Quelles sont les caractéristiques d’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location d’un lieu dédié à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce type de bail répond à des règles et à des caractéristiques particulières par rapport à un bail classique. Explications.

Bail commercial : pour louer quels locaux ?

Comme son nom l’indique, un bail commercial désigne le contrat qui doit être signé entre le bailleur et le locataire en cas de location d’un local affecté administrativement (selon des critères définis par le Code de la construction et de l'habitation) à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Un logement d’habitation loué par exemple à un commerçant doit faire l’objet d’un changement d’affectation, c’est-à-dire d’une démarche administrative préalable auprès du maire de la commune où il se situe, pour que le locataire puisse bénéficier des règles qui régissent les baux commerciaux, des règles protectrices pour lui.

Un bail commercial ne précise pas en principe la nature de l’activité qui peut être menée par le locataire à qui un local dédié à une activité commerciale, industrielle ou artisanale est mis à sa disposition. Malgré tout, ce type de contrat de location peut contenir une clause de « déspécialisation » qui autorise le bailleur à spécifier un type d’activité et exiger que son local ne puisse accueillir qu’une certaine activité commerciale, industrielle ou artisanale (par exemple toujours un magasin de vêtements, une boucherie, une imprimerie, etc.).

Comment rédiger un bail commercial ?

Un bail commercial n’a pas pour obligation d’être écrit. Néanmoins, il est conseillé de le faire pour lui donner une véritable existence et sécuriser son contrat de location. De la même manière, il est recommandé de faire rédiger un bail commercial par un avocat ou un notaire.

Ce type de contrat de location qui autorise l’utilisation d’un local pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale doit toutefois mentionner obligatoirement certains éléments : les identités et adresses du bailleur et du locataire ; le type de commerce ou d'activité à exercer dans le local (la mention « tous commerces » indique qu’il est possible d’y exercer toutes sortes de ces activités) ; le montant du loyer, des charges à répartir entre le bailleur et le locataire, et le montant du dépôt de garantie éventuel ; le mode de règlement du loyer ; la durée du bail ; le droit au renouvellement du bail ; et le mode de résiliation du bail.

Le contrat d’un bail commercial doit également obligatoirement mentionner comment le paiement des charges, impôts, taxes et redevances va être réparti entre le bailleur et le locataire, ainsi qu’un inventaire complet de ces charges.

Différents documents doivent être annexés à un contrat de bail commercial. D’abord un état des risques naturels et technologiques qui informe le locataire des risques et pollutions auxquels le local est exposé (risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, présence de radon, etc.). Pour les locaux d’une surface de plus de 2 000 m², une annexe dite « annexe verte » doit être ajoutée. Cette dernière décrit les caractéristiques énergétiques des équipements et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...), et informe sur la consommation réelle d'eau et d'énergie.

Un contrat de bail commercial doit également être accompagné de diagnostics techniques obligatoires : un diagnostic de performance énergétique (DPE), un diagnostic amiante, ainsi qu’un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).

La durée d’un bail commercial

En principe, un contrat de bail commercial est signé pour une durée de 9 ans minimum, mais jamais pour une durée illimitée. Néanmoins, le locataire dispose d’un droit automatique au renouvellement du contrat.

Si le bailleur résilie le contrat avant son échéance, il doit payer une indemnité d’éviction à son locataire.

De son côté, le locataire d’un bail commercial a la possibilité de donner son congé à la fin d’une période de 3 ans, et doit avertir le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant l’échéance du bail ou de cette durée de 3 ans.

Il existe des exceptions à cette durée de 9 ans minimum qui concerne les baux commerciaux. Ainsi, un bail commercial conclu pour une activité saisonnière peut être signé pour une durée de 3 à 6 mois, donc avec une date de fin précise. Ce type de contrat peut être renouvelé chaque année pour une saison dans les mêmes termes. Dans ce cas, un bailleur a le droit de conclure deux baux commerciaux pour un même local à deux périodes différentes de l’année. Un bail commercial qui fait l’objet d’une location saisonnière donne la possibilité au locataire de ne pas à avoir à respecter de préavis pour quitter le local. Il n’a pas non plus pour obligation d’effectuer de démarches spécifiques pour donner son congés à la fin du bail.

Le loyer d’un bail commercial

Le loyer d’un bail commercial, exprimé en euros annuels hors taxes par mètre carré, est fixé librement au moment de la signature du contrat. Généralement le loyer est basé sur la valeur locative du local en question car, pour être révisé, il doit obligatoirement être du niveau de cette valeur. Cette dernière est fixée par le bailleur et le locataire, un tiers ou un juge.

Le montant du loyer d’un bail commercial peut être révisé en principe au bout de 3 ans minimum. Le montant de cette révision n’est pas libre. La hausse du loyer ne doit pas excéder la variation de ce que l’on appelle l'indice trimestriel de référence, c’est-à-dire l'indice des loyers commerciaux (ILC) calculé tous les trimestres et publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee).

À savoir : un local loué dans le cadre d’un bail commercial et qui était vacant peut faire l’objet d’un versement d’un droit d’entrée dû par le locataire, que l’on nomme « pas-de-porte », qui prend la forme du versement d’une somme d’argent au propriétaire. Son montant dépend de l'emplacement du local et de sa capacité à attirer la clientèle.