Comment calculer un rendement locatif ?

Pour connaître la qualité d’un investissement immobilier, en clair, savoir s’il est rentable, il est nécessaire de calculer le rendement locatif avant de lancer l’opération d’achat. Cette démarche peut se faire via plusieurs techniques.

La rentabilité brute

Le premier type de calcul qu’il est possible de faire pour connaître la rentabilité d’un investissement va donner un aperçu du rendement brut. L’information sera utile au moment de comparer par exemple différents biens entre eux avant l’acquisition. Mais le calcul n’est pas précis, car plusieurs autres facteurs devront être pris en compte pour des résultats plus précis comme la fiscalité ou les charges. Ce qui ne sera pas le cas avec cette formule. Le mode de calcul consiste à multiplier le loyer mensuel par 12 puis de diviser le résultat par le prix d’achat de la maison avant de multiplier par 100. Admettons un studio acheté à 70 000 euros avec un loyer mensuel de 500 euros. La rentabilité est de 8,87% soit le résultat de 500 x 12/ 70 000 x 100.

Ce mode de calcul est aussi très fréquemment utilisé par des vendeurs ou des agents immobiliers au moment d’opérer des transactions. Le problème est qu’ils ne tiennent pas compte des nombreux frais générés par le bien immobilier. D’où l’importance de faire plutôt un calcul de rentabilité nette.

Le calcul de rentabilité nette de charges

Ce second mode de calcul va vous permettre d’avoir une idée plus précise du rendement de l’investissement locatif. Il a pour avantage de prendre en compte toutes les dépenses et les rentrées d’argent liées au bien acheté ce qui offre l’opportunité de mieux maîtriser les éléments liés à l’investissement. Grâce aux résultats, vous serez en mesure de construire un plan de financement clair et détaillé.

Pour connaître cette rentabilité nette, vous devez soustraire du loyer les différentes charges non récupérables, la taxe foncière et les frais de gestion. La taxe foncière correspond à environ un mois de loyer. On entend par charges non récupérables les changements de locataires, les honoraires des syndics et autres. Enfin, les frais de gestion correspondent aux frais de copropriété, l’assurance du bien ou encore l’assurance sur les risques locatifs. Pour obtenir le rendement net, il faut utiliser cette formule (loyers mensuels x 12 x 100 – tous les frais) / prix d’achat.

Le calcul de rentabilité nette en plus des avantages fiscaux

Spécifions que même si ces calculs semblent précis, ils ne prennent toujours pas en compte un paramètre important qui est la fiscalité. C’est pourquoi il est conseillé de calculer cette rentabilité locative nette de charges incluant les avantages fiscaux. Ledit calcul s’effectue en intégrant les déductions gagnées grâce aux lois Robien, Borloo et autres, aux recettes après impôts et aux travaux de réhabilitation. À noter que l’exercice est assez compliqué, car la fiscalité varie d’un bailleur à un autre.

Après tous ces calculs, vous constaterez l’écart existant entre la rentabilité brute et nette. Néanmoins, le rendement n’est pas le seul critère à considérer avant de s’engager dans une acquisition de bien. Il faut aussi s’assurer qu’il s’agisse d’un investissement pérenne qui va vous permettre de vous constituer un patrimoine.