L'état des lieux est-il obligatoire lors d'une location d'appartement ?

En matière de location, on ne le sait pas toujours, mais l'état des lieux d'un appartement est obligatoire. Un principe effectivement consacré par la loi, autant pour protéger les locataires que les biens immobiliers des bailleurs. Il n'existe pas en fait un seul état des lieux mais deux pour permettre de comparer l'état d'un logement après son occupation par un locataire : l'état des lieux d'entrée à l'arrivée d'un locataire dans un appartement et l'état des lieux de sortie à son départ, c'est-à-dire une fois qu'il a résilié son bail.

L'état des lieux constitue un document primordial et indispensable en particulier pour définir qui du locataire ou du bailleur doit prendre en charge la remise en état éventuelle du logement concerné, mais qui détermine aussi si le dépôt de garantie peut être remis ou non au locataire à son départ.

Qu'appelle-t-on un état des lieux, ce document rendu obligatoire par la loi ?

À l'occasion de la location d'un appartement, l'état des lieux désigne une procédure qui consiste à constater l'état du logement, ainsi que de décrire les équipements dont ce dernier dispose, avant l'entrée du locataire, mais aussi après son départ.

L'état des lieux a pour but de protéger autant le locataire d'un appartement que son propriétaire car il permet de comparer, normalement dans les moindres détails, l'état du logement et de ses équipements à la suite de son occupation par un locataire, afin de le garder en bon état.

Concrètement, l'état des lieux sert à déterminer qui du locataire ou du bailleur doit prendre en charge les éventuelles réparations ou remises en état nécessaires à la fin du bail. Bien établi, un état des lieux participe à éviter, tout du moins à limiter, les litiges concernant ces questions qui peuvent parfois avoir des conséquences financières importantes.

C'est aussi au moment de l'état des lieux que le propriétaire de l'appartement procède au relevé des index de consommation des compteurs d'eau, d'électricité ou de gaz selon le mode d'énergie du logement. Ces relevés servent notamment aux fournisseurs d'énergie à établir les factures de sortie d'un locataire mais aussi à ouvrir le compte du prochain.

Pour toutes ces raisons, le législateur a rendu obligatoire la réalisation d'un état des lieux à l'entrée et à la sortie d'un locataire.

C'est en effet l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) qui pose ce principe d'obligation.

Détails d'un état des lieux

Un état des lieux doit prendre la forme d'un document écrit, sur un support papier ou électronique, établi en autant d'exemplaires que de parties concernées (locataires, colocataires, bailleur, etc.) et qui liste le maximum de détails, et au minimum les informations suivantes :

• le type d'état des lieux (d'entrée ou de sortie) ;
• la date de l'état des lieux ;
• l'adresse de l'appartement concerné ;
• les coordonnées (nom et adresse) du bailleur ;
• les types et nombre de clés remises au locataire à son entrée dans l'appartement ;
• la description détaillée de l’état des sols, des murs et des plafonds dans chaque pièce de l'appartement ;
• l'inventaire des équipements et des éléments de l'appartement, et de leur état.

Un état des lieux peut également être complété par des observations écrites ou des photos, des croquis, etc.

Un état des lieux est établi, comme l'indique la loi, "contradictoirement et amiablement par les parties", c'est pourquoi le locataire et le bailleur doivent obligatoirement être présents dans l'appartement à ce moment-là et dater et signer ce document.

Toutefois, un état des lieux peut aussi être réalisé par un tiers mandaté soit par le locataire, soit par le bailleur, par un agent immobilier, par exemple.

Si l'une ou l'autre des parties refuse d'établir un état des lieux ou ne se présente pas le jour J, la loi stipule également que l'une d'entre elles peut s'adresser à un huissier de justice pour le réaliser. Dans ce cas, le coût du recours à cet officier public, qui dépend de la surface de l'appartement concerné, est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire, et les parties doivent être informées de cette procédure par lettre recommandée avec avis de réception au moins sept jours avant la réalisation de l'état des lieux.

D'une manière concrète, les états des lieux d'entrée et de sortie d'un appartement pour un même locataire peuvent faire l'objet d'un seul document qui présente pour chaque pièce une colonne "entrée du locataire" et une autre "sortie du locataire" ou de 2 documents présentés semblablement, l'important est que qu'ils puissent permettre une comparaison facile des deux états des lieux.

Dans tous les cas, il est conseillé de lister toutes les pièces et équipements de l'appartement avec en face de chaque ligne la possibilité d'indiquer leur état (neuf ; très bon ; bon ; passable ; mauvais), ainsi que leur niveau d'état d'usure et ajouter au besoin des commentaires (traces sur le mur, peinture écaillée, carrelage fendu, plafond taché, lavabo fêlé, etc.).

Normalement, un état des lieux doit être remis en main propre aux parties (locataire et bailleur), mais il est aussi possible que cette communication s'effectue par voie dématérialisée.

