Assurance dommages ouvrage autoconstruction : comment choisir ? Quel coût ?

Chaque année en France, près de 3 % des particuliers se lancent dans l’autoconstruction de leur résidence principale.

Ces mille Français réalisent environ 30 à 50 % d’économies par rapport à une construction exécutée par un professionnel. La loi autorise l’autoconstruction où le particulier est à la fois maître d'ouvrage et maître d'œuvre. Mais qu’en est-il des assurances et notamment de la garantie dommages ouvrage ? Obligation, protection, choix, coût, passons en revue dans cet article les spécificités d’une assurance dommages ouvrage autoconstruction.

Qu’est-ce qu’une assurance dommages ouvrage autoconstruction ?

Pour réglementer la responsabilité dans le secteur de la construction en France, la loi Spinetta est votée en 1978. Elle oblige les professionnels du BTP, les maîtres d'œuvre, et les donneurs d’ordres des travaux, les maîtres d’ouvrage, à souscrire des assurances. Les premiers doivent souscrire une garantie décennale et les seconds une assurance dommages ouvrage ou DO. Les deux assurances sont interdépendantes l’une de l’autre. La garantie décennale protège des vices et malfaçons survenus sur les travaux, et ce pendant une période de dix ans à la réception du chantier. L’assureur indemnise le maître d’ouvrage des frais de réparation si la responsabilité du maître d'œuvre est engagée.

La garantie décennale est obligatoire pour tous les travaux d’une construction neuve, d’une extension ou d’une rénovation des ouvrages. Quant à l’assurance dommages ouvrage, elle préfinance l’indemnisation des dommages couverts par la garantie décennale. Cela évite d’attendre une décision de justice souvent très longue. L’assureur se retourne ensuite vers l’assureur du constructeur pour le remboursement des frais liés à la garantie décennale. Avec la DO, la prise en charge des réparations intervient au maximum 105 jours après la déclaration. L’assurance dommages ouvrage entre en jeu à la fin de la première année de réception des travaux, soit à l’issue de la prise en charge de la garantie de parfait achèvement.

Est-ce obligatoire de souscrire une assurance dommages ouvrage autoconstruction ?

Toute personne physique ou morale employant un maître d'œuvre pour réaliser ses travaux de construction ou de rénovation souscrit obligatoirement une assurance dommages ouvrage. La banque exige d’ailleurs cette garantie si elle finance avec un emprunt les travaux. Cependant, en cas de défaut d’assurance, aucune sanction n’existe pour le particulier qui réalise lui-même ses travaux. Pour un promoteur ou un vendeur ou un constructeur de maisons individuelles, les sanctions peuvent aller jusqu’à 75 000 € d’amende et 6 mois d’emprisonnement. Avec une autoconstruction, l’obtention d’une DO est très compliquée. Pourtant, l’autoconstructeur a tout intérêt à en souscrire une. En cas de revente de son bien, il est responsable des dommages pendant dix ans à l’égard du nouvel acquéreur. Sans assurance dommages ouvrage, l’autoconstructeur risque de voir son bien fortement décoté, voire impossible à vendre. Il faut toutefois distinguer deux types d’autoconstruction : totale et partielle.

L’assurance dommages ouvrage dans le cas d’une autoconstruction totale

Quand le particulier choisit une autoconstruction totale, il construit sa maison intégralement, gros œuvre et second œuvre, sans faire appel à des professionnels du BTP. Il est à la fois le maître d'œuvre et le maître d’ouvrage. De fait, aucune garantie décennale ne peut être engagée et donc in fine aucune DO puisque l’assureur de la DO ne peut pas se retourner vers l’assureur de la décennale. La souscription de l’assurance dommages ouvrage autoconstruction est donc très compliquée, voire impossible. L’assureur prendrait trop de risques financiers. C’est un dilemme pour le particulier, car nous l’avons vu, l’assurance dommages ouvrage reste essentielle pour l’obtention d’un crédit ou en cas de revente du bien.

