L'assurance dommages ouvrage couvre-t-elle les fissures ?

Faire réaliser des travaux par une entreprise comporte des risques pendant et après la réalisation du chantier. Pour se prémunir d’un incendie, d’un vol ou d’un dégât des eaux, les maîtres d'œuvre comme les maîtres d’ouvrage souscrivent des assurances.

Une couverture est également nécessaire pour protéger les dommages affectant les travaux réceptionnés. Ce type de sinistres est pris en charge par deux assurances : la garantie décennale destinée aux professionnels du BTP et la garantie dommages ouvrage destinée aux propriétaires du bâtiment. C’est cette dernière qui nous intéresse aujourd’hui et plus particulièrement la prise en charge des fissures par une assurance dommages ouvrage.

Rappel sur le principe d’une assurance dommages ouvrage

L’assurance dommages ouvrage, en abrégé DO, est corrélée à la garantie décennale. Elle préfinance les dommages des travaux de nature décennale. Il s’agit des travaux de construction ou de rénovation du gros œuvre et du second œuvre des ouvrages. Si le client de l’ouvrage constate un désordre, un vice ou une malfaçon sur les travaux après la réception du chantier, il peut demander réparation. L’assureur de la DO l’indemnise des frais de remise en état, et ce sans attendre la recherche en responsabilité du professionnel fautif. Celle-ci prend parfois des mois, car elle nécessite une expertise, voire une décision de justice. À charge ensuite à l’assureur de la DO de récupérer les sommes engagées auprès de l’assureur de la garantie décennale concernée. L’assurance dommages ouvrage dure dix ans, comme la garantie décennale, durée ramenée à 9 ans après la fin de la garantie légale de parfait achèvement.

Qui a l’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage ?

L’assurance dommages ouvrage est obligatoire, depuis la loi Spinetta de 1978, à tous les maîtres d’ouvrage, professionnels ou particuliers. Il s’agit de toutes les personnes physiques ou morales faisant réaliser des travaux de construction ou de rénovation de grande ampleur. Ces propriétaires de l’ouvrage ou agissant en qualité de propriétaires sont par exemple :

• des vendeurs de biens ;
• des mandataires ;
• des promoteurs ;
• des constructeurs de maisons individuelles ;
• des syndics de copropriété ;
• des particuliers autoconstructeurs.

L’assurance dommages ouvrage doit être souscrite avant le démarrage des travaux. La garantie se transmet aux propriétaires successifs tant que la couverture est effective. En cas de défaut de DO, il est plus difficile, voire impossible d’obtenir un prêt immobilier. Les banques exigent cette assurance depuis une condamnation de la Cour de cassation qui a fait jurisprudence. Si le propriétaire vend son bien avant la fin de la garantie, le notaire mentionne la DO dans l’acte de vente. Une absence de DO peut compromettre la vente et entraîner une dévaluation de la valeur du bien immobilier. Enfin, si le particulier autoconstructeur n’est pas sanctionné en cas de défaut de DO, le professionnel, lui, s’expose à des sanctions civiles et/ou pénales.

L’assurance dommages ouvrage indemnise-t-elle les fissures ?

L’assurance dommages ouvrage couvre les dommages des travaux du gros œuvre et du second œuvre remettant en cause :

1. La solidité, la durabilité et la stabilité du bâtiment et de ses équipements indissociables.
2. La destination d’usage du bâtiment et de ses équipements indissociables.

Concernant les fissures affectant le carrelage, les murs, les sols et les plafonds, la DO couvre ces désordres si les fissures nuisent à l’habitabilité du bâtiment. Cela va donc dépendre de la nature des fissures. L'indemnisation des dommages ne pourra se faire que si les fissures sont d’ordre structurel et non pas d’ordre esthétique. C’est par exemple le cas de fissures entraînant des infiltrations d’eau et affectant l'étanchéité de l’ouvrage. La cause peut être un béton défectueux ou un sol instable non détecté si le maître d'œuvre n’a pas réalisé d’étude appropriée.

Ces fissures, appelées aussi des lézardes, font plus de 2 mm de large et plus de 20 cm de long. Elles peuvent être traversantes, infiltrantes ou en escalier. Quant aux fissures esthétiques, on les appelle des microfissures. Elles sont superficielles et ne présentent pas de danger. La DO ne couvre pas les microfissures et les fissures fines de moins de 2 mm. Seule la garantie de parfait achèvement peut les prendre en charge si elles sont détectées moins d’un an après la fin des travaux.

Comment engager une assurance dommages ouvrages pour des fissures ?

Pour engager une assurance dommages ouvrage en cas de fissures structurelles, le maître d'œuvre doit déclarer les désordres constatés rapidement. Il informe son assureur dans les 5 jours par lettre recommandée avec accusé de réception. Il joint à son courrier tous les documents requis et notamment des photos attestant des fissures. L’assureur dispose de délais de réponse strictement encadrés par la loi (cf. Code des assurances article L242-1). Ces délais courent dès la réception du courrier et sont :

• 10 jours pour notifier ou pas la constitution de la plainte.
• 30 jours pour mandater un expert.
• 60 jours pour notifier ou pas la prise en charge du sinistre.
• 90 jours pour proposer une indemnité à l’assuré.
• 105 jours pour verser l'indemnité si l’assuré accepte l’accord.

Ce délai peut être porté à 135 jours quand une situation complexe le requiert. Si l’assuré refuse le montant de l’indemnité, il peut tout de même procéder aux réparations des dommages. Les 3/4 de l’indemnité refusée lui seront versés d'avance.

Quel est le tarif d’une assurance dommages ouvrage ?

Une assurance dommages ouvrage qui couvre les fissures et tout autre désordre de nature décennale coûte a minima 2 250 €. Il s’agit du montant de la prime plancher pour des travaux d’un faible montant. En général, il faut compter de 3 à 5 % du montant total des travaux. Ce pourcentage décroît à mesure que le budget augmente. Ainsi, pour les travaux de construction d’une maison neuve à 200 000 €, le maître d’ouvrage paie en moyenne 3 800 € sa DO. Pour la réhabilitation d’un collectif de 4 appartements à 900 000 €, la prime de la DO coûte en moyenne 12 000 €. La cotisation est versée une seule fois au moment de la souscription. Même si les assureurs fixent librement les tarifs d’une assurance dommages ouvrage, ils prennent en compte :

• Le type de bien et sa destination.
• La nature et le budget des travaux.
• La localisation du chantier.
• Les matériaux et techniques de mise en œuvre utilisés.
• Les missions intellectuelles effectuées comme un contrôle technique, une étude de sol.
• Les modalités du contrat comme les garanties complémentaires souscrites.

En principe, aucune franchise n’est appliquée avec une assurance dommages ouvrage, puisque l’indemnisation est à hauteur du préjudice subi.

En conclusion, oui, l’assurance dommages ouvrage couvre les fissures de nature structurelle affectant la destination d’usage ou l’habitabilité de l’ouvrage. Cette garantie est obligatoire pour les maîtres d'ouvrage dès l’ouverture du chantier. Peu d’assureurs commercialisent ce type de contrat du fait d’un taux de sinistralité élevé et donc d’une rentabilité médiocre. Pour trouver une DO, le maître d’ouvrage peut les mettre en concurrence avec un comparateur en ligne ou mandater un courtier spécialisé. Ce professionnel possède un large réseau de partenaires qui lui permet de négocier le meilleur contrat de DO. En cas de refus d’assurance, le maître d’ouvrage peut solliciter le Bureau central de tarification ou BCT. Cet organisme paritaire aide particuliers et professionnels à souscrire une assurance au prix fixé par le BCT.