Refus d'assurance dommages ouvrage : que faire ?

Faire construire ou construire soi-même une maison, rénover un appartement ou réaliser une extension du logement comporte des risques pendant et après les travaux.

C’est le cas notamment des dommages liés aux problèmes d’eau par l’enveloppe du bâtiment ou le sous-sol. Les sinistres dus aux infiltrations représentent 8 déclarations sur 10 selon l’Agence qualité construction. Pour s’en prémunir, les professionnels comme les particuliers souscrivent des assurances dédiées obligatoires ou facultatives. Parmi ces assurances, on trouve l’assurance dommages ouvrage. À quoi sert cette assurance ? Est-elle obligatoire ? Un refus d’assurance dommages ouvrage est-il possible ? Si oui, que faire ? Nos réponses à suivre.

Que garantit une assurance dommages ouvrage ?

L’assurance dommages ouvrage ou DO garantit les malfaçons, vices et défauts de nature décennale survenant sur les travaux après la réception du chantier. Les dommages couverts sont ceux issus du gros œuvre et du second œuvre des ouvrages neufs ou rénovés. Ils peuvent être de deux types :

1. Les dommages mettant en péril la solidité et la pérennité du bâtiment et de ses équipements indissociables.
2. Les dommages remettant en cause l’habitabilité ou la destination d’usage du bâtiment et de ses équipements indissociables.

En cas de sinistre recevable, l’assureur indemnise les frais de réparation sans attendre une recherche en responsabilité de l’artisan. Ce dernier doit être lui-même assuré par une garantie décennale. Sans garantie décennale pas de DO possible ! En effet, l'assureur de la DO récupère les sommes préfinancées auprès de l’assureur de la garantie décennale de l'artisan responsable du dommage. La durée d’application d’une assurance dommages ouvrage est de dix ans, ou 9 ans à l’issue de la garantie légale de parfait achèvement.

Qui a l’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage ?

Depuis la loi Spinetta de 1978, l’assurance dommages ouvrage est obligatoire pour les professionnels et les particuliers maîtres d’ouvrage. C’est également le cas de la garantie décennale pour tous les professionnels du BTP. Le maître d’ouvrage est une personne physique ou morale donneuse d’ordre de travaux de construction, rénovation, extension ou réhabilitation d’un bâtiment neuf ou existant. Le maître d’ouvrage, obligé de souscrire une DO, est le propriétaire du bâtiment ou la personne agissant en qualité de propriétaire comme :

• un vendeur de biens ;
• un mandataire ;
• un promoteur ;
• un syndic de copropriété ;
• un constructeur de maisons individuelles, etc.

La souscription de l’assurance dommages ouvrage doit être effective avant le démarrage des travaux. Une attestation est remise par l’assureur et prouve la validité de la garantie pendant dix ans. Malgré le caractère obligatoire de la DO, les assureurs sont en droit de refuser une souscription notamment s’ils estiment un risque de sinistres trop important. Chaque assureur est libre d’imposer les conditions et les modalités d’un contrat de DO notamment en matière d’exclusions de garantie.

Quels recours en cas de refus d’assurance dommages ouvrage ?

Le refus d’une assurance dommages ouvrage peut être motivé par :

• Des travaux réalisés par un particulier en autoconstruction (l’assureur n’a pas de garantie décennale vers qui se retourner en cas de sinistre).
• Des travaux mis en oeuvre avec des matériaux, procédés ou techniques non conforme aux normes en vigueur.
• Une demande de souscription tardive après la fin des travaux.
• Un projet de construction ou de rénovation sans maîtrise d'œuvre, architecte, bureau d’études ou contrôle technique.

Plus le budget nécessaire aux travaux est important, plus la compagnie encourt de risques de sinistres et plus le refus de DO est majoré. Le taux de sinistralité dans le secteur du BTP est très élevé. Peu de compagnies proposent une assurance dommages ouvrage du fait d’une rentabilité nulle, voire déficitaire. Il s’agit entre autres d’April, de la SMABTP, d’Axa, de la Maaf. Quand l’une d’entre elles émet un refus d’assurance dommages ouvrage, nous conseillons au maître d’ouvrage la mise en concurrence des offres ou le recours au BCT.

