Prix de vente d’un bien immobilier : quelle marge de négociation ?

Tenter de négocier le prix de vente d'un bien immobilier est une démarche normale de la part d'un acquéreur. Vouloir faire des économies lors d'une transaction si importante financièrement est en effet légitime. Attention tout de même, une telle négociation peut ne pas aboutir et avoir pour conséquence de passer à côté d'une offre adaptée à ses besoins, et qui peut être rare sur le marché de l'immobilier. Ce risque connu, il existe des moyens de négocier le prix de vente d'un bien immobilier. Mais cette marge de négociation n'est pas uniforme. Elle dépend en effet de nombreux critères à prendre en compte.

Une marge de négociation qui dépend de l'état du marché immobilier

Pouvoir négocier le prix de vente d'un bien immobilier est l'objectif de la plupart des acheteurs soucieux de pouvoir faire des économies d'autant que l'acquisition d'un tel patrimoine représente toujours un investissement important en argent mais aussi sur le long terme en raison de la durée de remboursement des crédits immobiliers qui est en moyenne de 20 ans, d'autant plus à un moment où ces prêts deviennent plus chers avec l'augmentation des taux d'intérêt.

La marge de négociation possible du prix de vente d'un bien immobilier dépend principalement de l'état du marché immobilier.

D'abord, pour un acquéreur, il est logiquement plus facile de négocier le prix d'un bien un moment où le nombre d'acquéreurs se fait plus rare et que les vendeurs ont plus de mal à vendre leur bien.

La date de parution d'une annonce d'un bien à vendre est dans ce sens révélatrice de la possibilité de bénéficier ou non d'une marge de négociation pour faire baisser le prix d'un bien en vente. Plus cette date est ancienne, plus cela prouve que le bien a du mal à être vendu. Son propriétaire peut donc être davantage disposé à baisser son prix.

D'autre part, un bien immobilier manifestement surévalué compte tenu des prix en vigueur dans une même rue, dans un même quartier ou une même vile, par exemple, donne des arguments pour tenter de faire baisser sa valeur.

C'est pourquoi la marge de négociation possible nécessite de se renseigner au préalable sur notamment les prix de vente au mètre carré pratiqués localement.

Le type de bien immobilier vendu conditionne la marge de négociation possible

La localisation d'un bien est sans doute le premier indicateur qui indique s'il existe ou non une marge de négociation possible sur son prix de vente. Cette tractation est d'autant plus difficile à mettre en place qu'il s'agit d'un bien mis en vente dans un quartier prisé où l'offre de biens est en plus très inférieure au nombre d'acheteurs.

Certains types de biens sont aussi davantage recherchés par les acquéreurs que d'autres. Dans certaines villes, par exemple, les maisons sont rares alors que les petits appartements sont légion. Négocier les prix de ces derniers est alors beaucoup plus facile pour un acheteur.

C'est ce qui explique aussi que la marge de négociation possible varie parfois de manière importante d'une région à l'autre. Selon une enquête menée par le groupe SeLoger, leader de l'expertise immobilière, la marge de négociation à l'occasion de la vente de biens immobiliers se situait ainsi en 2022 à hauteur de 3 % du prix de vente en région Rhône-Alpes pour la plus basse et, pour la plus élevée, à 8,4 % en région Poitou-Charentes.

Un bien immobilier ancien qui n'a pas été rénové offre également davantage de chances de pouvoir négocier son prix qu'un logement flambant neuf qui ne nécessite aucun travaux de réhabilitation.

De plus, il peut être intéressant de se renseigner sur les raisons qui poussent un propriétaire à vendre son bien pour savoir si une marge de négociation de son prix est envisageable. Si le vendeur est pressé par exemple, il peut être davantage disposé à négocier son prix pour le vendre rapidement.

Quelle est la marge de négociation moyenne ?

Il est très difficile de déterminer quelle est en moyenne la marge de négociation du prix de vente d'un bien immobilier. Comme on l'a vu précédemment, la possibilité de discuter d'une baisse de prix dépend de nombreux éléments.

C'est pourquoi la marge de négociation possible varie d'un bien à un autre, en fonction de sa localisation et de ses éventuelles nuisances, de son état, du marché immobilier local, etc., et qu'elle est d'autant plus faible dans un marché immobilier tendu, c'est-à-dire où les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs.

Toutefois, d'une manière très générale, une marge de négociation aux alentours de 5 % en moyenne est constatée en France à l'occasion des transactions de ventes immobilières, ce qui ne veut pas dire, bien sûr, que cette baisse de prix intervient pour chacune d'entre elles.

