L'assurance dommages ouvrage est-elle vraiment obligatoire ?

Pour se prémunir des risques liés à leur activité, les professionnels à l’instar des travailleurs indépendants ou des entreprises souscrivent des assurances.

C’est le cas de la responsabilité civile pour les dommages aux tiers, de la garantie des locaux et des biens ou encore de la garantie perte d’exploitation pour les préjudices financiers. Tous les secteurs d’activité sont concernés y compris le secteur du BTP pour lequel la loi impose des assurances spécifiques aux maîtres d'ouvrage et aux maîtres d’ouvrage. Il s’agit pour les premiers de la garantie décennale et pour les seconds de l’assurance dommages ouvrage ou DO. Intéressons-nous aujourd’hui à la DO. À quoi sert cette assurance et est-elle vraiment obligatoire ? Faisons le point.

Qu’est-ce qu’une assurance dommages ouvrage ?

L’assurance dommages ouvrage est corrélée à la garantie décennale. Elle préfinance les frais de réparation des dommages des travaux à l’issue d’un chantier et relevant de la garantie décennale. Concrètement, une DO garantit les vices, défauts et malfaçons des travaux de construction, d’amélioration ou de rénovation des ouvrages mis en œuvre par un professionnel du BTP. Ce dernier a au préalable souscrit une garantie décennale pour couvrir ses travaux. L’assureur de la DO prend en charge les frais de réparation des dommages après une expertise et en respectant des délais légaux. Le maître d’ouvrage n’est donc pas obligé d’attendre une recherche en responsabilité ou une décision de justice. Il est indemnisé rapidement. À charge ensuite à l’assureur de la DO de récupérer les sommes engagées auprès de l’assureur de la garantie décennale du professionnel responsable des dommages. L’assurance dommages ouvrage couvre le maître d’ouvrage ou les propriétaires successifs pendant dix ans ou neuf ans après l’expiration de la garantie de parfait achèvement. Elle se termine en même temps que la garantie décennale.

Pour qui l’assurance dommages ouvrage est-elle vraiment obligatoire ?

L’assurance dommages ouvrage est obligatoire depuis la loi Spinetta de 1978. Cette dernière oblige toute personne physique ou morale qui fait construire ou rénover un ouvrage pour son compte ou le compte d’autrui à souscrire, avant le chantier, une DO. Le Code des assurances mentionne à l’article L242-1 qu’il peut s’agir :

• du propriétaire de l’ouvrage ;
• du vendeur de l’ouvrage ;
• du mandataire du propriétaire de l’ouvrage.

L’assurance dommages ouvrage est donc vraiment obligatoire pour les professionnels tels que les constructeurs de maisons individuelles, les promoteurs, les syndics ou encore les vendeurs de biens. La DO est aussi vraiment obligatoire pour les particuliers faisant réaliser par des artisans ou une entreprise des travaux de construction neuve ou de rénovation de grande ampleur. Seuls les particuliers réalisant les travaux de leur logement en autoconstruction pour eux-mêmes ou un membre proche de leur famille peuvent être dispensés de souscription.

Que risque-t-on en cas de non-souscription à une assurance dommages ouvrage vraiment obligatoire ?

En cas de non-souscription à l’assurance dommages ouvrage, le contrevenant s’expose à des sanctions comme le stipule le Code des Assurances à l’article L243-3. Il s’agit de sanctions civiles et pénales pouvant aller jusqu’à 75 000 € d’amende et 6 mois de prison. Aucune sanction ne s’applique pour le particulier réalisant les travaux en autoconstruction. Par contre, il risque de se voir refuser son crédit immobilier ou de subir une moins-value de son bien en cas de revente. À noter que les personnes morales de droit public ou les personnes morales de droit privé avec une grande capacité financière sont dispensées de DO.

Comment enclencher une assurance dommages ouvrage vraiment obligatoire ?

En cas de sinistre survenant dans les dix ou neuf ans après la réception des travaux, le maître d’ouvrage informe par lettre recommandée avec AR l’assureur de la DO. Les délais de déclaration sont mentionnés dans les conditions générales du contrat. À réception du courrier, l’assureur mandate un expert pour constater les dommages. S’ils relèvent de la garantie décennale, l’assureur doit :

• Proposer une indemnisation au propriétaire dans un délai de 90 jours.
• Indemniser le propriétaire, s’il accepte le montant, dans un délai maximal de 105 jours après réception de la demande.

Quels types de dommages couvre une assurance dommages ouvrage vraiment obligatoire ?

L’assurance dommages ouvrage est vraiment obligatoire pour tous les travaux relatifs au gros œuvre et au second œuvre des ouvrages neufs ou rénovés. Deux types de dommages sont garantis par la DO :

1. Les dommages affectant la solidité et la pérennité du bâtiment et de ses équipements indissociables comme des vices au niveau de la charpente, des fondations ou des murs porteurs.
2. Les dommages remettant en cause l’habitabilité ou la destination d’usage du bâtiment et de ses équipements indissociables comme un défaut d’étanchéité ou d’isolation.

Les dommages fréquemment constatés sont des fissures dans les murs ou les fondations, un effondrement de la toiture, des infiltrations d’eau par la façade ou la toiture, etc. L’assurance dommages ouvrage ne prend pas en charge les défauts liés aux équipements dissociables du bâtiment comme un problème sur les volets, les revêtements, les sanitaires. C’est la garantie biennale qui s’en charge. La DO ne couvre pas non plus un incendie durant le chantier, un défaut d’entretien ou d’utilisation du propriétaire, un retard de livraison du chantier.

Combien coûte une assurance dommages ouvrage vraiment obligatoire ?

Le coût d’une assurance dommages ouvrage vraiment obligatoire varie en fonction de plusieurs critères comme :

• Le type de l'ouvrage : maison, appartement, local, entrepôt, etc.
• La destination de l’ouvrage : vente, location, particulier, professionnel.
• Le montant total des travaux.
• Le lieu du chantier.
• L’expérience des professionnels, etc.

Les compagnies d’assurances sont libres de fixer le tarif d’une DO, mais en moyenne le prix représente de 2 à 4 % du montant total des travaux. Ce pourcentage est dégressif. Le coût augmente également en fonction des options souscrites comme la garantie tous risques chantier ou la garantie des existants. Les assureurs imposent cependant un tarif minimum variable de 2 000 à 3 000 €, et ce, quel que soit le type des travaux. La cotisation d’une DO est payable en une seule fois et en principe avant le démarrage du chantier.

Pour trouver une assurance dommages ouvrage, il est conseillé de se tourner vers des assureurs spécialisés ou de recourir à un comparateur en ligne. Cet outil gratuit délivre rapidement des devis 100 % personnalisés. Il faut savoir que peu d’offres de DO existent sur le marché. La sinistralité dans le secteur du BTP est élevée et couvrir ces risques s’avère peu rentable pour les compagnies. En cas de difficulté d’obtention d’une assurance dommages ouvrage vraiment obligatoire, le particulier et le professionnel peuvent solliciter l’aide du BCT ou bureau central de tarification.