L’assurance dommages ouvrage dans le cas d’une autoconstruction partielle

Avec une autoconstruction partielle, le particulier réalise seulement le second œuvre de sa maison. Il confie le gros œuvre, soit les fondations, les murs, la charpente, la toiture, à un ou plusieurs maîtres d'œuvre. Ces derniers disposent obligatoirement de la garantie décennale pour la mise en œuvre des travaux et souscrite avant le début du chantier. Il est donc plus facile d’obtenir une assurance dommages ouvrages autoconstruction dans ce cas de figure. En cas de vices ou défauts du gros œuvre, l’assureur de la DO peut se retourner vers l’artisan ou l’entreprise pour la recherche de responsabilité et donc le remboursement des frais.

Que couvre une assurance dommages ouvrage autoconstruction ?

Une assurance dommages ouvrage autoconstruction couvre les mêmes désordres et dommages qu’une garantie décennale, à savoir les sinistres affectant le gros œuvre et le second œuvre des ouvrages neufs ou rénovés. Il existe deux types de dommages pris en charge :

1. Les dommages mettant en péril la solidité et la pérennité du bâtiment ainsi que de ses équipements indissociables : problèmes sur les murs, la toiture, les fondations, etc.
2. Les dommages compromettant l’habitabilité et la destination d’usage du bâtiment ainsi que de ses équipements indissociables : problèmes de chauffage central, d'assainissement, d’isolation, etc.

Les défauts les plus courants sont ceux liés à l’étanchéité avec des infiltrations d’eau par le toit, le sol ou les façades. L’assurance dommages ouvrages ne couvre pas les sinistres liés à un mauvais entretien, une mauvaise utilisation ou des défauts d’ordre esthétique. Pour ces derniers, il faut souscrire une garantie biennale. Dans le cadre d’une autoconstruction, il peut être intéressant de souscrire également une garantie dommage aux existants.

Comment choisir une assurance dommages ouvrage autoconstruction ?

Pour choisir une assurance dommages ouvrage autoconstruction, le particulier va devoir faire un point sur ses besoins et son budget. Il liste toutes les garanties auxquelles il peut souscrire pour une protection optimale de son chantier. La première des garanties à avoir est la responsabilité civile. Cette assurance permet une prise en charge des dommages matériels ou corporels causés aux tiers. Pour une DO, c’est plus compliqué, nous l’avons vu. Au regard des risques financiers importants, peu d’assureurs proposent cette garantie, à plus forte raison en autoconstruction. Mettre en concurrence les offres est la meilleure solution pour obtenir une assurance dommages ouvrage autoconstruction. Le maître d’ouvrage peut démarcher en direct les assureurs comme AVIVA, la MAAF, AXA ou encore APRIL. Il peut mandater un courtier spécialisé. Il peut également utiliser un comparateur en ligne gratuit pour obtenir des devis personnalisés. Le maître d’ouvrage compare les tarifs, les options, les plafonds d'indemnisation et les exclusions de garantie.

Combien coûte une assurance dommages ouvrage autoconstruction ?

Le coût d’une assurance dommages ouvrage varie en France de 2 500 € pour une petite rénovation d’appartement à près de 5 000 € pour la construction d’une maison individuelle. En pourcentage, il faut compter de 1 à 7 % du montant total des travaux. Dans le cas d’une autoconstruction, la prime est majorée. Elle est acquittée en une seule fois, en principe trois mois avant le début du chantier. Les tarifs varient beaucoup d’un assureur à un autre. Les compagnies évaluent le risque encouru en prenant en compte :

• le type de logement ;
• la nature et le montant des travaux ;
• le lieu et la superficie du logement ;
• le passif des artisans le cas échéant ;
• les options souscrites.

Pour résumer, une assurance dommages ouvrage autoconstruction n’est pas obligatoire, car souvent impossible à souscrire lorsque le maître d’ouvrage réalise la totalité des travaux de sa maison. Par contre, dans le cas d’une autoconstruction partielle, la DO est obligatoire puisqu’une partie des travaux, ceux du gros œuvre, est réalisée par des professionnels du BTP. Ils disposent donc d’une garantie décennale vers laquelle l’assureur de la DO peut se retourner en cas de dommages. L’assurance dommages ouvrage protège le propriétaire, mais également les acquéreurs suivants lors de la revente du bien. Sans la souscription de cette garantie, le notaire peut refuser la vente du bien ou appliquer une baisse significative de sa valeur.