Achat immobilier : quels sont les frais en plus du prix d'achat ?

Budgétiser un achat immobilier implique de prendre en compte toutes les dépenses qui en découlent. Le prix d’acquisition de la maison ou de l’appartement n’est pas le seul facteur qui permet d’étudier la faisabilité du projet. De nombreux frais complémentaires s’y ajoutent, et peuvent représenter un montant important qui, in fine, pèse parfois très lourd dans la balance au point de faire hésiter les personnes qui ne disposent pas de fonds suffisants. Coup de projecteur sur toutes les dépenses qu’implique un achat immobilier.

Les frais d’agence

Passer par une agence immobilière pour trouver le bien immobilier de ses rêves est monnaie courante. Cette solution permet de gagner du temps et de filtrer les biens qui correspondent le plus à ce que l’on recherche. Mais ce service a un coût qui augmente le prix de la transaction. Le montant des frais d’agence dépend du professionnel mais aussi de sa prestation. Ils oscillent généralement entre 1 et 7 % du prix de vente du bien.

Grâce à Internet, il est plus facile aujourd’hui de consulter les annonces de vente immobilière déposées en ligne par les particuliers eux-mêmes. On peut par ce biais trouver d’innombrables biens à visiter, sans avoir à supporter les frais d’agence. Pour ce faire, il suffit de se connecter sur des sites de particulier à particulier en prenant soin de vérifier que la vente du bien en question n’est pas gérée par un agent immobilier.

Les frais de notaire

Ces frais d’acquisition sont entièrement à la charge de l’acquéreur d’un bien immobilier. Ils ne doivent pas être négligés car ils sont très importants, notamment lorsque l’on achète dans l’ancien. En effet, quand on investit dans un logement neuf, les frais de notaire s’élèvent à seulement 3 % du coût d’acquisition, alors qu’ils atteignent entre 7 % et 8 % du prix d’achat si l’on investit dans un bien immobilier ancien.

Il faut noter que le terme « ancien » concerne tout logement – maison ou appartement – qui n’entre pas dans la catégorie des logements neufs, y compris ceux qui ont été mis pour la première fois en vente dans les 5 années qui suivent leur achèvement. La réglementation a en effet changé et depuis le 1^er janvier 2013, pour qu’un logement soit considéré comme neuf (et donc assorti de frais de notaire réduits), il ne doit jamais avoir été habité.

Pour information, les frais d’acquisition ne reviennent pas intégralement au notaire, loin s’en faut ! Une petite proportion sert à couvrir les débours. Ces émoluments de formalité servent à payer la demande de certificat d’urbanisme, les frais de recommandés, les frais de copies authentiques, etc. Quant aux émoluments représentant la rémunération du notaire, ils sont proportionnels au prix du bien sans toutefois dépasser 1 %.

La plus grande part concerne la formalité fusionnée, à savoir ce que l’on appelait encore il y a peu, les frais de mutation et d’enregistrement. Cela représente 5,8 % (soit 0,10 % du prix du bien). Elle est suivie de :

• La taxe départementale (entre 3,8 et 4,5 % en fonction du département),
• La taxe communale (1,2 %),
• La taxe nationale (2,37 % de la taxe communale),
• La taxe de publicité foncière (0,75 % du prix du logement Hors Taxe) soumise au prélèvement de 2,14 %.

Taxe d’enregistrement et taxe de publicité foncière peuvent faire l’objet, sous conditions, d’une exonération.

Exemple de frais de notaire :

Pour une maison ancienne située dans une petite commune du Maine-et-Loire dont le prix d’acquisition est de 300 000 €, les frais de notaire s’élèvent à 22 337 €. Pour une maison neuve du même prix située dans la même commune, les frais de notaire sont fixés à 6 704 €. Avec la loi actuelle, le notaire peut accorder une remise maximale de 147 € à son client, dans un cas comme dans l’autre.

Quid de la fiscalité ?

Nul n’y échappe. Mais la taxe locative est répartie entre le vendeur et le nouvel acquéreur plus équitablement qu’il y parait, et c’est la période d’occupation des lieux qui permet de calculer la part revenant à chacun. Si la loi prévoit qu’il faut habiter les lieux au 1^er janvier de l’année de référence pour être redevable de la taxe locative, il en est un peu autrement dans les faits puisque c’est le jour de la vente qui fait référence.

