Augmentation de loyer : quelles sont les règles applicables ?
Comme stipulé dans la loi du 6 juillet 1989 - art.17, un propriétaire bailleur est libre de fixer le loyer lors de la mise en location de son logement. Dans le cadre d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, il existe des règles pour l’augmentation des loyers. Ces règles s’appuient également sur une loi, celle de l’encadrement de l’évolution des loyers. Ce mécanisme est valable en zones tendues. Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ? Où se situent les zones tendues d’encadrement des loyers ? Quelles sont les règles pour augmenter les loyers ? Nos explications à suivre.
Que signifie l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est instauré par une loi en vigueur depuis le 1er août 2012 et reconduit par décret en juillet 2020. Il a pour objet de réduire la spéculation immobilière en imposant un plafonnement des loyers pour éviter une hausse abusive. Les bailleurs doivent respecter des règles lorsqu’ils souhaitent augmenter les loyers lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail. Il existe cependant quelques exceptions à l’augmentation des loyers ou un déplafonnement peut s’appliquer comme :
- des travaux de rénovation dans le logement entraînant une performance énergétique conséquente ;
- des loyers sous-évalués avec performance énergétique minimale.
Les logements concernés par l’encadrement de la hausse des loyers
Les logements vides et meublés destinés à la location en résidence principale sont concernés par l’encadrement de la hausse des loyers en zones tendues. Ces logements constituent la majeure partie du parc résidentiel français. Il existe cependant quelques exceptions :
- les logements loués à usage de résidence secondaire ;
- les locaux professionnels ;
- les dépendances comme les garages ou caves ;
- les logements neufs ou anciens loués pour la première fois ;
- les logements non loués et inhabités depuis plus de 18 mois ;
- les logements rénovés depuis moins de six mois.
Les logements exclus du dispositif d’encadrement des loyers
Il s’agit de tous les logements vides ou meublés dans les zones non-tendues. Les loyers sont fixés librement par les bailleurs, mais pour être équitables, ils sont évalués en fonction de plusieurs paramètres :
- la superficie ;
- la localisation ;
- le type de logement meublé ou vide ;
- le montant des loyers des logements situés à proximité, etc.
Quelles zones en France sont concernées par l’encadrement des loyers ?
1149 communes dans 28 agglomérations françaises sont concernées par l’encadrement des loyers, soit 50 % de la population. Ces zones sont dites tendues, cela signifie que la demande de location est plus importante que l’offre proposée sur le marché.
Pour maîtriser la flambée des loyers en raison de cette disparité, l’État a décidé d’encadrer l’augmentation des loyers. Le loyer des logements vides et meublés à usage d’habitation principale, est plafonné. Quand un locataire rend le logement, le propriétaire ne peut augmenter le loyer à sa guise lors de sa relocation. Le bailleur respecte le montant du loyer de référence au m². De plus, en zones tendues, le préavis des locataires pour libérer le logement est de seulement un mois contre trois mois en zones non-tendues.
À Paris, Lille et dans huit départements d’île-de-France (La Plaine Commune) s’applique également le plafonnement du loyer lors de la relocation d’un logement. Le loyer du nouveau locataire ne peut excéder le loyer de l’ancien locataire dans la limite d’un loyer plafonné : le loyer de référence majoré.
Pour l’augmentation des loyers, quelles règles appliquent les bailleurs ?
Le bailleur peut décider une fois par an de réviser le loyer de son logement loué. Cette disposition doit être précisée dans une clause du bail avec la date d’effet. Si la clause n’est pas prévue dans le contrat, le propriétaire doit attendre la fin du bail pour augmenter le loyer. L’augmentation des loyers, en zones tendues, ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers, l’IRL. L’indice est publié chaque trimestre. Le bailleur applique cependant des règles pour augmenter le loyer, règles différentes s’il s’agit d’une relocation ou d’un renouvellement de bail.
Relocation d’un logement, quelles règles s’appliquent pour augmenter le loyer ?
Lors de la relocation d’un logement vide ou meublé, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer en zones tendues. La règle stipule que le loyer proposé au nouveau locataire doit être égal ou inférieur au loyer appliqué à l’ancien locataire. Le propriétaire peut cependant revaloriser le loyer si celui-ci est inférieur à l’indice de référence des loyers, exception faite d’une hausse pratiquée au cours des douze derniers mois du bail (avant renouvellement).
Lorsque le logement est rénové entre deux locataires ou si le loyer est sous-évalué (avec preuves à l’appui), le loyer peut être augmenté à la relocation au-delà de l’indice IRL.
En zone non-tendue, le bailleur peut augmenter librement le loyer lors d’un changement de locataire.
Renouvellement de bail, quelles sont les règles pour augmenter le loyer ?
Le bail est renouvelé en principe tous les trois ans par tacite reconduction. À l’issue des trois ans, le propriétaire peut augmenter le loyer en respectant la variation de l’indice IRL de référence. Si le loyer est sous-évalué, le bailleur peut augmenter le loyer. Il informe le locataire par lettre recommandée avec AR six mois avant la fin du bail. La lettre indique le montant du nouveau loyer et une liste de logements du voisinage avec au moins trois loyers de référence.
