Augmentation de loyer : quelles sont les règles applicables ?

Comme stipulé dans la loi du 6 juillet 1989 - art.17, un propriétaire bailleur est libre de fixer le loyer lors de la mise en location de son logement. Dans le cadre d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, il existe des règles pour l’augmentation des loyers. Ces règles s’appuient également sur une loi, celle de l’encadrement de l’évolution des loyers. Ce mécanisme est valable en zones tendues. Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ? Où se situent les zones tendues d’encadrement des loyers ? Quelles sont les règles pour augmenter les loyers ? Nos explications à suivre.

Que signifie l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est instauré par une loi en vigueur depuis le 1er août 2012 et reconduit par décret en juillet 2020. Il a pour objet de réduire la spéculation immobilière en imposant un plafonnement des loyers pour éviter une hausse abusive. Les bailleurs doivent respecter des règles lorsqu’ils souhaitent augmenter les loyers lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail. Il existe cependant quelques exceptions à l’augmentation des loyers ou un déplafonnement peut s’appliquer comme :

• des travaux de rénovation dans le logement entraînant une performance énergétique conséquente ;
• des loyers sous-évalués avec performance énergétique minimale.

Les logements concernés par l’encadrement de la hausse des loyers

Les logements vides et meublés destinés à la location en résidence principale sont concernés par l’encadrement de la hausse des loyers en zones tendues. Ces logements constituent la majeure partie du parc résidentiel français. Il existe cependant quelques exceptions :

• les logements loués à usage de résidence secondaire ;
• les locaux professionnels ;
• les dépendances comme les garages ou caves ;
• les logements neufs ou anciens loués pour la première fois ;
• les logements non loués et inhabités depuis plus de 18 mois ;
• les logements rénovés depuis moins de six mois.

Les logements exclus du dispositif d’encadrement des loyers

Il s’agit de tous les logements vides ou meublés dans les zones non-tendues. Les loyers sont fixés librement par les bailleurs, mais pour être équitables, ils sont évalués en fonction de plusieurs paramètres :

• la superficie ;
• la localisation ;
• le type de logement meublé ou vide ;
• le montant des loyers des logements situés à proximité, etc.

Quelles zones en France sont concernées par l’encadrement des loyers ?

1149 communes dans 28 agglomérations françaises sont concernées par l’encadrement des loyers, soit 50 % de la population. Ces zones sont dites tendues, cela signifie que la demande de location est plus importante que l’offre proposée sur le marché.

Pour maîtriser la flambée des loyers en raison de cette disparité, l’État a décidé d’encadrer l’augmentation des loyers. Le loyer des logements vides et meublés à usage d’habitation principale, est plafonné. Quand un locataire rend le logement, le propriétaire ne peut augmenter le loyer à sa guise lors de sa relocation. Le bailleur respecte le montant du loyer de référence au m². De plus, en zones tendues, le préavis des locataires pour libérer le logement est de seulement un mois contre trois mois en zones non-tendues.

À Paris, Lille et dans huit départements d’île-de-France (La Plaine Commune) s’applique également le plafonnement du loyer lors de la relocation d’un logement. Le loyer du nouveau locataire ne peut excéder le loyer de l’ancien locataire dans la limite d’un loyer plafonné : le loyer de référence majoré.

Pour l’augmentation des loyers, quelles règles appliquent les bailleurs ?

Le bailleur peut décider une fois par an de réviser le loyer de son logement loué. Cette disposition doit être précisée dans une clause du bail avec la date d’effet. Si la clause n’est pas prévue dans le contrat, le propriétaire doit attendre la fin du bail pour augmenter le loyer. L’augmentation des loyers, en zones tendues, ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers, l’IRL. L’indice est publié chaque trimestre. Le bailleur applique cependant des règles pour augmenter le loyer, règles différentes s’il s’agit d’une relocation ou d’un renouvellement de bail.

Relocation d’un logement, quelles règles s’appliquent pour augmenter le loyer ?

Lors de la relocation d’un logement vide ou meublé, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer en zones tendues. La règle stipule que le loyer proposé au nouveau locataire doit être égal ou inférieur au loyer appliqué à l’ancien locataire. Le propriétaire peut cependant revaloriser le loyer si celui-ci est inférieur à l’indice de référence des loyers, exception faite d’une hausse pratiquée au cours des douze derniers mois du bail (avant renouvellement).

Lorsque le logement est rénové entre deux locataires ou si le loyer est sous-évalué (avec preuves à l’appui), le loyer peut être augmenté à la relocation au-delà de l’indice IRL.

En zone non-tendue, le bailleur peut augmenter librement le loyer lors d’un changement de locataire.

Renouvellement de bail, quelles sont les règles pour augmenter le loyer ?

Le bail est renouvelé en principe tous les trois ans par tacite reconduction. À l’issue des trois ans, le propriétaire peut augmenter le loyer en respectant la variation de l’indice IRL de référence. Si le loyer est sous-évalué, le bailleur peut augmenter le loyer. Il informe le locataire par lettre recommandée avec AR six mois avant la fin du bail. La lettre indique le montant du nouveau loyer et une liste de logements du voisinage avec au moins trois loyers de référence.

En zones tendues, le bailleur peut augmenter un loyer sous-évalué à l’issue du bail seulement si le logement respecte une consommation énergétique inférieure à 331 kWh/m². Deux limites de plafonnement sont au choix imposées au bailleur :

• soit une hausse limitée à 50 % de la différence entre le loyer sous-évalué et le montant des loyers constatés dans le voisinage ;
• soit une hausse limitée à 15 % du montant TTC des travaux de rénovation.

En résumé, les règles applicables en matière d’augmentation de loyer sont différentes selon que le logement loué se trouve en zone non-tendue ou en zone tendue. Dans le premier cas, le bailleur fixe librement le loyer et peut l’augmenter en suivant l’évolution du marché. En cours de bail, l’augmentation est également possible si la clause figure au contrat. En zone tendue, les règles d’augmentation des loyers sont plus strictes, car encadrées par la loi de 2012. Le propriétaire ne peut augmenter les loyers comme il le souhaite. Il suit notamment l’indice de référence des loyers à l’issue du bail. En cas de relocation, aucune augmentation ne s’applique excepté en cas de loyer sous-évalué ou travaux de rénovation depuis moins de six mois.