Défiscalisation immobilière dans l'ancien : les solutions !

Afin de favoriser l’investissement immobilier locatif dans l’ancien, plusieurs dispositifs ont été mis en place. Chaque loi de défiscalisation réserve des opportunités fiscales distinctes.

Plusieurs possibilités s’offrent aux particuliers qui souhaitent investir dans l’ancien. Les dispositifs de défiscalisation immobilière leur permettent de bénéficier d’un avantage fiscal conséquent tout en relançant le marché de l’immobilier et des entreprises de rénovation. Découvrez les solutions possibles pour défiscaliser en investissant dans un bien immobilier ancien.

Pourquoi acheter un bien immobilier ancien ?

Investir dans l’immobilier ancien est courant chez les épargnants. Il faut dire que ce placement est souvent qualifié de « valeur sûre » par rapport à l’immobilier neuf. En effet, ces biens bénéficient généralement de meilleurs emplacements dans les centres-villes et peuvent également être visités avant l’achat ce qui n’est pas le cas des logements achetés en VEFA par exemple. Ensuite, il faut savoir qu’un bien ancien est 20 à 30 % moins cher à l’achat qu’un logement neuf puisqu’il nécessite bien souvent la réalisation de travaux de rénovation.

Avant de se lancer, il est important de bien évaluer l’éligibilité de votre investissement aux dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien, d’étudier le marché immobilier local, de prendre en compte l’ensemble des frais et de faire appel à un professionnel pour faire estimer le montant des travaux de rénovation.

Le régime du déficit foncier : jusqu’à 10.700 euros par an

La création d’un déficit foncier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pendant toute la durée du crédit servant à financer les travaux de rénovation du bien immobilier ancien. Ce déficit est constaté dès lors que les charges immobilières du propriétaire sont plus élevées que les loyers perçus. Les charges immobilières concernées sont celles liées à l’exploitation du bien et celles liées aux intérêts d’emprunt, les frais d’agence, les primes d’assurance, les charges de copropriété, la taxe foncière, les charges financières liées aux travaux de rénovation, d’entretien et d’amélioration.

Lorsque vous dégagez un déficit foncier, c’est-à-dire lorsque les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier, celui-ci est automatiquement déduit de vos revenus. Le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10.700 euros par an. Si le déficit dépasse cette limite, il s’impute sur les revenus des 10 années suivantes. Précisons que pour générer puis imputer un déficit foncier, il faut nécessairement que les revenus fonciers soient imposés sous le régime réel d’imposition.

La loi Malraux : défiscalisez entre 22 et 30 %

La loi Malraux facilite l’achat d’un bien immobilier ancien placé par arrêté préfectoral dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain Paysager (ZPPAUP). Plusieurs conditions doivent être respectées : le bien doit être loué nu et à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans à un locataire n’appartenant pas au cercle familial ; les travaux de rénovation doivent être conformes aux normes imposées par le ministère de la Culture et nécessitent l’obtention d’une autorisation spéciale.

Si ces conditions sont remplies, le propriétaire pourra déduire de ses impôts 22 à 30 % du montant des travaux de restauration engagés, dans la limite de 100.000 euros de travaux par an, pendant 4 années consécutives maximum. La part déductible dépend du lieu de situation de l’immeuble. Défiscaliser en loi Malraux permet d’obtenir une réduction d’impôt moyenne de 30.000 euros par an. Ce dispositif est donc intéressant pour les foyers fortement imposés.

Le dispositif Denormandie : une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %

Ce dispositif de défiscalisation offre des réductions d’impôts similaires à celles du Pinel classique, à savoir : 12 % de réduction pour une durée de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans. Le Denormandie s’applique aux logements non décents et aux immeubles vétustes situés en zone non tendues (centres-villes anciens dévitalisés, bourgs ruraux…). Il concerne les logements anciens ayant fait l’objet de travaux d’amélioration devant représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. La description des travaux éligibles est très large (agrandissements, extensions, modernisation, utilisation des combles, etc.). Par ailleurs, le logement doit être loué en respectant certains critères de loyers et le montant global de l’investissement à prendre en compte ne doit pas excéder 300.000 euros par opération.

La loi Monuments Historiques : la possibilité de déduire l’intégralité des travaux

La loi Monuments Historiques concerne les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label octroyé par la Fondation du patrimoine.

Concrètement, ce dispositif permet aux contribuables de déduire l’intégralité des travaux de rénovation engagés de leur revenu global imposable, en étalant cette déduction sur 3 ans. Il offre d’autres avantages conséquents : l’absence d’engagement de location ; l’absence de plafond d’économie d’impôts ; la transmission possible du bien par donation en franchise d’impôt. Toutefois, plusieurs conditions sont à respecter : le bien doit être conservé pendant au moins 15 ans ; il doit être loué nu et servir de résidence principale ; les travaux doivent avoir fait l’objet d’une autorisation spéciale ou d’une déclaration d’utilité publique et suivre les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France.

La loi Borloo : une déduction forfaitaire spécifique de 30 % sur les loyers

Le dispositif Borloo permet aux propriétaires de logements loués de profiter d’une déduction forfaitaire spécifique de 30 % sur les loyers bruts tirés de la location et d’une subvention en cas de travaux versée par l’Anah. Cette subvention correspond à 30 % du coût des travaux en cas de convention intermédiaire, de 70 % en cas de convention « sociale » ou « très sociale ».

Ce dispositif de défiscalisation immobilière s’applique aux logements conventionnés loués à partir du 1^er octobre 2006 si la demande de conventionnement a été reçue par l’Anah avant le 31 janvier 2017. Le logement doit être loué nu pendant au moins 6 ans, à usage d’habitation principale à une personne qui n’appartient pas au cercle familial du contribuable. Le propriétaire doit également s’engager à respecter certains plafonds de loyers ou de ressources des locataires.

Ainsi, investir dans l’immobilier ancien peut être particulièrement intéressant. Cela permet notamment de bénéficier d’avantages fiscaux tout en se constituant un patrimoine.