Achat/vente d'un bien immobilier : un ou deux notaires ? Avantages et inconvénients

En principe, à l’occasion de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, selon la loi, un seul notaire est nécessaire pour la rédaction de l’acte qui authentifie la vente définitive, et, selon les cas, car ce n’est pas obligatoire, pour la signature d’une promesse de vente. Mais rien n’empêche les acheteurs et les vendeurs d’avoir recours à leur notaire respectif, ou au notaire de leur choix puisque ce dernier est libre, et donc de les faire intervenir tous les deux. Une solution souvent adoptée dans le but que chacune des parties soit rassurée sur le fait que ses propres intérêts sont bien respectés, et quand les situations sont un peu compliquées, comme par exemple une vente en viager, liée à une succession, d’un bien en indivision, etc.

Pourquoi avoir recours à deux notaires lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier ?

Que vous achetiez ou que vous vendiez un bien immobilier, rien ne vous interdit d’avoir recours à un ou à deux notaires, c’est-à-dire, dans ce dernier cas, au notaire du vendeur et à celui de l’acheteur. Rappelons que le passage par les services d’un notaire est obligatoire au moment de la signature définitive de l’acte de vente, mais pas si le vendeur et l’acheteur signent une promesse de vente, une démarche qui n’est pas obligatoire.

En revanche, l’acte de vente définitif est un document qui doit être rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu a la même valeur qu'une décision judiciaire par un officier public compétent dont un notaire fait partie.

À l’occasion de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, cet acte de vente doit être signé devant un notaire (ou deux notaires selon le choix des parties) par le vendeur et l’acheteur. C’est le jour de la signature que le ou les notaires remettent une attestation de propriété immobilière à l'acheteur.

Dans les faits, le plus souvent, l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier choisissent un seul notaire pour officialiser leur transaction. Dans la plupart des cas, il s’agit du notaire de l’acheteur car c’est à ce dernier, en général, que revient le fait de payer les frais de notaire.

Les avantages de recourir à deux notaires lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier

La mission principale d’un notaire, en tant qu’officier public, est de produire et d’authentifier des actes, notamment en matière d’achat et de vente de biens immobiliers, qui ont force de loi.

Ses compétences juridiques font également qu’un notaire est qualifié pour vérifier et réunir toutes les pièces nécessaires à la réalisation de l’achat et de la vente (vérifier le titre de propriété du vendeur, la situation hypothécaire du bien, les servitudes conventionnelles et les règles d'urbanisme applicables, purger les droits de préemption, vérifier que les diagnostics préalables à la vente, obligatoires, ont bien été faits avant la signature de l'avant contrat, etc.), des vérifications menées par les deux notaires choisis si c’est le cas, selon une répartition bien définie et encadrée par la loi, qui feront que la transaction réunira toutes les conditions pour être conclue de la meilleure manière.

Le plus souvent, le notaire de l’acheteur se charge de tous les actes en lien avec le financement du bien et du contrôle des pièces nécessaires (servitudes liées au bien immobilier, présence des diagnostiques immobiliers obligatoires, etc.), et le notaire de l’acquéreur s’attache à la rédaction de l’acte de vente, et de la promesse de vente s’il y a lieu.

Mais le rôle d’un notaire va plus loin dans le sens où il est tenu à une obligation de conseil envers ses clients, et ce en totale impartialité. Il doit en effet faire passer l'intérêt de son client avant tout.

Un notaire est donc une personne de confiance qui a une connaissance approfondie de la situation de ses clients. C’est pourquoi, si l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier qui font affaire ensemble disposent chacun d’un notaire, faire appel aux deux lors de la signature de l’acte de vente définitif est rassurant pour eux, et gage de sécurité en matière juridique. Une situation également préférable lorsqu’il s’agit d’une transaction un peu compliquée (vente en viager, bien en indivision, dans le cadre d’une succession, etc.) ou si les relations entre l’acheteur et le vendeur ne sont pas très bonnes.

Dans tous les cas, chacun des notaires conserve de son côté l’acte de vente signé, que l’on appelle la « minute », pour une durée maximum de 75 ans. Dans le cas de deux notaires, on parle de « double minute ».

D’autre part, prendre deux notaires différents dans le cadre d’un achat ou d’une vente d’un bien immobilier n’engendrent pas de frais supplémentaires. Pour rappel, les frais de notaire ne doivent pas dépasser 10 % de la valeur du bien (ils sont en général compris entre 7 % et 8 % de cette valeur pour l’achat d’un bien immobilier ancien et entre 2 % et 3 % pour un bien neuf), et ils ne peuvent pas être inférieurs à 90 euros. En présence de deux notaires qui préparent conjointement l’acte de vente notamment, en effet, ces derniers se partagent de manière égale les honoraires perçus, et en principe payés par l’acheteur. Ces honoraires ne sont pas doublés comme on pourrait le penser.

Existe-t-il des inconvénients dans le fait de recourir à deux notaires lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier ?

Le principal, et sans doute le seul, inconvénient de recourir aux services de deux notaires lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier est assurément le délai en général plus long constaté pour que la transaction soit définitivement conclue.

En effet, logiquement, la présence de deux notaires implique des allers-retours nombreux entre eux pour qu’ils prennent bien connaissance de tous les éléments du dossier, et de la situation de chaque partie, l’acheteur et le vendeur.

Les deux notaires se répartissant entre eux les tâches liées la signature de l’acte de vente et à la vérification de toutes les pièces juridiques, financières, etc., nécessaires à la rédaction de cet acte authentique. En conséquence, le temps que demande ces démarches peut empêcher par exemple que la vente d’un bien immobilier soit effectuée rapidement.