Comment rédiger un contrat de sous-location ?

On appelle sous-location la mise à disposition par un locataire de son logement, en entier ou en partie, en contrepartie d’un versement d’argent. La sous-location est autorisée à partir du moment où le propriétaire en a été informé et donne son accord. Le contrat de bail d’une sous-location, document recommandé dans cette situation, ne fait pas l’objet de règles strictes précisées par la loi comme un bail normal. Mais son contenu doit être le plus précis possible afin de protéger le locataire et le sous-locataire en cas de problème.

Qu’est-ce que l’on appelle une sous-location ?

Tout locataire a le droit de partager le logement qu’il loue à un propriétaire, par exemple avec un partenaire de cœur ou autre, à partir du moment où il ne partage pas les frais liés à sa location avec cette personne, ou s’il s’absente et qu’il laisse son logement à disposition sans contrepartie financière pour couvrir ses frais de logement.

Concrètement, la sous-location désigne le fait qu’un titulaire d’un bail de location met une partie ou entièrement à la disposition d'un tiers son logement en contrepartie d’un versement d’argent, soit le paiement d’un loyer.

Ainsi, le prêt d’un logement par un locataire de manière ponctuelle, sans versement d’une somme financière, c’est-à-dire à titre gratuit, n’est pas considérée comme une sous-location. En effet, les locataires sont parfaitement en droit de recevoir librement les personnes de leur choix dans le logement qu’il loue à partir du moment où un échange d’argent en contrepartie n’est pas demandé.

À savoir toutefois : si un locataire quitte son logement pour le mettre à l’entière disposition d’un tiers, cette situation peut être considérée comme une sous-location même si le locataire ne demande pas une participation en contrepartie.

Est-il possible de sous-louer son logement ?

D’une manière générale, un locataire qui occupe un logement au titre de sa résidence principale n’a pas le droit de le sous-louer. Un principe qui est d’ailleurs notifié dans tout contrat de location.

En conséquence, un locataire qui souhaite sous-louer son logement, pendant son absence durant ses vacances par exemple, doit obligatoirement solliciter l’accord de son bailleur par écrit. Autrement dit, pour sous-louer son logement, un locataire doit donc impérativement obtenir l’autorisation de son propriétaire.

Le bailleur a la liberté de décider d’accorder à son locataire le droit de sous-louer son logement, ou non. En cas de refus, il n’a pas à justifier sa décision. En revanche, s’il est d’accord pour que son locataire sous-loue son logement, il doit le confirmer par écrit. Le bailleur est également dans son droit pour fixer le prix du loyer appliqué aux personnes qui sous-louent son bien.

Concernant la contrepartie financière appliquée aux personnes qui sous-louent un logement, qui est donc une forme de loyer, si le bailleur a donné son accord, ce loyer ne peut pas être supérieur au loyer initial. De plus, la durée de sous-location ne peut pas dépasser celle d’origine convenue dans le bail du locataire.

D’autre part, un bailleur qui autorise à sous-louer son logement doit faire en sorte que son locataire direct s’engage à engager les démarches nécessaires en cas de sous-location saisonnière, c’est-à-dire déclarer cette location à la mairie de la commune concernée, s’acquitter de la taxe de séjour appliquée dans ce cas-là, et répondre à toutes les formalités de télédéclaration de location saisonnière si la commune l’impose, souvent quand la sous-location dépasse 4 mois par an.

Vis-à-vis de l’administration fiscale, un locataire qui sous-loue son logement avec l’accord de son bailleur doit déclarer aux services fiscaux les loyers qu’il reçoit en contrepartie, soit au titre des revenus industriels et commerciaux s’il sous-loue son logement meublé, sinon dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

Une sous-location non autorisée par le propriétaire du logement peut entraîner des sanctions pour le locataire d’origine. Le propriétaire peut en effet dans ce cas-là demander la résiliation du bail de son locataire et/ou lui demander des dommages et intérêts. Les locataires encourent même des sanctions pénales.

Concrètement, en cas de sous-location, le locataire principal reste la personne responsable vis-à-vis de son bailleur si le sous-locataire ne paie pas le loyer prévu au locataire principal ou s’il occasionne des dégradations dans le logement. Le propriétaire n’a en effet aucun lien juridique avec le sous-locataire.

À savoir : la sous-location d’un logement social dans son entier est interdite. Seule une partie peut-être sous-louée mais à condition que le sous-locataire soit une personne âgée de plus de 60 ans ou une personne adulte handicapée avec laquelle le locataire conclut un contrat d'accueil familial. La sous-location est également interdite dans les résidences universitaires gérées par un Centre régional des œuvres universitaires et scolaires (Crous).

