Location : peut-on quitter son logement sans préavis ?

Une famille qui s’agrandit, une opportunité professionnelle, une séparation, ou simplement l’envie d’un nouveau chez-soi sont tout autant de raisons qui peuvent motiver le choix d’un déménagement. S’il relève généralement d’une démarche anticipée et préparée, il peut cependant parfois s’opérer dans l’urgence de l’évolution d’une situation personnelle ou professionnelle qui s’accélère. Si le locataire peut à tout moment résilier son bail d’habitation sans en motiver la raison, il doit néanmoins respecter un délai de préavis fixé par la loi, sauf sous certaines conditions qui peuvent l’en exempter. Mais alors comment peut-on quitter son logement sans respecter son préavis ?

Délai de préavis de location légal ou réduit : quelles règles s’appliquent ?

Trois mois, le délai légal

La durée légale du préavis de départ d’un logement est fixée à trois mois. Ce délai a été instauré afin de permettre au propriétaire de disposer d’un délai dit raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement.

Rappelons que le délai de préavis commence à courir à compter de la date de réception de la demande qui pourra être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre au propriétaire-bailleur contre émargement ou récépissé, ou bien par acte d’huissier.

Sur ce délai, le locataire a l’obligation de continuer à payer le loyer et les charges associées. S’il a déjà trouvé son nouveau logement, il peut en être libéré dans les deux uniques cas suivants :

• si le bailleur accepte un nouveau locataire durant la période des trois mois, auquel cas le préavis est achevé à la date d’entrée du nouveau locataire ;
• si le propriétaire souhaite profiter de la vacance du logement pour réaliser des travaux rendant le logement inhabitable. Ainsi il ne sera plus légitime à demander le paiement d’un loyer et des charges.

Un mois, le délai réduit : comment en profiter ?

Le locataire peut échapper au délai légal de préavis de location et ainsi le ramener à un mois seulement. Une possibilité non négligeable qui s’offre au locataire dans les cas suivants :

• logement meublé ou situé en « zone tendue », c’est-à-dire une zone d’urbanisation importante où l’offre et la demande de logements est fortement déséquilibrée entraînant des difficultés d’accès au logement ;
• locataire bénéficiaire de certaines aides sociales dont le revenu de solidarité active (RSA) et l’allocation adulte handicapé (AAH) ;
• locataire ayant subi une perte d’emploi (sauf démission et départ en retraite), à l’inverse ayant obtenu son tout premier emploi ou nouvel emploi après une période de chômage, ou connaissant une mutation professionnelle au sein de la même entreprise ;
• locataire dont l’état de santé nécessite un déménagement urgent.

Comment quitter sa location sans préavis ?

Manquements avérés du propriétaire-bailleur

L’une des obligations du propriétaire-bailleur est de fournir au locataire un logement salubre et décent. Entendons-nous dans un premier temps sur les définitions de l’insalubrité et de l’indécence.

Le logement insalubre présente un danger mettant en jeu la santé ou la sécurité de ses occupants. Donnons pour exemple la présence d’amiante, l’infestation de nuisibles, des sanitaires dans un état déplorable ou encore une humidité trop élevée. Il revêt un caractère réel de gravité.

Le logement indécent se caractérise par une surface minimale inférieure à 9m² avec hauteur sous plafond d’au moins 2,20m, et l’absence ou la déficience d’éléments de confort basiques : accès à l’eau potable avec pression suffisante, installations électriques et gaz conformes aux normes de sécurité et en état de fonctionnement, éclairage naturel suffisant dans les pièces principales, etc.

Tout logement insalubre est indécent, tout logement indécent n’est pas insalubre.

En résumé donc, le logement doit comporter des équipements en bon état de fonctionnement, non dangereux pour la santé et la sécurité de ses occupants. Si le propriétaire qui loue son logement n’assume pas cette responsabilité, bonne nouvelle mais peu souhaitable, la loi protège le locataire en lui donnant le droit de quitter le logement sans préavis de départ. Vigilance de mise cependant à respecter scrupuleusement la procédure permettant de s’inscrire dans ce cas de figure.

Quelles démarches entreprendre ?

Le locataire doit veiller à ne pas commettre d’erreur de procédure qui pourrait mettre en défaut son départ du logement sans préavis. Il va en effet devoir apporter la preuve de l’insalubrité ou de l’indécence de ce dernier en respectant les étapes suivantes.

Avertir son propriétaire-bailleur des désordres constatés

Le locataire a la responsabilité d’alerter le propriétaire du logement des manquements relevés et lui demander d’effectuer les réparations et/ou mises aux normes du logement en conformité avec les critères de décence légalement définis.

En cas de refus ou de non-réponse du propriétaire, le locataire doit lui adresser une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception détaillant les manquements et rappelant qu’il est tenu de louer un logement décent. Cette démarche permet de tracer les tentatives de résolution amiable entreprises par le locataire.

Saisir l’autorité compétente

Si le propriétaire ne donne pas suite après réception du courrier recommandé, le locataire peut désormais engager une procédure.

• Si le logement est indécent, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, voire le juge des contentieux de la protection du tribunal d’instance qui peut imposer des travaux au propriétaire. Si les travaux demeurent non réalisés dans les délais impartis, le locataire peut quitter le logement sans préavis.
• Si le logement est insalubre, le locataire peut saisir le Maire de la commune où se situe le logement. Les services communaux d’hygiène et de santé constatent sur place et établissent un rapport au Préfet qui est en charge de la question de la salubrité. Ce dernier prend avis auprès d’une commission dédiée. Le propriétaire a alors la possibilité de contester l’insalubrité ou le responsable de celle-ci. Si elle est avérée, un arrêté préfectoral d’insalubrité remédiable ou définitive est pris interdisant ainsi d’habiter les lieux temporairement ou définitivement. Si l’insalubrité est remédiable, le propriétaire est tenu de faire les travaux et de reloger à ses frais les locataires durant la période. Si l’insalubrité est définitive, le locataire peut quitter le logement sans préavis.

Le locataire ne doit pas cesser de payer tout ou partie de son loyer tant que cette procédure n’est pas terminée. Une fois terminée, il doit adresser au propriétaire une lettre de congé par courrier recommandé avec accusé de réception, et y fournir les détails avérés des manquements du bailleur.

Ainsi et pour s’acquitter de toute dette, il versera le loyer correspondant aux jours d’occupation du logement sur le mois en cours, pourra récupérer son dépôt de garantie, et ainsi se détacher définitivement de tout engagement envers le logement et son propriétaire.