Crédit immobilier : comment obtenir le meilleur taux possible ?

Lorsque l’on souscrit un prêt immobilier, le taux est sans aucun doute le critère principal retenu par l’emprunteur pour choisir l’établissement bancaire dans lequel il souscrit à l’offre de crédit.

Pour obtenir un crédit immobilier au meilleur taux, il est essentiel de connaître les conditions d’attribution du crédit prépondérantes pour les banques afin de savoir si votre dossier de crédit fait partie des mieux placés.

En effet, un dossier clair, structuré et bien préparé en amont est essentiel pour faire gagner du temps au prêteur comme à l’emprunteur et obtenir le meilleur taux d’intérêt bancaire pour son crédit immobilier.

Définition du taux dans le cadre d’un crédit immobilier

Avant toute chose, il est nécessaire de bien comprendre de quoi l’on parle. En effet, le taux d’un crédit immobilier est généralement consenti à taux fixe. Il est constitué par les deux éléments suivants :

• Le taux d’intérêt bancaire : c’est celui proposé par la banque, il varie en fonction du taux directeur proposé par la BCE (Banque Centrale Européenne) et il existe une marge de négociation possible pour les meilleurs profils emprunteurs
• Le taux d’assurance emprunteur : c’est le montant de l’assurance de prêt immobilier exigé par la banque pour accorder votre crédit immobilier, l’assurance peut être souscrire auprès du prêteur ou via un organisme externe (système de délégation)

Le taux d’intérêt bancaire, cumulé au taux de l’assurance emprunteur, va donner le TAEG (Taux Annualisé Effectif Global). C’est ce dernier qu’il faut retenir pour comparer les différentes offres du marché, car il intègre toutes les variables inhérentes à la souscription du crédit : le prêt en lui-même, l’assurance, les éventuels frais de dossier, etc.

Mais avant même d’espérer un TAEG compétitif, il est nécessaire de s’assurer que l’accès à l’emprunt vous sera accordé sans difficulté majeure…

Les critères retenus par les banques pour accéder au meilleur taux d’intérêt

Lorsque vous démarchez les établissements bancaires pour effectuer un crédit immobilier, ces derniers vont vous demander un certain nombre d’éléments pour accorder votre prêt ou le refuser. Connaître les critères d’éligibilité vous aidera à négocier. Plus vous les réunissez, plus votre marge de manœuvre sera conséquente.

La situation professionnelle

Une situation professionnelle stable de l’emprunteur et du co-emprunteur s’il existe est un élément jugé indispensable par l’établissement prêteur. En effet, ce dernier souhaite s’assurer au maximum que votre source de revenus est régulière.

Parmi les profils d’emprunteurs les plus appréciés et auxquels sont souvent accordées des réductions de taux, on peut citer les fonctionnaires de l’État titulaires ou encore les titulaires d’un CDI dans les régimes spéciaux (fonctionnaire territorial, agent SNCF ou RATP, employé à la Banque de France, etc.).

Sinon, il est préférable qu’au moins un des souscripteurs de l’emprunt immobilier dispose d’un CDI ou soit indépendant avec au moins 3 bilans à son actif afin de s’assurer de la stabilité ou de la hausse des revenus.

À noter que dans le contexte de crise sanitaire qu’on connaît actuellement, le secteur d’emploi peut également avoir son importance. Il sera, en pratique, plus facile de négocier en bénéficiant d’un CDI dans un commerce dit « essentiel », par exemple.

La capacité de remboursement

La capacité de remboursement correspond au montant mensuel que peut mettre l’emprunteur dans ses mensualités de crédit immobilier, sans se retrouver en situation d’endettement et tout en ayant un reste à vivre suffisant.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement correspond à la proportion de vos charges eu regard à vos ressources. Les charges contiennent les crédits en cours et les pensions alimentaires versées. Les ressources contiennent les salaires ou traitements, une partie des revenus mobiliers réguliers, les pensions versées et les allocations familiales.

