Assurance dommages ouvrage construction de maison : comment choisir ? Quel coût ?

Pour les travaux de construction ou de rénovation d’une maison, il est important de s’entourer de professionnels qualifiés.

Le propriétaire qui est également le maître d'ouvrage place bien souvent toutes ses économies dans ce projet. Le montant des travaux d’une construction neuve est en moyenne de 180 000 €. Des dommages, vices ou malfaçons dont il devrait financer les réparations après la livraison du chantier, auraient de lourdes conséquences financières. Pour se prémunir de sinistres éventuels, il souscrit une assurance dommages ouvrage construction de maison. À quoi sert cette assurance ? Est-elle obligatoire ? Comment la choisir et à quel tarif ? Nous répondons sans plus attendre.

Qu’est-ce que l’assurance dommages ouvrage construction de maison ?

L’assurance dommages ouvrage construction de maison est étroitement liée à la garantie décennale souscrite par les professionnels du BTP ou les maîtres d'œuvre. La décennale prend en charge les réparations des dommages éventuels dont les artisans seraient responsables après la réception des travaux. Les travaux concernés sont ceux du gros œuvre et du second œuvre des ouvrages neufs, rénovés ou en extension. L’assurance dommages ouvrage, quant à elle, préfinance les frais de réparation des dommages relevant de la responsabilité décennale. L’indemnisation est donc très rapide sans attendre une éventuelle décision de justice, ce qui est souvent le cas pour la décennale. À charge ensuite à l’assureur de la DO d’obtenir le remboursement des sommes avancées auprès de l’assureur de garantie décennale. Les deux garanties expirent en même temps, c’est-à-dire au bout de 10 ans après la livraison du chantier ou neuf ans si une garantie de parfait achèvement existe.

L’assurance dommages ouvrage construction de maison est-elle obligatoire ?

La loi Spinetta de 1978 fixe le cadre des assurances liées à la construction et à la rénovation des bâtiments et donc du secteur du BTP. Elle oblige les maîtres d'œuvre à souscrire une garantie décennale et les maîtres d’ouvrage à souscrire une assurance dommages ouvrage. Cette obligation est mentionnée dans le Code des assurances à l’article L242-1. Sont concernés par l’obligation de souscription à une DO :

• les particuliers ;
• les constructeurs de maisons individuelles ou CNI ;
• les promoteurs ;
• les vendeurs de biens ;
• les syndics de copropriété.

Le maître d’ouvrage n’est pas systématiquement le propriétaire du bien. L’assuré peut être une personne physique ou morale qui agit pour le compte du propriétaire, du vendeur ou du mandataire. C'est le cas des constructeurs de maisons individuelles qui doivent fournir eux-mêmes à leurs clients une attestation d’assurance dommages ouvrage avant le début de travaux. Les particuliers souscrivent de leur propre initiative une assurance dommages ouvrage quand ils traitent directement avec un architecte ou une entreprise.

Quelles conséquences en cas de défaut de souscription d’une DO ?

En cas de non souscription à l’assurance dommages ouvrage, des sanctions civiles et pénales peuvent s’appliquer. La peine va jusqu’à 75 000 € d'amende et six mois d’emprisonnement. Ces sanctions ne s’appliquent pas aux particuliers qui construisent eux-mêmes leur maison pour y habiter ou y loger un membre de leur famille proche. Sans assurance dommages ouvrage, les particuliers risquent cependant de voir leur emprunt refusé par la banque. Ils risquent également d’essuyer un refus du notaire en cas de vente de leur bien ou de subir une décote significative de sa valeur. Le maître d’ouvrage est responsable des dommages vis-à-vis des propriétaires successifs. Sans DO, le nouveau propriétaire peut se retourner contre l’ancien pour obtenir réparation des sinistres.

Comment enclencher une DO ?

Pour enclencher une assurance dommages ouvrage construction de maison, le propriétaire envoie une lettre recommandée à son assureur dès la constatation du sinistre. En pratique, il a deux ans pour le faire, mais attendre peut entraîner une aggravation du désordre. À réception du courrier, l'assureur enclenche la procédure en respectant les délais légaux à savoir :

• 60 jours pour notifier sa prise en charge.
• 90 jours pour notifier le montant de l’indemnisation.
• 105 jours pour régler l’indemnisation.

