Avec un apport de 50 000 € : combien puis-je emprunter ?

Avec un apport personnel de 50 000 euros à injecter dans votre projet immobilier, vous allez sans nul doute vous attirer les faveurs des banques pour souscrire à un crédit immobilier.

Cette somme conséquente vous aidera à financer le projet de votre choix. Toutefois, il sera nécessaire de respecter d’autres critères d’accès à l’emprunt immobilier. Nous vous expliquons combien vous pouvez emprunter avec 50 000 euros d’apport.

Les critères exigés par les banques en matière d’apport personnel

À moins d’accéder à l’emprunt immobilier en début de carrière pour financer votre résidence principale, d’avoir un projet d’investissement locatif ou encore de bénéficier d’un prêt immobilier à 110 %, l’apport personnel est requis par les banques.

Ainsi, elles exigent que votre apport couvre a minima les frais d’acquisition qui ne font pas partie intrinsèque de l’immeuble convoité. Il est donc nécessaire que l’apport personnel de l’emprunteur couvre les frais de dossier bancaires, les frais de courtage concernant la négociation du prêt et de l’assurance emprunteur, mais également les frais notariés.

Ces frais sont en moyenne de 10 % du montant de l’acquisition pour un logement ancien, et de 5 % pour un logement neuf. Par convention, la banque privilégie les dossiers ayant au moins 10 % d’apport personnel.

Le calcul est donc simple, avec 50 000 euros d’apport personnel, la banque peut vous accorder un prêt immobilier de 500 000 euros maximum, pour vous permettre d’acheter un logement dont le coût global d’acquisition s’élève à 550 000 euros.

Bien entendu, c’est la théorie et le montant d’emprunt maximum. Car, en réalité, si la banque va apprécier votre apport et être ouverte à la négociation, elle va vérifier que vous êtes bien apte à rembourser votre emprunt immobilier. Explications…

Les critères autres que l’apport personnel pour l’obtention d’un prêt immobilier

Si les taux d’intérêt diminuent, l’étau se resserre autour des emprunteurs. En contexte de crise sanitaire et économique, elles deviennent plus exigeantes et n’accordent les crédits immobiliers aux meilleurs profils d’emprunteur, de façon à se prémunir au maximum des risques d’impayés.

Ainsi, l’établissement de crédit va exiger entre autres critères :

• Une situation professionnelle stable : fonctionnaire, CDI, profession libérale, commerciale, artisanale ou dirigeant d’entreprises en place depuis au moins 3 ans, etc.
• Un taux d’endettement limité : ce taux ne doit pas dépasser 35 % pour l’acquisition d’une résidence principale, et 33 % pour les autres projets immobiliers
• Des garanties : ces dernières portent sur le paiement des échéances de prêt en cas de défaillance de l’emprunteur, elles peuvent être prises par le biais d’un cautionnement, d’un privilège de prêteur de deniers ou d’une hypothèque conventionnelle

Bref, même avec 50 000 euros d’apport personnel, les autres critères doivent être respectés pour accéder à l’emprunt. Si vous avez une situation professionnelle stable, le montant maximum de votre crédit immobilier sera déterminé par votre capacité d’emprunt.

Le calcul de la capacité d’emprunt

Votre capacité d’emprunt correspond au montant total que vous pouvez emprunter dans le cadre de votre projet de financement, au regard des ressources dont vous disposez et des charges dont vous devez vous acquitter.

Les ressources retenues sont celles ayant un caractère habituel et certain. Ce sont donc les salaires ou revenus professionnels, les pensions alimentaires reçues, les allocations familiales, mais également les revenus fonciers et les dividendes.

Les charges retenus sont les dettes qu’il vous reste à payer. Ce sont tous les crédits en cours non encore remboursés, mais également les pensions alimentaires versées et dettes dues à l’État.

Prenons le cas simple de Marie, elle a 38 ans, est célibataire et dispose de 50 000 euros d’apport grâce à une épargne constante depuis 20 ans. Elle aimerait aujourd’hui posséder son « chez elle » et gagne 5 000 euros nets mensuels. Elle a un crédit automobile en cours de 350 euros mensuels.

Ses ressources sont donc de 5 000 euros par mois et ses charges de 350 euros par mois. Pour connaître sa capacité d’emprunt, il convient de procéder au calcul de sa capacité de remboursement, obtenue grâce à son taux d’endettement maximum. Il est de (5 000 - 350) x 35 %, soit 1 625 euros par mois.

Le montant d’emprunt maximum

Pour connaître le montant d’emprunt maximum que vous pouvez espérer, il faut tenir compte de votre capacité d’emprunt, du TAEG obtenu, de la nature du projet immobilier et de la durée de crédit souhaitée.

Reprenons le cas de Marie, qui souhaite emprunter sur 25 ans en payant des échéances de prêt mensuelles de 1 625 euros. Avec les taux actuels, elle peut prétendre à un montant de crédit immobilier s’élevant à 390 000 euros.

Cela signifie que grâce à son apport personnel, elle peut se payer un bien immobilier de 444 000 euros maximum (390 000 + 50 000). Dans cette configuration, son apport de 50 000 euros couvre près de 12 % du montant total du projet.

C’est suffisant pour que son emprunt lui soit accordé sans grande difficulté, mais la marge de négociation que Marie peut espérer auprès de la banque est réduite. Si Marie avait opté pour un bien immobilier moins cher, à hauteur de 250 000 euros, elle n’aurait besoin que d’emprunter 200 000 euros pour des échéances de prêt de 834 euros seulement.

Son taux d’endettement ne serait que de 24 % et son apport personnel de 20 %. Voici un dossier qui séduirait toutes les banques pour négocier son emprunt bancaire immobilier dans les meilleures conditions possibles !