Faire jouer la concurrence entre assureurs

En mettant en concurrence les différentes compagnies d’assurances qui proposent une DO, le maître d’ouvrage maximise ses chances d’obtenir un contrat. Pour ce faire, il utilise un comparateur en ligne. L’outil, gratuit et sans engagement, étudie le marché rapidement, là où le maître d’ouvrage passe du temps à demander une simulation de devis aux assureurs les uns après les autres. La méthode consiste à remplir un formulaire, à lancer la recherche et à comparer les propositions de DO reçues pour choisir la plus adaptée.

Mandater un courtier spécialisé

Si le maître d’ouvrage fait face à un refus d’assurance dommages ouvrage, il peut mandater un courtier spécialisé. Cet expert est au fait des spécificités de ce contrat. Il sait mettre en avant les atouts de son client et dispose d’un large réseau de partenaires. Le courtier est à même de négocier une DO avec des conditions simplifiées. C’est le cas d’une assurance dommages ouvrage partielle qui garantit uniquement le clos couvert (hors d’eau/hors d’air).

Demander l’aide du Bureau central de tarification

Si malgré la mise en concurrence des assureurs et le recours à un courtier, le maître d’ouvrage reçoit encore un refus de DO, il lui reste la solution du BCT. Le Code des assurances, article L243-4, prévoit le cas vu le caractère obligatoire de la DO. Le BCT ou Bureau central de tarification est un organisme paritaire indépendant. Il a pour mission d’aider professionnels et particuliers qui peinent à souscrire des assurances. Le maître d’ouvrage saisit le BCT en envoyant une lettre recommandée avec AR. Il indique sur le courrier l’assureur sollicité pour couvrir le risque relevant de l’assurance dommages ouvrage. Le BCT, si toutes les conditions sont requises, va obliger l’assureur désigné à accepter la souscription du maître d’ouvrage. Il fixe également le montant de la prime. Le délai de réponse du BCT est d’environ 2 mois.

Que risque-t-on en cas de défaut d’assurance dommages ouvrage ?

En cas de défaut d’assurance dommages ouvrage, le professionnel encourt des sanctions civiles et pénales (cf. Code des assurances article L243-3). La peine peut aller jusqu’à 75 000 € d’amende et six mois d’emprisonnement. Si le maître d’ouvrage est un particulier, il devra attendre une décision de justice pour déterminer les responsabilités des intervenants en cas de dommage. Cela peut prendre des mois avant de percevoir une indemnisation de la part des assureurs de garantie décennale. De plus, il devra subvenir seul aux frais d’expertise et d’avocat. Aucune sanction n’est appliquée au particulier autoconstructeur de son logement pour lui-même ou un membre proche de sa famille. Par contre sans DO, la banque peut refuser le crédit immobilier. En cas de revente, les futurs acquéreurs peuvent être méfiants et refuser le bien. Le notaire peut aussi décider d'appliquer une décote significative sur la valeur du bien. En tout état de cause, il doit stipuler sur l’acte notarié de vente que le vendeur n’a pas souscrit d’assurance dommages ouvrage pour couvrir les travaux. En cas de sinistre, l’acheteur peut demander réparation au vendeur si la garantie court encore.

Pour conclure, lors d’un ou plusieurs refus d’assurance dommages ouvrage, faire intervenir le Bureau central de tarification est la solution. La DO est obligatoire pour le maître d’ouvrage. Il est donc nécessaire de préparer en amont un dossier solide qui présente toutes les missions intellectuelles requises. La mise en concurrence des offres doit être effectuée plusieurs mois avant le commencement des travaux. Nous conseillons également la mise en place de bonnes pratiques en matière de gestion des risques et la transparence de la communication avec l’assureur. Toute fausse déclaration ou omission est passible de sanctions et d’un refus d’indemnisation en cas de sinistre.