À noter que la DO reste effective même si l’artisan, l’entreprise ou le maître d'œuvre responsable des dommages a déposé le bilan entre-temps.

Quels désordres prend en charge une assurance dommages ouvrage construction de maison ?

L’assurance dommages ouvrage construction de maison a le même champ d’intervention que la garantie décennale. Elle couvre donc les mêmes désordres, vices, défauts ou malfaçons du gros œuvre et du second œuvre des ouvrages. La DO n’a pas vocation à couvrir les retards de livraison ou les accidents sur le chantier. Les dommages peuvent être de deux types :

• Les dommages affectant la solidité et la durabilité de la maison et de ses équipements indissociables : défauts de toiture, charpente, fondations, etc.
• Les dommages remettant en cause l’habitabilité de la maison et de ses équipements indissociables : défauts entraînant des problèmes d’étanchéité ou d’isolation par exemple.

L’assurance dommages ouvrage construction de maison ne prend pas en charge les désordres liés aux travaux de finition (revêtement, peinture, etc.) ni les dommages des équipements dissociables (radiateurs, appareils sanitaires, volets, etc.). C’est la garantie biennale qui intervient dans ce cas et seulement si elle est souscrite par le professionnel car elle est facultative. Le vieillissement de la maison, son mauvais entretien ou une cause étrangère de sinistre comme un incendie ne sont pas couverts par la DO.

Comment choisir une assurance dommages ouvrage construction de maison ?

Pour choisir une assurance dommages ouvrage, le propriétaire analyse ses besoins notamment en matière de garanties complémentaires et son budget. Il faut savoir que peu de compagnies proposent de couvrir ce risque, notamment pour des particuliers. Le taux de sinistralité est important (environ 260 000 sinistres/an), les frais de réparation sont élevés, la durée de la couverture est longue à savoir dix ans. Pourtant, la DO est obligatoire. Elle doit être souscrite avant le démarrage des travaux, même s’il est possible, sous certaines conditions, d’obtenir une assurance dommages ouvrage après travaux. Pour trouver sa DO, le propriétaire contacte directement des assureurs spécialisés comme SMABTP, MIC Insurance, APRIL ou AXA. Il peut aussi utiliser un comparateur en ligne dédié et gratuit. Il peut aussi confier sa recherche à un courtier expert en assurance du BTP. Il connaît bien le marché et dispose d’un grand réseau de partenaires. Cet expert négocie la meilleure offre d’assurance dommages ouvrage construction de maison pour le compte de son client.

Combien coûte une assurance dommages ouvrage construction de maison ?

Les assureurs sont libres de fixer le tarif d’une assurance dommages ouvrage construction de maison. Ils prennent en compte plusieurs éléments pour déterminer son coût, à savoir :

• Le type et la superficie de l’ouvrage : maison, immeuble, local commercial, bâtiment agricole, etc.
• L’usage de l’ouvrage : personnel, location ou vente.
• La nature et le montant des travaux.
• Le profil de l’assuré.

Avec une étude de sol et des études techniques approfondies, le souscripteur peut diminuer de 20 % le tarif de sa DO. En moyenne, elle coûte de 2 à 4 % du montant total des travaux avec un minimum de 2 500 à 3 000 €. Pour la construction d’une maison individuelle, le propriétaire doit s'acquitter de 4 000 € environ. La cotisation est unique et payable en une seule fois avant le début des travaux.

Pour résumer, l’assurance dommages ouvrage construction de maison est obligatoire lors de la construction ou de la rénovation d’un ouvrage. Elle permet le financement de la réparation des dommages affectant les travaux à l’issue du chantier et relevant de la garantie décennale. Les deux garanties ne vont pas l’une sans l’autre. Le coût d’une DO étant relativement élevé, le maître d’ouvrage peut l’inclure dans son prêt s’il en souscrit un pour financer les travaux (sous réserve d’acceptation de la banque). Très difficile à obtenir, il est conseillé de rechercher un contrat le plus tôt possible. En cas de refus d’un assureur, le bureau central de tarification ou BCT vient en aide aux propriétaires particuliers ou professionnels.