus-value. Quel est le fonctionnement d’une SCPI de plus-value ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCPI de plus-value ? Faisons le point.

Que retenir sur le fonctionnement d’une SCPI de plus-value ?

La SCPI ou société civile de placement immobilier acquiert un portefeuille de biens immobiliers résidentiels ou professionnels avec l’investissement collectif de particuliers. L’objectif est de redistribuer les gains des revenus locatifs sous forme de dividendes ou d’avantages fiscaux pour défiscaliser.

La SCPI de plus-value appelée aussi SCPI de capitalisation acquiert aussi des biens immobiliers résidentiels avec pour objectif de valoriser à long terme le capital investi. Lors de la revente des parts achetées dans la SCPI, l’investisseur bénéficie en principe d’une plus-value substantielle.

Le fonctionnement d’une SCPI de plus-value

Un investisseur ou associé achète une ou plusieurs parts dans la SCPI constituée d’un portefeuille de biens immobiliers résidentiels de qualité et décotés. Cela signifie que les biens acquis ont une valeur inférieure à celle du marché en raison de travaux de rénovation importants à mener. À l’issue de leur rénovation, ils retrouvent leur côte réelle. La valeur des parts achetées augmente et in fine le bénéfice possible de plus-value. En principe, il y a un très faible taux de rendement au contraire d’une SCPI de rendement. L’acquisition des parts se fait à crédit ou au comptant.

Les types d’actifs d’une SCPI de plus-value

Les biens immobiliers acquis au titre d’une SCPI de plus-value sont rares sur le marché. Ils sont principalement situés en région parisienne. Les actifs sont en nue-propriété, en viager ou réglementés par la loi de 1948.

Logements en nue-propriété ou en viager

La SCPI possède le bien sans en avoir l’usage. L’acquisition du bien est à prix réduit de l’ordre de 40 %. L’usage est laissé au locataire avec une durée limitée. À l’issue, le bien est revendu avec une cote à sa juste valeur offrant aux investisseurs une plus-value de leurs parts. L’acquisition en viager fonctionne sur le même principe avec en plus le versement d’une rente viagère en principe jusqu’au décès du vendeur.

Logements loi 1948

Cette loi, mise en place après la 2ᵉ guerre mondiale, offre aux locataires des loyers réglementés et bas. Une SCPI qui possède des actifs sous couvert de cette loi, acquiert des logements en nue-propriété ou viager à des tarifs bas en raison de faibles revenus locatifs. Lorsque le logement est libre de tout locataire, le loyer retrouve la valeur du marché et le bien sa cote officielle lors de sa revente. Cette loi est vouée à disparaître à court terme.

Quels sont les avantages d’une SCPI de plus-value ?

Investir dans une SCPI de plus-value présente nécessairement des avantages. Le premier est lié à l’objectif même d’une SCPI de plus-value : la valorisation quasi-certaine des parts acquises. Le parc immobilier d’une SCPI de plus-value est porteur et constitué de biens de grande qualité au sein de quartiers cotés.

Le second avantage, comme avec toutes SCPI, est la gestion déléguée de la SCPI. C’est une société qui se charge de tout au profit des investisseurs : récolte des fonds, acquisitions, revente.

Enfin, la possession de parts dans une SCPI de plus-value ne génère pas d'impôt supplémentaire. Si l’acquisition est obtenue avec un crédit, les intérêts de l’emprunt peuvent diminuer la base foncière voire créer un déficit foncier.

Quels sont les inconvénients d’une SCPI de plus-value ?

Les SCPI de plus-value ont aussi des inconvénients que l’investisseur se doit de connaître avant tout achat de parts.

Les frais d'acquisition et de gestion, d’abord, sont de l’ordre de 8 à 12 %. L’investissement est à long terme ce qui implique peu ou pas de liquidités. De plus, les SCPI de plus-value n’octroient pas de dividendes aux investisseurs. Ils ne peuvent escompter de revenus. Ils conservent leurs parts longtemps avant d’obtenir un bénéfice (au prorata des parts investies) lors de la revente des biens .

L’inconvénient principal réside sur l'imposition des plus-values. Avant 2012, la durée d’engagement courait au minimum sur 15 ans car, passé ce délai, les plus-values immobilières étaient exonérées de taxes. Aujourd’hui, les plus-values immobilières (hors résidence principale) sont exonérées d'impôts après un délai de 30 ans. En cas de revente avant ce délai, les plus-values sont taxées à 19 % au titre de l’IR et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Comme avec une SCPI de rendement ou une SCPI fiscale, l’investissement dans une SCPI de plus-value est intéressant à long terme. La valorisation des parts acquises est régulière et permet d’escompter un bénéfice important lors de la cession. Pour choisir un placement dans une SCPI, les conseils d’un fiscaliste, d’un banquier ou d’un courtier financier sont nécessaires.