Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding est une solution de plus en plus utilisée pour financer un projet. Il s’agit de mettre en rapport des porteurs de projets en recherche de financements et des investisseurs ou des donateurs par le biais de plateformes en ligne spécialisées dans ce genre d’opérations. Le crowdfunding immobilier est basé sur les mêmes principes. Néanmoins, les personnes qui participent à ce type de financement participatif récupèrent leur investissement de départ au bout de quelques mois majoré d’intérêts qui peuvent être très élevés. Un bon moyen d’épargner efficacement, même si le crowdfunding immobilier comporte néanmoins des risques.

Qu’est-ce que le crowdfunding d’une manière générale ?

Le crowdfunding, ou financement participatif en français, désigne un procédé qui permet de collecter des fonds pour financer un projet particulier auprès d’internautes par le biais de plateformes en ligne spécifiques. Le crowdfunding est apparu avec Internet et les réseaux sociaux et il est en fort développement depuis plusieurs années, un peu partout dans le monde.

Le crowdfunding suppose l’existence, d’un côté, de porteurs de projets qui proposent par l’intermédiaire de ces plateformes une action particulière dont ils présentent les détails et leurs besoins pour la financer en affichant un objectif de levée de fonds et, de l’autre côté, des particuliers, des entreprises, ou tout autre organisme, prêt à leur verser de l’argent.

Les fonds ainsi sollicités peuvent prendre différentes formes : des dons effectués avec ou sans contrepartie, des investissements en titres, c’est-à-dire en actions ou en obligations, d’une société non cotée en Bourse, et de prêts d’argent avec ou sans intérêts. En revanche, ils s’agit toujours de « promesses » de dons ou de souscriptions tant que l’objectif défini par le porteur de projet n’est pas atteint.

En effet, les fonds sont versés aux porteurs de projets seulement si l’objectif de collecte déterminé au départ est atteint. Dans le cas contraire, l’argent de l’internaute lui est en général remboursé.

En France, les plateformes qui pratiquent le crowdfunding doivent remplir certaines conditions pour pouvoir le faire. Celles qui proposent des financements participatifs sous forme de titres doivent ainsi justifier du statut de conseiller en investissement participatif (CIP) ou de celui de prestataire en services d’investissement (PSI). Les plateformes qui permettent de financer des projets sous forme de prêts doivent obtenir le statut d’intermédiaire en financement participatif (IFP). Seules celles dont le financement des projets est assuré par des dons n’ont pas d’obligations particulières en termes de statut, mais elles peuvent choisir d’avoir celui d’IFP.

Le crowdfunding appliqué à l’immobilier

Le crowdfunding immobilier a le vent en poupe. En France, 608 opérations immobilières ont ainsi été financées en 2020 grâce à ce type de financement participatif selon le « Baromètre du crowdfunding en France » de l’association Financement Participatif France.

Le crowdfunding immobilier permet à des porteurs de projets (personnes physiques ou morales), le plus souvent des promoteurs, de solliciter des fonds pour construire, acquérir, rénover un bien immobilier ou, par exemple, une partie d’un programme immobilier à venir.

Le crowdfunding appliqué à l’immobilier concerne le financement de projets dans ce domaine par le biais de prêts et, parfois, de souscription à des obligations. Les porteurs de projets font ainsi appel, par le biais de plateformes en ligne, à des investisseurs particuliers qui se proposent de financer leur projet en prêtant de l’argent. Ce type d’investissement est possible à partir de sommes même modestes.

Ce type de prêt ou de souscription est généralement de courte durée, entre 6 et 24 mois, ce qui permet aux investisseurs qui passe par ce financement participatif de récupérer rapidement leur capital investi au départ et de ne pas bloquer leur argent sur une longue durée.

En contrepartie de l’argent prêté, les porteurs de projets s’engagent à rembourser la totalité du capital investi par les internautes investisseurs à une date fixe, capital le plus souvent augmenté d’un bénéfice sous forme d’intérêts issus de la marge réalisée par le porteur de projet grâce à son opération immobilière financée via le crowdfunding. Ce gain pour les investisseurs est souvent équivalent de plus de 10 % du montant de leur investissement. Le crowdfunding immobilier est donc bien plus intéressant que la majorité des produits d’épargne existants.

Le crowdfunding immobilier suppose que les investisseurs soient liés au porteur de projet, en échange de leur avance d’argent, par ce que l’on appelle un contrat de créance qui stipule clairement le montant dû par le porteur de projet. L’internaute qui a investi par le biais d’un crowdfunding immobilier reçoit un titre obligataire, la preuve du montant de cette créance.

En fait, les promoteurs ont recours au crowdfunding immobilier non pas pour récolter des fonds qui vont permettre de financer l’intégralité de leur programme, mais principalement pour se constituer une trésorerie, soit des fonds propres, qui fera office d’apport pour souscrire ultérieurement un emprunt bancaire pour compléter le financement de leur opération immobilière.

En effet, dans le cas d’opérations immobilières, les banques, ou tout autre établissement financier, exigent en principe de la part des promoteurs un apport équivalent de 10 % à 15 %, et parfois beaucoup plus, du montant de leurs projets. Cette trésorerie constituée grâce au crowdfunding immobilier peut également servir à faire face à divers problèmes qui peuvent surgir lors d’une opération immobilière (retard d’exécution des prestataires, coûts supplémentaires non budgétés, difficultés pour vendre le bien immobilier réalisé, etc.).

Le crowdfunding immobilier est-il risqué ?

Afin que le crowdfunding immobilier présente un minimum de risques pour les internautes qui y ont recours, les plateformes en ligne dédiées à ce type de financement participatif sont spécialisées dans ce type d’opérations. Parmi celles qui existent, les plus connues et les plus performantes sont WiSEED, Anaxago, ou encore ClubFunding.

Avant de proposer un projet immobilier, ces plateformes crowdfunding immobilier étudient en amont et en détail le type de projet porté, son montant, sa localisation, sa durée, etc., afin de mesurer sa viabilité économique. Le sérieux du porteur de projet, sa forme juridique, ses prestataires, ou encore s’il remplit bien toutes les obligations légales applicables au secteur de l’immobilier (garantie décennale, responsabilité civile professionnelle, etc.) sont également vérifiés par les plateformes afin de limiter au maximum les risques pour les internautes investisseurs.

Malgré tout, investir dans le crowdfunding immobilier comporte des risques pour ceux qui y prennent part si le porteur de projet, soit l’emprunteur, fait défaut en matière de remboursement, si l’opération immobilière ainsi financée est contrariée par des conditions climatiques défavorables et reportée, si les prestataires du porteur de projet sont défaillants, si les coûts augmentent, etc.

Bref, l’investisseur qui a participé à une opération de crowdfunding immobilier doit savoir qu’il peut perdre une partie ou tout son capital en cas de survenue de tels problèmes.