Non renouvellement du bail par mon propriétaire : conséquences et recours

La loi autorise un propriétaire à ne pas renouveler un bail signé avec un locataire à l'échéance de ce contrat de location. Cette possibilité est toutefois très encadrée par la loi. Un propriétaire ne peut ainsi agir de la sorte pour n'importe quel motif notamment. Le non renouvellement d'un bail à l'initiative du propriétaire peut en effet intervenir que s'il souhaite disposer à nouveau de son bien pour en faire sa résidence principale, ou celle de l'un de ses proches, le vendre, ou s'il invoque un motif reconnu comme sérieux et légitime.

Le propriétaire doit respecter également des formalités précises, en particulier en lien avec le congé qu'il donne dans ce cadre à son locataire, en ce qui concerne sa forme et les délais de préavis. Dans tous les cas, le non renouvellement d'un bail par un propriétaire doit être justifié aux moyens de raisons particulières et de justificatifs. Dans ces conditions, un locataire ne peut pas s'opposer au non renouvellement de son bail, mais il dispose du droit de le contester s'il prouve que ce dernier n'intervient pas dans le cadre d'un motif sérieux et légitime.

Fin de bail : règles et principes de base

D'une manière générale, la loi prévoit qu'un bail est reconduit automatiquement quand il arrive à son terme. Le bail d'un logement, d'une durée minimum de 3 ans s'il est loué vide, d'au moins 1 an s'il est meublé, ou de 9 mois maximum s'il est loué à un étudiant, se poursuit donc à sa date anniversaire dans les mêmes conditions définies dans le contrat de location initial et sans que le propriétaire, ni le locataire, n'ait à faire de démarches particulières pour le renouveler. Il n'est pas non plus nécessaire d'établir et de signer un nouveau bail entre les parties dans ce cas-là.

Cependant, un propriétaire peut décider de renouveler un bail mais de modifier le contrat pour, par exemple, prévoir une révision du loyer si le bail contient une clause de révision, des travaux de rénovation, etc.

Un propriétaire a aussi la possibilité de ne pas renouveler un bail à son échéance, mais dans des situations et des conditions strictement encadrées par la loi comme nous allons le voir.

Dans quels cas un propriétaire peut ne pas renouveler un bail ?

En vertu de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un propriétaire dispose de la possibilité de ne pas renouveler le bail d'un logement mis en location, qu'il soit loué vide ou meublé.

Les conditions dans lesquelles il peut le faire sont prévues très précisément par la loi et imposent au bailleur d'effectuer des formalités spécifiques.

Dans tous les cas, le bailleur doit donner les motifs de ce non renouvellement à son locataire. Le motif de non renouvellement d'un bail doit avoir un caractère réel, légitime et sérieux.

Le propriétaire est aussi tenu d'adresser une lettre de résiliation de bail et un congé à son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui remettant en main propre ce courrier, ou par un acte d'huissier.

Le propriétaire vend le logement qu'il loue

Un propriétaire qui loue son logement peut ne pas renouveler le bail de son locataire à l'échéance de ce dernier s'il souhaite vendre son bien immobilier.

Cette possibilité est autorisée au terme du contrat de location en cours. Mais, dans ce cas, le locataire peut, dans certaines conditions (si la vente ne se fait pas au profit d'un proche parent du bailleur), être prioritaire pour se porter acquéreur du logement.

Ainsi, dans la notification de congé adressée à son locataire (qui constitue une offre de vente au profit de ce dernier qui dispose de 2 mois pour l'accepter ou non, ou de 4 mois si le locataire souhaite souscrire un prêt immobilier pour cet achat), le propriétaire doit obligatoirement lui indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, le descriptif détaillé du bien, ainsi que la mention des cinq premiers alinéas du chapitre II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui mentionnent les conditions de l'offre de vente au profit du locataire, tout comme le motif précis du non renouvellement du bail (la vente du logement ici).

Dans le cas où le propriétaire a acheté le bien concerné par une vente en cours de bail, et si ce dernier prend fin moins de 3 ans après son achat, il peut donner congé à son locataire à la fin de la première reconduction tacite du bail ou à la fin du premier renouvellement du bail dont les délais varient en fonction du type de contrat de location (logement loué vide ou meublé, à un étudiant, etc.). Si la fin du bail est prévue plus de 3 ans après son achat, le propriétaire peut donner congé à son locataire en raison de la vente de son logement seulement à la fin du bail légalement prévue.