Un état des lieux peut être contesté autant par le locataire que le propriétaire d'un appartement. En cas de désaccord, en particulier en ce qui concerne les éventuelles réparations et remises en état à prendre en charge, il est ainsi possible, dans le but de trouver une solution amiable, pour l'une ou l'autre des parties de s'adresser à la commission départementale de conciliation (CDC) ou à un conciliateur de justice.

Sans terrain d'entente trouvé, c'est ensuite le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend l'appartement loué qui est compétent pour arbitrer un tel litige.

Deux types d'état des lieux à connaitre lors de la location d'un appartement

Il existe en toute logique 2 types d'état des lieux lors de la location d'un appartement. Celui établi à l'entrée dans le logement du locataire qui sert à ce dernier à constater la situation dans laquelle se trouve l'appartement, et un autre réalisé à la fin du bail qui permet en particulier au bailleur de comparer l'état général de son appartement suite à l'occupation de son locataire.

L'état des lieux d'entrée

Comme le précise la loi, l'état des lieux d'entrée lors d'une nouvelle mise en location d'un appartement doit se dérouler le jour de la remise des clés par le bailleur au locataire, mais avant que ce dernier n'installe ses affaires personnelles. L'état des lieux d'entrée doit ensuite être obligatoirement joint au contrat de location.

L'état des lieux d'entrée est gratuit pour le locataire hormis s'il est réalisé par un intermédiaire tel qu'une agence immobilière par exemple. Dans ce cas, la part due pas ce dernier ne peut pas être supérieure à la moitié des frais facturés par cet intermédiaire au bailleur et à un montant maximum de 3 euros TTC par m² de surface habitable.

À savoir : si le locataire s'oppose à la réalisation d'un état des lieux d'entrée ou si lui ou le bailleur oublie d'en réaliser un, la loi prévoit que le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, avec toutes les conséquences pour ce dernier en cas de dégradations ou de défauts déjà existants qui lui seront reprochés à sa sortie.

Le locataire d'un appartement dispose de la possibilité de compléter l'état des lieux réalisés à la remise des clés dans un délai de dix jours à compter de son établissement. En cas de refus du bailleur de procéder à cette modification, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente pour obtenir dans un premier temps une résolution amiable.

De la même manière, dans le mois qui suit la première mise en route du système de chauffage de son appartement, le locataire peut demander que l'état des lieux d'entrée soit complété si des éléments sont défectueux ou posent un problème.

L'état des lieux de sortie

Lorsque le locataire quitte son appartement, c'est-à-dire met fin à son bail, un état des lieux dit "de sortie" doit également obligatoirement être établi. Concrètement, il peut être réalisé le jour même de son départ ou quelques jours après, une fois l'appartement vidé de ses affaires personnelles.

Comme pour celui établi à l'entrée dans les lieux, l'état des lieux de sortie sert au locataire et au bailleur à constater à l'amiable et de manière contradictoire l'état de l'appartement en se basant sur les documents remplis ensemble à l'arrivée du locataire.

En revanche, et contrairement à l'état des lieux d'entrée dans l'appartement, l'entrée des lieux de sortie ne doit pas être facturé au locataire et même si ce dernier est réalisé par un intermédiaire qui facture le bailleur pour cette prestation. Ce coût peut néanmoins être partagé par moitié entre le bailleur et le locataire en cas de désaccord entre eux, c'est-à-dire en cas de recours à un commissaire de justice.

D'autre part, en plus des mentions minimum qu'un état des lieux doit comporter, celui établi à la sortie d'un appartement doit indiquer en plus ces informations :

• l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
• la date de réalisation de l'état des lieux de sortie et, pour rappel, la date de celui d'entrée dans les lieux ;
• si besoin, le descriptif détaillé des éléments de l'appartement qui ont changé ou évolué depuis les relevés effectués lors de l'état des lieux d'entrée.

En principe, l'état d'un appartement doit être le même à l'entrée et à la sortie d'un locataire. Toutefois, la vétusté entre en compte pour comparer l'état des lieux d'entrée et de sortie. Ainsi, la remise en état d'une usure normale telle que, par exemple, celle des peintures ou des sols, ne peut pas être facturée à un locataire au départ de son appartement.

En revanche, toutes les dégradations engendrées par un usage anormal du logement et de ses équipements, ainsi que les modifications apportées par un locataire sans l'accord de son propriétaire, sont à la charge de ce dernier.

D'autre part, l'état des lieux de sortie a une autre grande importance pour le locataire. La restitution de son dépôt de garantie dépend de la nécessité ou non de réparations, constatée à ce moment-là. Le coût de ces dernières peuvent en effet être déduites du montant de cette garantie par le propriétaire de l'appartement. Il est aussi en droit de ne pas restituer le dépôt de garantie au locataire si le montant des dommages causés est supérieur à celui de cette garantie.