Assurance dommages ouvrage après travaux : est-ce possible ?

Au moment de la construction ou de la rénovation de grande ampleur de son bien, le propriétaire doit souscrire une assurance dommages ouvrage.

Indispensable pour couvrir les désordres liés aux travaux, elle s'avère nécessaire en cas de vente du bien après la réception du chantier. Pourtant, tous les maîtres d’ouvrage n’ont pas su ou n’ont pas pu l’obtenir en amont du chantier. Dans ce cas, est-ce envisageable d’obtenir une assurance dommages après travaux ? À suivre notre réponse.

Est-ce possible de souscrire une assurance dommages ouvrage après travaux ?

L’assurance dommages ouvrage ou DO est obligatoire depuis la loi Spinetta de 1978 pour toutes les personnes physiques ou morales propriétaires et maîtres d’ouvrage comme :

• les promoteurs ;
• les vendeurs de biens ;
• les mandataires ;
• les syndics de copropriété ;
• les particuliers.

Seules quelques rares exceptions comme les personnes de droit public échappent à cette règle. En théorie, l’assurance dommages ouvrage doit être souscrite avant le début des travaux sous peine de sanctions civiles et pénales. Le contrevenant risque une amende de 75 000 € et six mois de prison. Pour les particuliers, aucune sanction ne s’applique s’ils construisent le logement pour eux-mêmes ou un membre de leur famille. Cependant, en cas de défaut d’assurance, ils peuvent avoir de grandes difficultés à obtenir un prêt ou vendre leur bien. Néanmoins, il est possible de souscrire une assurance dommages ouvrage dite rétroactive après la réception du chantier.

Quelles sont les conditions pour souscrire une assurance dommages ouvrage après travaux ?

Plusieurs raisons peuvent amener un maître d’ouvrage à ne pas avoir souscrit une assurance dommages ouvrage avant le démarrage du chantier comme :

• La méconnaissance de l’obligation de souscription.
• Le refus ou l’impossibilité de trouver un assureur qui accepte le risque.
• La réalisation des travaux par soi-même pour se loger soi ou pour loger un membre de sa famille proche.

Le problème se pose néanmoins en cas de vente du bien si elle a lieu avant la fin de la période de garantie qui dure dix ans après réception des travaux. Le notaire peut demander une attestation d’assurance. Si le propriétaire ne peut la fournir, il peut refuser la vente ou décoter la valeur du bien. Les propriétaires successifs peuvent se retourner contre le vendeur en cas de dommages. Pour qu’un assureur accepte la souscription d’une assurance dommages ouvrage après travaux, il faut remplir certaines conditions comme :

• Un bien immobilier disponible à la vente.
• Une maîtrise d'œuvre complète et une étude de sol pour des travaux d’un montant supérieur à 200 000 €.
• Un clos couvert ou hors d’eau/hors d’air réalisé par une entreprise du BTP ou des artisans couverts par leur garantie décennale au moment des travaux de construction.

Que couvre une assurance dommages ouvrage après travaux ?

L’assurance dommages ouvrage après travaux couvre les désordres du gros œuvre et du second œuvre des ouvrages neufs, rénovés ou en extension et relevant de la garantie décennale. Elle est effective dix ans après la fin du chantier ou neuf ans si le maître d'œuvre a souscrit une garantie de parfait achèvement. Pour rappel, la DO préfinance les frais de réparation des dommages avant la recherche en responsabilité décennale du maître d'œuvre. Le maître d’ouvrage est ainsi indemnisé très rapidement, au maximum 105 jours après la déclaration du sinistre. Les dommages pris en charge par l’assurance dommages ouvrage après travaux peuvent être de deux types :

• Les dommages remettant en cause la solidité et la durabilité des ouvrages, mais aussi de leurs équipements indissociables : défauts au niveau de la charpente, de la toiture, des fondations, etc.
• Les dommages rendant impossible l’habitabilité ou la destination d’usage des ouvrages, mais aussi de leurs équipements indissociables : problèmes d’étanchéité, d’isolation, etc.

Tous les désordres liés à la finition ou aux équipements dissociables sont couverts par la garantie biennale quand elle est souscrite par le maître d'œuvre. Il va de soi que les dommages liés à un mauvais entretien ou une cause étrangère par exemple ne sont pas pris en charge par une DO.

Combien coûte une assurance dommages ouvrage après travaux ?

Une assurance dommages ouvrage après travaux coûte en moyenne 20 à 30 % de plus qu’une souscription avant travaux. Le tarif dépend des compagnies d'assurances qui fixent librement le prix, mais pas que ! D’autres critères entrent en ligne de compte comme :

• le type et la superficie du bien ;
• l’usage du bien ;
• la nature des travaux ;
• le montant des travaux.

À titre d’exemple, un propriétaire doit payer :

• Environ 5 000 € pour des travaux d’un montant inférieur ou égal à 250 000 €.
• Environ 6 000 € pour des travaux d’un montant inférieur ou égal à 500 000 €.
• Environ 8 000 € et plus au-delà de 500 000 € de travaux.

À ce tarif, il faut en général ajouter 1 000 à 1 500 € pour la réalisation d’un audit exigé par la compagnie d’assurances.

Comment trouver une dommages ouvrage après travaux ?

En temps normal, il est déjà très compliqué de trouver une assurance dommages ouvrage. Peu de compagnies la proposent en raison du taux de sinistralité élevé, des indemnités importantes et de la durée longue de la garantie à savoir dix ans. L’assureur doit avoir une excellente capacité financière. Trouver une assurance dommages ouvrage après travaux est encore plus compliqué. Le propriétaire va devoir remplir de nombreuses conditions, mais c’est souvent indispensable en cas de revente du bien. La mise en concurrence des offres reste la solution idéale pour choisir le meilleur assureur. Le maître d’ouvrage peut utiliser un comparateur en ligne. Gratuit et sans engagement, il obtient rapidement des devis personnalisés. Il peut aussi mandater un courtier indépendant. Déléguer sa recherche à un expert est quelquefois le seul moyen pour trouver une assurance dommages ouvrage après travaux. Le courtier connaît très bien le secteur et le marché. Il dispose d’un grand réseau de partenaires et est un excellent négociateur.

Pour conclure, oui, il est possible de souscrire une assurance dommages ouvrage après travaux. Pour autant, la tâche s’avère compliquée, car peu d’assureurs vont accepter. Légalement, la DO est obligatoire pour protéger le propriétaire et les propriétaires successifs des dommages de nature décennale après la réception du chantier. Si le maître d’ouvrage s’est vu refuser une assurance DO pour couvrir ce type de risque, il peut saisir, par lettre recommandée, le Bureau central de tarification ou BCT.