Qu'est-ce que l’encadrement des loyers ? Où et à qui s’applique-t-il ?

Le terme « encadrement des loyers » signifie qu’il existe un montant maximum à ne pas dépasser pour le loyer d’un logement loué, qu’ils soit vide ou meublé. Cette règle que doivent suivre les bailleurs ne s’applique pas de la même manière sur tout le territoire français. Seules les locations situées dans certaines communes et territoires sont concernées par l’encadrement des loyers.

L’encadrement des loyers s’applique dans les communes situées en « zone tendue »

L’encadrement des loyers, donc l’impossibilité pour un bailleur de demander un loyer à un locataire qui dépasse un montant maximum défini, ne concerne pas tout le territoire français. Seuls les logements situés dans les communes en « zone tendue » doivent respecter cette règle. On entend par communes en « zone tendue », celles qui se caractérisent par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements avec pour conséquence d’importantes difficultés pour se loger.

Dans ces communes, l’encadrement des loyers est donc en vigueur. Cela signifie que le loyer d’un logement vide ou meublé utilisé comme résidence principale ne peut pas dépasser un montant maximum. Cette limite s’applique à l’occasion de l’arrivée d’un nouveau locataire si le logement a été loué au cours des 18 derniers mois (le loyer ne peut pas être augmenté) ou lors du renouvellement du bail pour un même locataire.

Exceptions à l’encadrement des loyers même en « zone tendue »

Néanmoins, il existe des exceptions à l’encadrement des loyers en « zone tendue » sous certaines conditions. Par exemple, lors de la première mise en location d’un logement situé dans une telle zone, son propriétaire a toute la liberté de fixer le montant du loyer comme il le souhaite, comme après la remise en location d’un logement inoccupé depuis plus de 18 mois.

D’autre part, même si l’encadrement des loyers s’applique à l’occasion d’un renouvellement de bail pour un même locataire, le bailleur est autorisé à augmenter le loyer si ce dernier est manifestement sous-évalué par rapport au prix du marché, c’est-à-dire par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Pour justifier l’augmentation du loyer pour cette raison, le propriétaire doit néanmoins respecter certaines conditions assez draconiennes. Il doit en effet faire référence à des loyers de logements situés dans le même groupe d'immeubles ou dans d’autres immeubles aux caractéristiques similaires à son logement loué, et situés dans la même zone géographique.

De plus, le propriétaire doit identifier au moins 6 loyers si la commune fait partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, et d’au moins 3 loyers ailleurs. Enfin, les logements qui servent de référence ne doivent pas avoir fait l’objet de changement de locataires depuis au moins 3 ans. Pour chacune de ses références, il doit en plus indiquer un certain nombre d’éléments tels que la période de construction de l’immeuble, la typologie des logements, leur surface habitable et le nombre de pièces, le montant du loyer mensuel hors charges, etc.

L’augmentation du loyer souhaité par un bailleur en zone tendue lors d’un renouvellement de bail ne peut toutefois pas dépasser la plus élevée de ces deux limites : soit 50 % de la différence entre le loyer ainsi augmenté et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail, soit une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Enfin, dans ce cas de contournement de l’encadrement des loyers, le propriétaire doit respecter un certain nombre de formalités. Il doit faire part de sa proposition d’augmentation du loyer (que le locataire peut accepter ou non) à son locataire au moins 6 mois avant le terme du contrat de bail par lettre recommandée avec accusé de réception, par un acte d'huissier, ou par la remise en main propre de sa proposition au locataire contre récépissé ou émargement. Sa proposition doit être obligatoirement accompagnée de la totalité du texte de l’article 17-2 de la loi sur l’amélioration des rapports locatifs de juillet 1989.

Des règles spécifiques concernant le prix des loyers dans certaines villes situées en « zone tendue »

Certaines villes situées en « zone tendue » comme Lille, et dans sa proche banlieue, les communes de Hellemmes et Lomme, appliquent un dispositif particulier en matière d’encadrement des loyers. Paris est également dans cette situation.

En effet, dans la capitale, comme dans ces autres villes, les loyers des logements vides ou meublés sont encadrés par des loyers de référence définis par un arrêté préfectoral. Il existe différents loyers de référence (mais aussi minorés ou majorés) selon le type de logement loué (vide ou meublé), sa situation géographique, sa date de construction et le nombre de ses pièces.

Ces loyers de référence doivent être pris en compte lors d’une première mise en location, à l’occasion d’un renouvellement de bail, ou lors d’une nouvelle mise en location.