Quand les conditions sont réunies pour pouvoir le faire, négocier le prix de vente d'un bien immobilier est intéressant car cette démarche a des conséquences financières sur un certain nombre de dépenses forcément à prévoir à l'occasion de l'acquisition d'un bien.

Faire ainsi baisser le prix de vente permet en effet mécaniquement de faire diminuer les frais de notaire, plus précisément de leurs ses émoluments qui désignent la somme demandée par un notaire en contrepartie de sa prestation lors de la vente d’un bien immobilier.

Ces émoluments sont réglementés et tous les notaires appliquent le même barème : le montant de ces frais représentent 3,87 % du prix de vente si la valeur du bien est inférieure à 6 500 euros, 1,596 % entre 6 500 et 17 000 euros, 1,064 % entre 17 000 et 60 000 euros et 0,799 % pour plus de 60 000 euros.

En ayant connaissance de ce barème, il est alors possible de négocier le prix d'un bien pour jouer sur les sommes à devoir ensuite à un notaire.

Négocier le prix de vente d'un bien immobilier donne aussi la possibilité de limiter sa durée d'emprunt ou le montant du capital sollicité, avec pour conséquence de pouvoir disposer d'un crédit immobilier moins cher.

La négociation du prix d'un bien immobilier vendu par l'intermédiaire d'une agence immobilière peut également donner la possibilité de négocier les frais facturés par ces professionnels qui sont, sauf si les parties en ont convenu autrement, à la charge de l'acheteur.

Ces frais, qui sont fixés librement par les professionnels du secteur, sont en principe intégrés dans le prix de vente affiché. Mais on sait que ces frais représentent entre 5 % et 10 % du prix d'un bien immobilier mis en vente, et plus précisément de son prix net vendeur qui correspond au montant reçu réellement par le vendeur.

La négociation des frais d'une agence immobilière dans le but au final de faire diminuer le coût d'acquisition d'un bien immobilier est plus ou moins facile selon le mandat qu'elle détient. S'il s'agit d'un mandat exclusif, c'est-à-dire qu'elle est la seule agence immobilière à pouvoir vendre un bien donné, négocier ces frais est plus difficile que si l'agence détient un mandat dit "simple" (quand le propriétaire ou une autre agence immobilière peut aussi rechercher un acheteur). Dans ce dernier cas, la concurrence entre les agences donnent la possibilité de demander plus facilement un geste financier sur les frais d'agence.

Comment bien préparer la négociation du prix de vente d'un bien immobilier ?

En principe, la négociation du prix de vente d'un bien immobilier se déroule au moment de ce que l'on appelle l’offre d’achat d'un bien immobilier, c'est-à-dire une proposition écrite de l'acquéreur où il fixe notamment son prix et la durée de validité de son offre, et qui représente le moyen de réserver un bien dans les conditions énoncées.

C'est pourquoi il est important de bien préparer ses arguments pour négocier le prix du bien convoité en amont de cette offre d'achat.

Les raisons pour espérer profiter d'une marge de négociation sont à collecter notamment lors de la visite du bien. Un moment où il convient d'"inspecter" le logement dans tous ses recoins pour détecter ses inconvénients ou ses défauts (mauvaise isolation, système électrique non conforme, traces de moisissure, travaux nécessaires, diagnostics techniques immobiliers pas favorables, etc.) qui peuvent peser dans la balance pour solliciter une diminution du prix.

Il faut savoir que négocier le prix de vente d'un bien immobilier ne se fait pas par principe. C'est pourquoi il est nécessaire de montrer sa motivation et avancer de bonnes et réelles raisons pour arriver à cette fin.

De plus, obtenir une marge de négociation ne veut pas dire solliciter un petit rabais qui peut apparaitre comme une démarche peu sérieuse pour un vendeur, mais justement seulement de principe, ce qu'un vendeur peut évidemment détecter et l'amener à refuser une baisse du prix de son bien.

Acquérir un bien représente en général une somme importante. Pour être pris au sérieux en termes de pourparlers, la marge de négociation souhaitée doit être proportionnelle au montant d'un tel investissement. En conséquence, pas question de demander une baisse de prix de 1 000 euros pour un bien de 200 000 euros ! Au contraire, même au risque d'échouer, il est conseillé de porter la barre beaucoup plus haute.

Disposer d'exemples de biens similaires au niveau local vendus moins cher représente aussi des bons arguments pour tenter d'obtenir une marge de négociation en tant qu'acquéreur.

D'autre part, acheter comptant un bien immobilier, et donc sans avoir le risque de se voir refuser un crédit immobilier, constitue aussi pour un vendeur l'assurance de pouvoir vendre rapidement son bien et donc d'être plus enclin à accepter de négocier son prix à la baisse.