Ainsi, pour un bien immobilier vendu le 28 avril (la date de signature chez le notaire faisant foi), le vendeur doit s’acquitter de la taxe locative pour la période du 1^er janvier au 27 avril, et l’acquéreur doit régler la portion qui correspond à la période courant du 28 avril au 31 décembre. Chacun est avisé par le notaire du montant dû.

Les charges de copropriété

Ils font partie des frais de jouissance d’un bien dont on se porte acquéreur. Ils sont calculés au prorata de la période durant laquelle le bien immobilier est détenu par une personne. Il suffit d’être copropriétaire au moment de leur exigibilité pour devoir régler ce dû au syndic. Ces charges sont toutefois généralement réparties entre le vendeur et l’acquéreur lorsque la vente est effectuée au cours d’un trimestre. Dans les faits, c’est le copropriétaire en fin d’exercice qui doit prendre à sa charge un appel complémentaire de fonds ou qui bénéficie d’un remboursement.

Rien n’empêche vendeur et acquéreur de s’entendre préalablement sur une répartition du coût des charges de copropriétés et des travaux effectués, ceux-ci ayant pu être votés avant la signature du compromis. La réglementation veut que dans ce cas, ils soient à la charge du vendeur. Certains propriétaires trouvent un terrain d’entente équitable permettant de partager cette dépense.

Le coût de l’assurance crédit

Un emprunteur peut opter pour l’assurance groupe, c’est-à-dire l’assurance crédit immobilier proposée par la banque prêteuse ou refuser cette possibilité et préférer se tourner vers une compagnie d’assurance totalement indépendante de la banque. C’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance. Cette seconde solution est moins onéreuse que la première.

Mais que l’on opte pour l’une ou pour l’autre, contracter une assurance crédit lorsque l’on souscrit un emprunt immobilier est un passage incontournable car les banques ne prêtent pas sans assurance crédit. Le coût est non négligeable, de l’ordre de plusieurs milliers d’euros sur toute la durée du prêt, soit environ 30 % du coût de l’opération.

Le coût du crédit immobilier

Un crédit immobilier coûte cher, même lorsque les taux sont au plus bas comme c’est le cas depuis quelque temps. Au taux d’emprunt il faut en effet ajouter :

• Le coût de garantie qu’il s’agisse d’une caution ou de l’hypothèque,
• L’assurance de crédit ou assurance emprunteur,
• Les frais annexes qui varient d’une banque à l’autre, tels que frais de dossier, pénalités de remboursement anticipé, etc.

Comparer les taux grâce au comparateur de crédits immobiliers et opter pour la meilleure offre permet de gagner de l’argent.

Les frais liés au déménagement

Il faut savoir qu’un déménagement engendre des dépenses qu’il est un peu compliqué de calculer préalablement, sauf si l’on confie la tâche à une société de déménagement. Dans ce dernier cas, un devis est adressé au client dès lors qu’il a choisi son niveau de prestations. Déménager peut coûter de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros. A cela, il faut parfois ajouter le coût d’un garde-meuble afin de stocker ses biens dans un lieu adapté durant la période charnière qui se situe entre le déménagement et l’emménagement. Un garde-meuble peut coûter entre 200 et 500 €/mois selon le volume à entreposer et le secteur géographique.

Il n’est pas rare qu’un acquéreur doive renoncer à l’acquisition d’un bien immobilier car les frais – autres que le prix d’achat – sont bien supérieurs à ce que son budget est capable de supporter. Il faut en plus tenir compte des travaux à effectuer dans certains cas avant d’emménager dans son nouveau logement.

Avant d’acheter une maison ou un appartement, il est donc fondamental de tout prendre en compte afin de ne pas se retrouver par la suite en situation de surendettement. Se constituer un apport personnel peut aider à assumer les diverses dépenses et par voie de conséquence, réduire le montant global de l’emprunt qui permet de se constituer un patrimoine immobilier.