Le propriétaire, ou l'un de ses proches, souhaite faire du logement loué sa résidence principale

Un bailleur a aussi la possibilité de ne pas renouveler le bail de son locataire s'il souhaite reprendre son logement pour en faire sa résidence principale ou le mettre à disposition d'un de ses proches dans ces mêmes conditions. On entend par ses proches son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin depuis au moins 1 an, ses ascendants (parents, grands-parents ou arrière-grands-parents), ses descendants (enfants, petits-enfants, etc.) ou ceux de la personne avec qui il vit marié, pacsé ou en concubinage.

Si l'une de ces situations est à l'origine du non renouvellement du bail par le propriétaire, il doit indiquer au locataire les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise du logement, la nature du lien qui existe entre lui et le bénéficiaire de cette reprise, ainsi qu'une mention justifiant du caractère réel et sérieux de la décision de reprise du logement.

À noter : si le bailleur qui souhaite reprendre son logement pour l'occuper a acheté le bien qu'il loue en cours de bail, les délais de congé pour le locataire sont différents. Le congé du locataire pour non renouvellement du bail ne peut ainsi intervenir que 2 ans après la date d'achat du logement. Au-delà de ce délai, le propriétaire peut ne pas renouveler le bail qu'à sa date d'échéance.

Le non renouvellement d'un bail pour un autre motif légitime et sérieux

Un bailleur peut invoquer un motif légitime et sérieux pour décider de ne pas renouveler le bail de son locataire. Ce caractère "légitime et sérieux" n'est cependant pas défini strictement par la loi et est laissé à l'appréciation du tribunal en cas de litige à ce sujet entre un propriétaire et son locataire.

Le non renouvellement d'un bail de la part d'un propriétaire peut être motivé, par exemple, par le fait de l'inexécution par le locataire de l'une des obligations qui lui incombent comme cela est prévu dans le contrat de location, telles que payer son loyer et ses charges, souscrire une assurance habitation, utiliser le logement en respectant son usage premier, respecter les règles de la copropriété s'il s'agit d'un logement dans un immeuble collectif géré par un syndic de copropriété, respecter la tranquillité de ses voisins, entretenir le logement, c'est-à-dire réaliser les petits travaux nécessaires pour garder l'habitation en bon état, etc.

Un motif légitime et sérieux pour ne pas renouveler un bail peut être aussi la réalisation de travaux de grande ampleur qui doivent être justifiés par le propriétaire par exemple par la fourniture de devis de professionnels, un permis de construire, etc., une démolition du logement, ou encore un changement de destination du logement (transformé en local commercial, par exemple), des situations qui exigent le départ du locataire.

Ces cas de non renouvellement d'un bail de la part d'un propriétaire doivent toujours être basés sur un dossier solide, avec des preuves concrètes, en cas de litige avec son locataire, et être mentionnés dans la lettre de congé adressé par le bailleur à son locataire.

Le délai de préavis en cas de non renouvellement du bail par son propriétaire

Un propriétaire qui ne renouvelle pas le bail de son locataire en raison de la reprise de son logement pour en faire sa résidence principale, le mettre à disposition de proches, le vendre, ou tout autre motif légitime et sérieux, doit respecter un délai de préavis d'au moins 6 mois avant l'échéance du bail, c'est-à-dire à la date anniversaire de ce dernier, pour donner congé à son locataire si le logement est loué vide et d'au minimum 3 mois s'il est meublé.

Il doit ainsi informer son locataire dans ces délais par voie d'huissier de justice, une procédure conseillée, ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

De plus, dans cette situation, le propriétaire doit obligatoirement indiquer à son locataire ses motifs de non renouvellement du bail.

Si le propriétaire n'effectue pas ces démarches rendues obligatoires par le loi, le non renouvellement de bail et les modalités de congé qui s'y rapportent sont considérés comme non valables.

