Qu’est-ce qu’un logement décent ? Quelles obligations du bailleur ?

Un propriétaire qui loue son logement a obligation, sous peine de sanctions, de mettre à disposition de son locataire une habitation qui remplit différents critères destinés à ne pas l’exposer à des risques pour sa santé et sa sécurité. Si ce n’est pas le cas, le bailleur doit effectuer des travaux pour rendre son logement décent.

Les critères d’un logement décent

Un bailleur doit mettre à la disposition de son locataire un logement décent qu’il soit loué vide ou meublé. Pour ce faire, le logement doit obligatoirement remplir certains critères dans 4 grands domaines.

Respecter une surface minimum

Un logement mis en location est dit décent s’il respecte une surface minimum. Ainsi, il doit être composé au moins d’une pièce principale d’une surface habitable de 9 m² et d’une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, ou présenter un volume habitable de 20 m³.

Il s’agit d’une règle de base. Des critères définis par le Règlement sanitaire départemental (RSD), dont le maire de la commune où se situe le logement est chargé de l’application, peuvent en effet être plus restrictifs.

Protéger la santé et la sécurité du locataire

En matière de sécurité, le gros œuvre du logement loué, et ses accès, doivent faire état d’un bon entretien et d’une bonne solidité. Ses menuiseries extérieures et sa couverture doivent protéger contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les garde-corps des fenêtres, les escaliers, les loggias, les balcons, etc., ont l’obligation d’être conformes aux normes de sécurité, tout comme les réseaux et branchements d'électricité, de gaz, et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude.

De la même manière, les matériaux de construction du logement, ses canalisations et ses revêtements ne doivent pas représenter de risques pour la sécurité et la santé du locataire.

Le bailleur doit aussi mettre à la disposition de son locataire un logement qui ne met pas en péril sa santé, notamment en raison d’infiltrations d’air anormales. Les portes, les fenêtres et les murs doivent ainsi présenter une étanchéité à l’air adéquate. Les dispositifs de ventilation du logement doivent favoriser le renouvellement de l'air et l’évacuation de l'humidité et être adaptés aux besoins d'une occupation normale.

D’autre part, pour être décent, un logement loué doit comporter des pièces principales avec une lumière naturelle suffisante et qui donnent sur l’air libre.

Proposer certains équipements liés au confort du locataire

La présence de certains équipements est nécessaire pour qu’un logement soit qualifié de décent.

Il doit ainsi être équipé d’une installation qui permet de le chauffer normalement, d’être alimenté en eau potable, de permettre l’évacuation des eaux usées, et de disposer d’une installation électrique qui permet un éclairage suffisant et de faire fonctionner des appareils ménagers nécessaires à la vie quotidienne. En ce qui concerne l’installation sanitaire, le logement doit comporter un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, ainsi qu’une douche ou une baignoire.

L’absence d’animaux nuisibles

Un logement est dit décent également s’il n’est pas infesté d’animaux nuisibles ou de parasites tels que des rats, des cafards ou des punaises de lit par exemple.

Quel recours pour le locataire si son logement n’est pas considéré comme décent ?

Après s’être assuré qu’il n’est pas à l’origine du mauvais état de son logement, un locataire qui constate que son habitation ne remplit pas les critères de décence indispensables à sa sécurité et à la préservation de sa santé doit mentionner par écrit les signes de non-conformité et en informer son propriétaire ou le professionnel qui gère sa location par lettre recommandée avec accusé de réception. Attention : durant ses démarches, le locataire doit continuer à payer son loyer. Dans tous les cas, c’est au locataire d’apporter les preuves (photos, vidéos, constat d’huissier, etc.) de la non-décence du logement.

Le bailleur est dans l’obligation d’effectuer les travaux de mise en conformité de son logement à partir du moment où son locataire l’a informé des défauts et disfonctionnements. Il a 2 mois pour le faire.

Si le bailleur ne répond pas au courrier de son locataire ou refuse de faire les travaux nécessaires, il est possible pour le locataire de saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice. À défaut, un juge peut être saisi pour demander la réalisation des travaux.

Sanctions pour le bailleur qui loue un logement non décent

Un bailleur qui ne veut pas réaliser les travaux destinés à rendre son logement décent peut y être contraint par un juge si celui-ci est saisi. Le juge a la possibilité d’exiger un délai pour la réalisation de ces travaux, avec l’application de pénalités de retard en cas de son non-respect.

D’autre part, le juge peut également décider de réduire ou de suspendre le paiement du loyer jusqu’à ce que le logement soit mis en conformité, tout comme imposer des dommages et intérêts à payer au locataire.