Colocation : quelles règles régissent ce type de location ?

Lorsqu’un logement est occupé en tant que résidence principale et loué par plusieurs locataires constituant des foyers distincts, on parle de colocation. C’est une solution pour laquelle optent de plus en plus de personnes, étant donné la hausse constante du prix des loyers, car cela permet de mutualiser les dépenses en lien avec la location. Mais il y a aussi des colocations à l’initiative des propriétaires. Faisons le point sur les différents baux qui peuvent être rédigés pour une colocation et voyons les règles qui s’imposent aux colocataires ainsi qu’au bailleur.

Colocation : quel bail choisir ?

Il existe différents types de baux dans le cadre de la colocation.

Le bail à preneurs multiples

On le nomme également bail commun. C’est de loin le plus fréquemment choisi par les loueurs. Un contrat unique de location est rédigé par le bailleur, puis il doit être paraphé et signé par tous les colocataires, chacun ayant alors les mêmes droits et obligations que les autres. Les colocataires sont donc mis, à cet égard, au même pied d’égalité.

Avec un bail commun, chaque colocataire peut bénéficier des différentes allocations telles que l’Aide Personnalisée au Logement (APL) ou encore l’Aide de Logement (AL) après avoir adressé une demande d’aide au logement distincte à la Caisse d’Allocation Familiale (CAF). De plus, les colocataires bénéficient d’une grande liberté en termes d’organisation. Ils décident entre eux, sans l’intervention du bailleur, de la répartition des pièces de la colocation et de la quote-part individuelle dans le règlement des loyers et des charges par exemple.

Un bail à preneurs multiples peut comporter une clause de solidarité. Cette mention rend donc les colocataires solidaires, c’est-à-dire qu’en cas de défaillance de l’un d’entre eux, les autres sont engagés à payer en ses lieu et place les loyers, les charges ainsi que les éventuelles réparations qui s’imposent en cas de dégradation de la colocation.

Le bail individuel

On l’appelle aussi bail distinct. Il est bBeaucoup plus rarement proposé que le bail à preneurs multiples. Il s’agit d’un contrat de location destiné à chaque occupant. Le bailleur rédige donc autant de baux individuels qu’il y a de colocataires dans le logement. Contrairement au bail commun, ce bail distinct détermine précisément les pièces dans lesquelles s’installera chaque occupant de la colocation.

Avec ce type de bail individuel, tout colocataire peut rompre le contrat sans que rien ne l’oblige à trouver un nouveau locataire avant son départ. Quant à la durée de solidarité entre les colocataires, elle est limitée à six mois au maximum après la rupture du contrat.

Colocation et paiement de la taxe d’habitation : un vrai casse-tête

On peut penser que le règlement de la taxe d’habitation régit le partage de cette fiscalité entre les colocataires. Mais ce serait trop simple ! Et on a beau vouloir se référer au Code Général des Impôts ou au Bulletin Officiel des Finances Publiques, aucun article ne traite de cette taxe dans le cadre d’une colocation.

Il faut toutefois savoir que deux colocataires au maximum peuvent être officiellement considérés comme redevables de la taxe d’habitation par le fisc dès lors qu’une demande de taxation conjointe est effectuée. Si le logement est occupé par plus de deux colocataires, le partage du paiement de cette taxe ne relevant pas de l’administration fiscale, il appartient donc à l’ensemble des colocataires de trouver un arrangement entre eux. Cette répartition est une affaire privée. Si l’un ou plusieurs des colocataires s’y soustrait, les seules personnes frappées par l’obligation de paiement restent celles que l’avis d’imposition a désignées.

Pour préserver la bonne entente entre tous les colocataires, l’idéal est que chacun rembourse sa quote-part au(x) redevable(s) dont les noms figurent sur l’avis et ce, même si les colocataires qui n’y sont pas mentionnés n’ont aucune obligation vis-à-vis de l’administration fiscale. Les occupants du logement peuvent par exemple établir le partage comme ils le font pour cofinancer les loyers, les charges, l’alimentation et autres. Il faut en tout cas veiller à ce que le règlement soit effectué avant la date limite car tout retard entraîne une majoration de 10 %.

Notons que pour certaines personnes la taxe d’habitation est supprimée depuis le 1^er janvier 2021 et ce, suite à l’abrogation de l’article 1414 A du CCI sur le dégrèvement de ladite taxe. Là encore le partage de la taxe d’habitation doit se faire en bonne intelligence et tenir compte de cette particularité.

Assurance habitation pour colocation : une obligation

Toute personne louant un logement a pour obligation de l’assurer. Les colocataires n’échappent pas à la règle. Il faut a minima pouvoir couvrir la colocation contre certains risques tels que dégâts des eaux, incendie, explosion, mais mieux vaut opter pour des garanties étendues comme les dommages causés aux tiers par exemple… En l’absence d’attestation d’assurance, le propriétaire bailleur est en droit de résilier le bail pour l’ensemble des colocataires.

Charte des colocataires : fortement recommandée en cas de conflit

Rien n’oblige les colocataires à rédiger un pacte de colocation, et le propriétaire bailleur ne peut l’exiger dès lors que la colocation est à usage de résidence principale. C’est toutefois fortement recommandé pour éviter les problèmes liés à la vie en communauté mais aussi pour les régler. Grâce à ce pacte, les droits et obligations de chacun sont clairement notifiés, comme par exemple :

• Le règlement intérieur,
• La jouissance individuelle des pièces du logement, des équipements,
• Les règles d’entretien,
• Les dépenses communes,
• Les règles d’utilisation du logement et plus particulièrement des pièces partagées telles que les toilettes, la salle de bain, la cuisine, la salle de séjour…

Il est aussi très important d’y préciser les conditions de départ de l’un des colocataires. Par exemple, les autres occupants devront lui rembourser une partie de sa participation à l’assurance habitation (au prorata) ou encore du dépôt de garantie indiqué dans le bail de colocation. Il est bien évidemment logique que tous les colocataires se réunissent pour rédiger ensemble cette charte de colocation.

Enfin, les colocataires ont les mêmes formalités à signer que les locataires, à savoir les états des lieux d’entrée et de sortie, et si une caution est exigée par le propriétaire, ils doivent lui remettre un acte de cautionnement. Cet engagement écrit est la garantie que les loyers seront honorés en cas de défaillance des colocataires puisque chacun d’eux doit se doter d’une caution. Il est aussi possible que plusieurs colocataires aient la même caution, celle-ci s’engageant pour eux. Mais dans ce cas, l’acte doit préciser le nom du colocataire dont le départ (dénonciation du bail) mettra automatiquement fin à l’engagement.