À noter : dans le cas d'un bail mobilité, c'est-à-dire un logement loué de manière temporaire (de 1 mois à 10 mois maximum) à un étudiant, un salarié en mission temporaire, un salarié en formation professionnelle, etc., un propriétaire n'a pas de congé ni de délai de préavis à respecter s'il ne souhaite pas renouveler le bail à son échéance.

Les conséquences pour un locataire en cas de non renouvellement de son bail

Un locataire qui reçoit un congé de son propriétaire en raison du non renouvellement de son bail doit quitter son logement au plus tard le dernier jour du préavis en vigueur et qui varie en fonction de sa situation.

Le locataire est alors redevable du loyer et des charges seulement jusqu'à la date de remise des clés.

Comme nous l'avons vu précédemment, il est néanmoins prioritaire pour acheter son logement si le non renouvellement du bail est motivé par la vente de ce dernier, c'est ce que l'on appelle son droit de préemption.

D'autre part, en matière de renouvellement de bail, des règles spécifiques s'appliquent toutefois lorsqu'un locataire est considéré comme protégé. C'est le cas si, à la date d'échéance du bail, le locataire est âgé de 65 ans et plus, s'il dispose de ressources modestes selon des seuils fixés par la loi (un cas qui ne nécessite pas de remplir des conditions d'âge), ou si un locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans rattachée à son foyer fiscal.

Il n'est en effet pas possible de donner congé à des locataires ainsi protégés, sauf si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans et si ses revenus sont modestes, ou si le locataire est à l'origine de manquements graves, s'il ne paie pas son loyer, par exemple.

En dehors de ces cas, le non renouvellement du bail à l'initiative du propriétaire pour un motif réel et sérieux oblige ce dernier à proposer à son locataire protégé une solution de relogement qui doit être acceptée par ce dernier.

Comment contester le non renouvellement d'un bail décidé par son propriétaire ?

Un locataire a la possibilité de contester le non renouvellement de son bail décidé par son propriétaire à condition de prouver que le motif invoqué par son propriétaire ne revêt pas un caractère légitime et sérieux ou que ce dernier n'a pas respecté les procédures obligatoires.

Dans ces cas, le locataire doit pouvoir prouver, par exemple, que son propriétaire n'a pas l'intention de vendre son logement ou d'en faire sa résidence principale.

S'opposer au non renouvellement d'un bail décidé par son locataire suppose pour un locataire de saisir la justice par l'intermédiaire d'un conciliateur de justice (pour un litige inférieur à 5 000 euros) ou une commission départementale de conciliation (pour les litiges supérieurs à 5 000 euros) si une démarche préalable par courrier recommandé avec accusé de réception auprès de son propriétaire n'a pas abouti à un accord entre eux.

Le conciliateur de justice est un auxiliaire de justice bénévole présent généralement dans chaque tribunal judiciaire ou tribunal de proximité qui est compétent en matière de litige concernant notamment un bail d'habitation. Une commission départementale de conciliation est un organisme paritaire composé à égalité de représentants des bailleurs et des locataires. Leur saisine est gratuite mais d'éventuels frais d'avocat peuvent être facturés si les parties font appel à ce professionnel juridique.

En cas d'échec d'une procédure amiable, un locataire qui veut contester le non renouvellement de son bail peut agir en justice et saisir le juge des contentieux de la protection par requête (un écrit formalisé qui permet de saisir un tribunal si le litige n'excède pas un montant de 5 000 euros), par assignation (un acte d'un commissaire de justice qui informe le bailleur qu'un procès est engagé contre lui et qui convoque ce dernier devant une juridiction) ou par ce que l'on appelle une requête conjointe qui peut être utilisée quel que soit le montant défini du litige quand un locataire et son bailleur sont d'accord pour saisir ensemble le tribunal et lui demander de trancher leur litige.

Recourir à la justice ou à une démarche de conciliation préalable ne veut pas forcément dire casser la décision de non renouvellement du bail de son propriétaire. Le plus souvent, il s'agit en effet pour le locataire de demander des dommages et intérêts qu'il doit d'ailleurs chiffrer au préalable pour justifier sa démarche.

Le propriétaire peut également être condamné à payer une amende pénale dans certains cas.

Toutefois, si un bailleur ne respecte par les formalités définies par la loi en cas de non renouvellement d'un bail, la reconduction automatique de ce dernier peut être décidée par le juge.