En zones tendues, le bailleur peut augmenter un loyer sous-évalué à l’issue du bail seulement si le logement respecte une consommation énergétique inférieure à 331 kWh/m². Deux limites de plafonnement sont au choix imposées au bailleur :
- soit une hausse limitée à 50 % de la différence entre le loyer sous-évalué et le montant des loyers constatés dans le voisinage ;
- soit une hausse limitée à 15 % du montant TTC des travaux de rénovation.
En résumé, les règles applicables en matière d’augmentation de loyer sont différentes selon que le logement loué se trouve en zone non-tendue ou en zone tendue. Dans le premier cas, le bailleur fixe librement le loyer et peut l’augmenter en suivant l’évolution du marché. En cours de bail, l’augmentation est également possible si la clause figure au contrat. En zone tendue, les règles d’augmentation des loyers sont plus strictes, car encadrées par la loi de 2012. Le propriétaire ne peut augmenter les loyers comme il le souhaite. Il suit notamment l’indice de référence des loyers à l’issue du bail. En cas de relocation, aucune augmentation ne s’applique excepté en cas de loyer sous-évalué ou travaux de rénovation depuis moins de six mois.
Commenter ce dossier
Dossiers similaires
-
Locataire : comment préparer son état des lieux de sortie ? Lorsqu’un locataire quitte le logement qu’il occupe, après avoir donné son préavis de départ à son propriétaire ou à un tiers qui gère la location du logement, un état des lieux de...
-
Le bail locatif de mobilité (contrat de courte durée) : une bonne solution pour les étudiants De très nombreux étudiants sont à la recherche d’un logement pour une courte durée, soit parce qu’ils doivent réaliser un stage d’études pendant quelques mois, soit parce qu’ils sont en...
-
Location : pourquoi et comment établir un état des lieux d'entrée et de sortie ? L’état des lieux est un document officiel qui doit être établi lors de l’entrée et de la sortie d’un logement. Obligatoire pour les locations qui sont des résidences principales, il...
-
Aide mobili-jeune : une aide au logement pour les jeunes en alternance Les jeunes de moins de 30 ans qui suivent une formation en alternance ont la possibilité de recevoir une aide au logement appelée « aide mobili-jeune ». Il s’agit d’un coup de pouce de 100...
-
Résiliation d'un bail locatif : procédure et formalité Qu’une résiliation d’un bail locatif soit à l’origine du locataire ou du propriétaire du logement, des procédures et des formalités doivent être respectées, notamment en matière de...
-
Dépôt de garantie et location d'appartement : est-ce obligatoire ? Quel montant ? Vous avez trouvé la location qui vous convient, mais le propriétaire de votre appartement vous demande de verser un dépôt de garantie. En a-t-il le droit et quel montant peut-il vous demander ? ...
-
Colocation : quelles règles régissent ce type de location ? Lorsqu’un logement est occupé en tant que résidence principale et loué par plusieurs locataires constituant des foyers distincts, on parle de colocation. C’est une solution pour laquelle...
-
Encadrement des loyers : quelles sont les villes concernées ? L’encadrement des loyers est un dispositif mis en place sur le principe du volontariat au sein de grandes villes qui s’inscrivent dans une zone tendue, c’est-à-dire au sein desquelles...
-
Qu’est-ce que le Dalo, le droit au logement opposable ? L’État est garant du droit au logement vis-à-vis des personnes de nationalité française, ou titulaires d'un droit ou d'un titre de séjour en cours de validité, qui n’ont pas la possibilité...
-
Location : peut-on quitter son logement sans préavis ? Une famille qui s’agrandit, une opportunité professionnelle, une séparation, ou simplement l’envie d’un nouveau chez-soi sont tout autant de raisons qui peuvent motiver le choix d’un...
-
Litige avec une agence immobilière : quels sont les recours ? Que l’on soit propriétaire ou locataire, que l’on soit le vendeur ou l’acheteur, nous aurons souvent affaire à une agence immobilière. A priori, l’agence immobilière agit dans le respect...
-
Louer un appartement de particulier à particulier : 8 erreurs à ne pas faire De nombreuses personnes souhaitant trouver un appartement en location préfèrent se tourner vers les annonces de particulier à particulier (PAP). Le principal intérêt est économique...
- Daufresne le 24/05/2022 dans Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : fonctionnement et obligations
Je pense que le DPE inscrit sur mon bail a été surévalué, notre consommation est... - Walrus le 01/04/2022 dans Borner son terrain : pourquoi et comment ? Tout savoir sur le bornage !
Est ce que le bornage ou la connaissance antérieure légale d'un bornage est obligatoire pour... - Catherine le 13/02/2022 dans Meilleure banque 2022 pour un crédit immobilier : le Top 10 !
Je souhaiterais renégocier mon prêt immobilier souscrit dans le cadre d’un investissement Pinel. En effet... - Sophie le 22/06/2021 dans Mettre un bien immobilier en location : quelles règles respecter ?
J'ai emmenager il y a 3 semaines dans un logement dès années 1975.Lors de l'état... - Gautier le 18/11/2020 dans Assurance responsabilité civile professionnelle pour SCI
Je reprends la gérance d'une SCi familiale et je souhaitais en savoir plus sur les...