Que risque-t-on à faire des travaux sans assurance dommages ouvrage ?

Lors de la construction d’une maison individuelle ou quand des travaux de rénovation de grande ampleur sont entrepris, il est important de s’assurer. Les propriétaires doivent entre autres se prémunir des dommages pouvant affecter les travaux après leur réception.

Pour cela, deux assurances existent. La première est la garantie décennale obligatoire pour le maître d'œuvre. La seconde est l’assurance dommages ouvrage obligatoire pour le maître d’ouvrage. Intéressons-nous aujourd'hui aux spécificités de l’assurance dommages ouvrage. Et surtout à un point crucial : risque-t-on des sanctions en cas de travaux réalisés sans assurance dommages ouvrage ? Un Français sur 3 réalise lui-même ses travaux de rénovation et il est important de se poser la question.

À quoi sert une assurance dommages ouvrage ?

L’assurance dommages ouvrage ou DO est liée à la garantie décennale. Ces deux assurances sont instaurées en 1978 avec la loi Spinetta à l’intention des acteurs du bâtiment en France. La première est obligatoire pour les promoteurs et maîtres d’ouvrage. La seconde est obligatoire pour tous les professionnels du BTP. Elle intervient dans le cadre d’une construction, d’une rénovation, d’une extension d’un ouvrage neuf ou ancien. La décennale vise à protéger le maître d’ouvrage et le maître d'œuvre des dommages survenus après la réception du chantier, et ce, pendant dix. L’assurance dommages ouvrage, quant à elle, permet au maître d’ouvrage d’être indemnisé rapidement des frais de réparations des dommages relevant de la garantie décennale. Elle entre en jeu avant la garantie décennale et avant une éventuelle mise en cause judiciaire du maître d'œuvre. L’assurance dommages ouvrage préfinance les réparations sans attendre la recherche de responsabilité. Le délai d’indemnisation est court et réglementé à 105 jours maximum. La recherche de responsabilité est effectuée en amont par les experts de l’assureur de la garantie décennale.

Qui doit souscrire une assurance dommages ouvrages ?

Une assurance dommages ouvrage comme une garantie décennale doit être souscrite avant le démarrage du chantier. Elle prend effet à la fin de la première année de l’achèvement des travaux. Elle est obligatoire pour le maître d’ouvrage, particulier ou professionnel, faisant réaliser les travaux par une entreprise. Il peut donc s’agir d’une personne physique ou morale comme :

• un propriétaire ;
• un vendeur ;
• un mandataire du propriétaire de l’ouvrage.

Plusieurs professions agissant en qualité de maître d’ouvrage sont donc dans l’obligation de souscrire une DO : les promoteurs, les constructeurs de maisons individuelles, les syndicats de copropriété par exemple. S'agissant d’un particulier qui construit lui-même sa maison ou qui réalise lui-même ses travaux de rénovation importants (gros œuvre et second œuvre), il doit aussi souscrire une assurance dommages ouvrage. C’est un gage de sérieux pour des acquéreurs en cas de revente du bien, mais aussi pour la banque si elle finance les travaux. Sans la DO, le crédit peut être refusé. Les vices, malfaçons, dommages éventuels à l’issue des travaux sont garantis pendant dix ans.

Que couvre une assurance dommages ouvrage ?

L’assurance dommages ouvrage couvre les mêmes dommages que ceux couverts par la garantie décennale à savoir ceux du gros œuvre et du second œuvre des ouvrages neufs ou en rénovation. Deux types de dommages sont pris en charge :

• Les dommages affectant la pérennité et la solidité des ouvrages et de leurs équipements indissociables : charpente, toiture, murs, fondation.
• Les dommages remettant en cause l’habitabilité et la destination d’usage des ouvrages et de leurs équipements indissociables : isolation, étanchéité par exemple.

Pour tous les travaux de finition et d’esthétique, c’est la garantie biennale qui intervient. La DO ne couvre pas les dommages pendant les travaux ou un retard de livraison du chantier. Les dommages déclarés le plus souvent sont des infiltrations d’eau selon l’AQC (Agence Qualité Construction) qui regroupe les organisations professionnelles du bâtiment.

Quels risques encourt le maître d’ouvrage pour des travaux réalisés sans assurance dommages ouvrage ?

Les risques encourus avec un défaut d’assurance dommages ouvrage ne sont pas les mêmes pour un professionnel ou un particulier. Pour le professionnel, si sa responsabilité est engagée, il risque des sanctions civiles, voire pénales (article L243-3 du Code des assurances). Cela se traduit par une amende de 35 000 € maximum et/ou une peine de prison jusqu’à six mois. Le particulier, quant à lui, s’il ne souscrit pas la DO comme le lui oblige la loi (article L 242-1 du Code des assurances), ne risque pas de sanction. Ceci est valable tant qu’il construit ou rénove une maison individuelle pour lui-même ou un membre de sa famille proche. Même s’il ne peut être sanctionné par la loi, il s’expose à des risques en cas de revente de son bien. Il peut ne pas trouver d’acquéreur sans l’assurance dommages ouvrage. Le notaire peut refuser de réaliser la vente ou appliquer une décote sur le bien. Il va de soi que si le bien se vend, le maître d’ouvrage reste responsable de tous les dommages pendant dix ans à compter de la fin de la première année d’achèvement des travaux. Il devra indemniser lui-même les réparations en cas de responsabilité avérée. Sans assurance, les conséquences financières peuvent être désastreuses.

Combien coûte une assurance dommages ouvrage ?

Sans devis en bonne et due forme, il est difficile de donner un tarif précis d’assurance dommages ouvrages. En moyenne, il faut compter 3 000 € pour la rénovation d’un appartement de 50 m², 3 500 € pour l’extension d’une villa et près de 5 000 € pour la construction d’une maison individuelle. En pourcentage, le coût varie de 1 à 12 % du prix total des travaux réalisés à garantir. Les critères pris en compte pour évaluer le coût d’une DO sont entre autres :

• le type de l’ouvrage ;
• la taille de l’ouvrage ;
• la nature des travaux ;
• la destination de l’ouvrage ;
• les garanties souscrites ;
• la compagnie d’assurances.

Au regard du coût élevé des sinistres pour les assureurs, les offres de DO sont peu nombreuses sur le marché. Le maître d’ouvrage peut utiliser un comparateur en ligne pour trouver un contrat adapté à ses travaux. L’aide d’un courtier spécialisé en assurances du BTP est conseillée. Il connaît bien le marché et est susceptible de négocier une assurance dommages ouvrage plus avantageuse pour son client.

En résumé, l’assurance dommages ouvrages est obligatoire pour tout maître d’ouvrage, personne physique ou morale, qu’il soit particulier ou professionnel. En ce qui concerne les risques à faire des travaux sans la DO, seul le professionnel s’expose à des sanctions. Le particulier risque, lui, de voir la valeur de son bien fortement diminuée s’il souhaite le revendre. Les frais de réparation des dommages éventuels seront bien sûr à sa charge si la période des dix ans n’est pas encore écoulée après la vente. Malgré son caractère obligatoire, il peut arriver que le maître d’ouvrage ne parvienne pas à souscrire une assurance dommages ouvrage. Dans ce cas, il peut saisir la Bureau Central de Tarification ou BCT. Cet organisme oblige la compagnie d’assurances désignée à accepter la souscription et au tarif fixé par le BCT.