Quel contrat de bail en cas de sous-location ?

La sous-location désigne donc le fait qu’un locataire donne en location tout ou partie de son logement à une autre personne, tout en restant lui-même locataire vis-à-vis de son propriétaire. En conséquence, le locataire devient aussi le bailleur de son sous-locataire. Cette situation impose de rédiger un contrat de bail.

Contrairement au contrat de bail d’un logement, qu’il soit loué vide ou meublé, dont le contenu doit respecter les termes prévus dans l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les règles de rédaction d’un contrat de bail de sous-location ne sont pas définies précisément. Toutefois, comme un bail normal, il est vivement recommandé d’établir un document écrit et de porter au contrat de bail de sous-location certaines mentions, dans le but de définir des règles entre les deux parties, des règles qui servent à les protéger en cas de problème.

Ainsi, un contrat de bail entre un locataire et un ou des sous-locataires doit indiquer par exemple, l’identité des deux parties, la durée de sous-location (qui ne peut pas être supérieure à celle du bail initial), le montant et la date de paiement du loyer, le montant des charges locatives, la description du logement (surface, nombre de pièces, équipements s’il est meublé, etc.), les modalités qui permettent de réviser le bail, les modalités de sa résiliation, le montant et les conditions de restitution du dépôt de garantie, les obligations du locataire principal et du sous-locataire vis-à-vis de l'un et de l'autre.

Bref, même si le contrat de sous-location n’est pas réglementé et que le locataire et le sous-locataire peuvent déterminer librement son contenu, il doit être le plus précis possible pour éviter les problèmes ultérieurs.

Dans tous les cas, le contrat de bail de sous-location ne peut pas prévoir des conditions et des droits plus étendus que ce qui est prévu au départ dans le bail du locataire. De plus, le locataire doit joindre au contrat de bail de sous-location l’accord écrit du propriétaire, ainsi qu’un copie de son bail d’origine.

Modèle de contrat de bail pour une sous-location

Le contrat de bail de sous-location est conclu entre les soussignés :

(Nom Prénom du locataire principal), né le XX/XX/XXXX et demeurant XXXX, désigné ci-après "le locataire principal" d'une part, et (Nom Prénom du sous-locataire), né le XX/XX/XXXX, désigné ci-après "le sous-locataire", d'autre part.

Il est rappelé ce qui suit :

(Nom Prénom du locataire principal) est actuellement locataire du logement situé XXXXXX pour lequel il est signataire d'un contrat de bail avec (indiquer les coordonnées du propriétaire du bien). Cette location est accordée au titre de résidence principale pour le locataire, depuis le XX/XX/XXXX et pour une durée de XXXXX. Par le présent contrat, le sous-locataire affirme avoir pris connaissance des conditions du bail mentionné ici, et dont un exemplaire est annexé au contrat de sous-location.

Il est également rappelé que le propriétaire du logement situé (adresse) autorise la sous-location de son bien par une lettre adressée au locataire principal, et dont une copie est annexée au présent contrat.

Objet du bail de sous-location

Le locataire principal s'engage à sous-louer l'ensemble ou une partie du bien situé XXXX. Le logement, dont la superficie est égale à XXXX sera ainsi partagé entre X personnes.

Durée du contrat

Le présent contrat de sous-location est conclu pour une durée de XXX. Cette durée ne peut excéder celle indiquée dans le bail de location initial. Le locataire principal comme le sous-locataire se réservent le droit de mettre fin au contrat de sous-location avant son terme, en respectant un préavis de XX mois.

Loyer mensuel

Le sous-locataire s'engage à verser au locataire principal un loyer mensuel de XXXX (somme en chiffres et en lettres en euros). Les charges, taxes et impôts sont calculés au prorata de la surface occupée.

Assurances

Le sous-locataire s'engage à souscrire un contrat d'assurance pour garantir les risques inhérents à l'occupation du logement.

Cession et sous-location

Le sous-locataire n'est pas autorisé à céder son droit à la présente sous-location. Il ne peut, non plus, sous-louer le logement qu'il occupe en qualité de sous-locataire.

État des lieux

Un état des lieux est réalisé à l'entrée du sous-locataire dans le logement. Ce dernier sera confronté à un nouvel état des lieux au moment de sa sortie du logement.

Fait à XXX, le XX/XX/XXXX

En autant d'exemplaires que de parties,

Signature du locataire principal précédée de la mention "lu et approuvé"

Signature du sous-locataire précédée de la mention "lu et approuvé"