Résiliation d'un bail locatif : procédure et formalité

Qu’une résiliation d’un bail locatif soit à l’origine du locataire ou du propriétaire du logement, des procédures et des formalités doivent être respectées, notamment en matière de forme, et surtout de délai de préavis. À noter : un locataire est le seul qui a la possibilité de résilier son bail à tout moment, au contraire du propriétaire (ou bailleur) qui doit attendre la fin du bail pour le faire.

Les règles à respecter lorsqu’un locataire résilie son bail locatif

Un locataire a la possibilité de résilier son bail locatif à tout moment à condition de respecter certaines règles, qui différent notamment si le logement est loué vide ou meublé, et en fonction de la situation géographique du bien.

Informer son propriétaire

Qu’il s’agisse d’un logement loué vide ou meublé, un locataire qui souhaite quitter son logement doit informer son propriétaire de sa décision soit par lettre recommandée avec avis de réception, par un acte d’huissier, ou par la remise en main propre de sa lettre de congé en contrepartie de la remise d’un récépissé. Cette démarche ne peut pas se faire par courrier électronique.

Une fois que le propriétaire est informé de la décision de son locataire de résilier son bail locatif, ce dernier ne peut plus revenir en arrière, à moins que son propriétaire lui donne son accord.

Respecter le délai de préavis

Un locataire doit respecter un délai de préavis, c’est-à-dire une durée entre le moment où il informe son propriétaire de son départ et le jour où il quitte son logement. Le point de départ du délai de préavis débute lorsque le propriétaire prend possession de la lettre de congé de son locataire.

Pendant le délai de préavis, le locataire doit continuer à payer son loyer et ses charges sauf si le logement est occupé par un nouveau locataire, et en accord avec le propriétaire.

Le délai de préavis est normalement de 3 mois. Mais certaines situations permettent de ramener ce délai à 1 mois :

• s’il s’agit d’un logement loué meublé ;
• s’il s’agit d’un logement social ;
• si le logement se situe dans une zone tendue, c’est-à-dire dans une commune urbaine où le marché immobilier est tendu avec pour conséquence des loyers élevés ;
• si le bail locatif est un bail mobilité (la location d’un meublé pour une durée courte et déterminée, entre 1 et 10 mois).

D’autres situations précises concernant le locataire donnent aussi la possibilité de faire baisser le délai de préavis à 1 mois : un premier emploi, une mutation, une perte d’emploi ou un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, si le locataire est allocataire du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé, ou si son état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Un seul cas donne la possibilité à un locataire de quitter son logement sans délai de préavis : en cas de manquements graves des obligations qui incombent au propriétaire, c’est-à-dire si le logement est insalubre ou en péril.

Ce que doit mentionner la lettre de résiliation d’un bail locatif

La lettre de congé adressée par le locataire à son propriétaire doit obligatoirement mentionner la date à laquelle la fin du bail prend effet, date qui correspond à la fin du délai de préavis. La résiliation d’un bail locatif ne nécessite pas de donner au propriétaire la raison de son départ dans la lettre de congé à partir du moment où le logement constitue la résidence principale du locataire.

Les règles à respecter lorsqu’un propriétaire résilie un bail locatif

Un propriétaire a la possibilité de résilier un bail locatif soit pour vendre son logement, le récupérer pour y habiter (ou un proche), ou en cas de faute grave du locataire. Mais, contrairement au locataire, il ne peut pas le faire au cours du bail locatif. Il doit attendre son terme et respecter certaines procédures et formalités.

Si le propriétaire vend un logement qu’il loue vide, il doit en informer le locataire au cas où ce dernier voudrait l’acheter.

Si le locataire ne souhaite pas se porter acquéreur du logement ainsi mis en vente, un propriétaire peut vendre le logement qu’il loue non meublé même si un locataire l’occupe. Dans ce cas, le bail peut se poursuivre dans les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.

Si le locataire doit être obligé de quitter le logement en raison de sa vente, parce que le propriétaire ou l’un de ses proches souhaitent le récupérer pour en faire leur résidence principale, ou pour des motifs sérieux dus à des manquements qui lui incombent, son bailleur doit lui donner congé au plus tard à la date de la fin du bail prévue.

Cette démarche se concrétise par l’envoi au locataire d’une lettre de congé en recommandé avec accusé de réception au moins 6 mois avant la date de la fin du bail locatif. La lettre de congé peut aussi être remise en main propre ou faire l’objet d’un acte d’huissier. Ce courrier doit mentionner le motif de la résiliation du bail et les informations (prix et conditions de vente) au cas où le locataire voudrait acheter le logement.