Litige entre propriétaire et locataire : quel recours ? Comment procéder ?

Malheureusement, les litiges entre des locataires et des propriétaires ne sont pas des événements rares. Si aucune entente n’est possible entre les deux parties, le recours de chacun demeure le juge du tribunal d’instance qui statuera sur le cas en fonction la procédure en cours. Aucun recours ne peut être entrepris sans mise en demeure préalable, qui est une lettre adressée en courrier recommandé avec accusé de réception à la partie adverse pour reprendre le motif du désaccord et imposer un délai pour régler le litige. Par la suite, si aucun accord n’est trouvé, quelles possibilités s’offrent à chacun ? Faisons le point sur les différentes procédures possibles.

La procédure à l’amiable

En cas de litige locatif, il est parfois possible de recourir à une procédure à l’amiable, c’est-à-dire trouver tout simplement une solution qui convienne à chacune des parties sans passer par les tribunaux.

Deux voies sont possibles :

• Les conciliations devant la Commission départementale de conciliation (CDC) : cette commission composée de propriétaires et de locataires peut être saisie pour des litiges qui concernent l’état des lieux du logement, le versement du loyer, les charges, les réparations locatives ou encore le dépôt de garantie (caution). Cette commission peut être saisie par le biais de la Préfecture, mais elle ne donne qu’un avis sur une situation litigieuse ; elle ne peut en aucun cas contraindre une partie à répondre à cet avis.
• Le conciliateur de justice : en cas d’impayé, il faut saisir le conciliateur de justice par le biais du tribunal d’instance. Ce spécialiste tente ensuite de trouver un accord entre le propriétaire et le locataire.

La procédure contentieuse

Si la procédure à l’amiable échoue, il est possible de saisir directement de tribunal d’instance pour assigner le propriétaire ou le locataire. Pour ce faire, une assignation à comparaitre doit être rédigée par le plaignant – éventuellement aidé d’un avocat – et remise au défendeur par le biais d’un huissier.

Deux mois après la remise de l’assignation à comparaitre, les deux parties sont convoquées au tribunal d’instance pour une audience.

• Le propriétaire peut requérir le blocage des comptes bancaires du locataire jusqu’au jugement.
• Le locataire en difficulté peut quant à lui bénéficier des aides au logement de la part de la préfecture.

Les procédures spéciales

Deux procédures spéciales sont possibles en cas de conflit entre un locataire et un propriétaire, à savoir l’injonction de faire et l’injonction de payer.

• L’injonction de payer : cette procédure contraint le locataire à verser au propriétaire le montant des loyers et des charges dû. Toutefois, ce type de procédure ne peut être utilisé que si le litige consiste en un refus de paiement du locataire. Elle n’est pas valable si la problématique concerne le montant des loyers à régler.
• L’injonction de faire : cette procédure contraint le locataire à effectuer des travaux de remise en état pour des dommages dont il est reconnu responsable ou le propriétaire à réaliser les travaux de mise aux normes qu’il doit faire pour rendre le logement décent, mais elle ne peut être entamée que lorsque le montant du litige excède 7 600 euros.

Dans les deux cas, il convient de déclencher une procédure par le biais du greffe du tribunal d’instance. Le juge délivre ensuite une ordonnance d’injonction de payer ou de faire.

La procédure d’expulsion

Une procédure d’expulsion peut être entamée pour divers motifs, dont le non-règlement des loyers ou des charges, le non-paiement du dépôt de garantie, des troubles divers provoqués envers le voisinage ou encore la non-souscription d’un contrat d’assurance habitation. Pour ce faire, le propriétaire doit saisir le juge d’instance pour demander une résiliation du bail ou pour utiliser une clause résolutoire.

Le juge d’instance pourra décider d’expulser le locataire. Quoi qu’il en soit, il convoque ce dernier à une audience, accompagné ou non d’un avocat, pour régler le litige. Le juge remet ensuite sa décision à la préfecture et la délivre au locataire par le biais d’un huissier de justice.

Par la suite, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour faire appel. Néanmoins, il dispose d’un délai de deux mois pour partir du logement après la délivrance par l’huissier du commandement de quitter les lieux.

Attention toutefois, car la trêve hivernale empêche toute expulsion d’un locataire entre le 15 octobre et le 31 mars à Paris et entre le 1^er novembre et le 15 mars en province.