Pour l’achat d’une résidence principale, le taux d’endettement peut aller jusqu’à 35 %. Pour tout autre investissement immobilier, le taux d’endettement est limité à 33 %. En pratique, plus votre taux d’endettement est faible, plus le taux de crédit est négociable facilement.

Le reste à vivre

Le reste à vivre correspond à la somme qui vous reste une fois tous vos emprunts et charges payés. Il doit être suffisant pour se nourrir, se vêtir, sortir, avoir des loisirs, etc.

Un célibataire de 30 ans gagnant 3 000 euros par mois et ayant un emprunt immobilier de 1 000 euros mensuels aura un taux d’endettement de 33 % et un reste à vivre de 2 000 euros.

L’apport personnel

L’apport personnel est le montant que l’emprunteur amène pour financer le bien immobilier qu’il souhaite acheter. Pour la plupart des emprunts, il est recommandé d’avoir au minimum 10 % d’apport de façon à couvrir les différents frais intervenant lors d’un achat immobilier : frais de notaire, frais de dossier bancaire, frais de courtage, etc.

Cet apport est très apprécié des banques, aussi s’il excède 10 % c’est un plus que vous pouvez mettre en évidence. Un prêt à 110 % (donc sans apport personnel) est envisageable dans certains cas (personne jeune, investisseur immobilier) mais réduit les possibilités de négociation.

La tenue des comptes bancaires

C’est tout simple, mais c’est important. Présenter des comptes sains, sans agios, sans commissions d’intervention, sans rejets de prélèvements et qui plus est avec des versements réguliers en épargne (livrets, assurances-vie, PEA…) démontre le sérieux de l’emprunteur.

Ne négligez pas cet aspect, les établissements bancaires vous demandent généralement les trois derniers relevés de compte. Nous vous conseillons donc d’y apporter le plus grand soin plusieurs mois avant l concrétisation de votre projet immobilier.

Si vous réunissez toutes les conditions décrites ci-dessus, votre accès à l’emprunt sera grandement facilité et devrait recevoir une réponse positive rapidement. Vous pourrez déjà négocier raisonnablement votre taux d’intérêt.

Les plus appréciés par les banques pour négocier le taux d’intérêt à la baisse

Il existe d’autres critères qui ont leur importance pour faire baisser le taux d’intérêt de votre crédit. Sur certains, vous pouvez avoir une maîtrise (épargne, assurance), alors que sur d’autres, vous ne pouvez rien faire (âge, obtention de prêts aidés).

L’âge de l’emprunteur

Plus on emprunte jeune, plus les risques inhérents au décès et à l’invalidité sont faibles. En toute logique, ce paramètre impacte à la baisse le TAEG de l’emprunt bancaire, l’assurance emprunteur étant moins onéreuse.

Le prêt à taux zéro et autres prêts aidés

Le PTZ, conventionné par l’État, ou le prêt 1 % logement, accordé par certains employeurs, sont particulièrement favorables à l’emprunteur. Ils permettent d’obtenir un emprunt bancaire pour acquérir sa résidence principale sans intérêts bancaires ou avec des taux d’intérêts très faibles.

Néanmoins, ils sont conditionnés à certains types de projets immobiliers d’une part, et sous certaines conditions de ressources d’autre part. S’ils font bien baisser le TAEG, ils ne sont pas « contrôlables » par l’emprunteur.

L’épargne disponible

Si l’emprunteur dispose d’épargne de côté dans un établissement concurrent, quel que soit le type de produits, c’est un plus non négligeable. Présenter ses relevés épargne à la banque montre son sérieux.

Si ce sont des livrets à taux réglementés, proposer le transfert de ces placements courants à la banque sera apprécié du banquier.

La souscription de produits annexes

Pour obtenir les faveurs de votre banquier, une dose de séduction est bienvenue. En échange d’assurances ouvertes à ses côtés (habitation, auto, prévoyance, etc.), il pourrait sans doute consentir un effort sur le taux d’intérêt.

Tous ces conseils sont donnés dans le cadre d’un démarchage par l’emprunteur lui-même via un simulateur de crédit en ligne pour l’aiguiller. Cependant, il peut aussi faire appel à un courtier qui saura négocier à sa place efficacement.