Bien immobilier en fin de défiscalisation : que faut-il en faire ?

La défiscalisation désigne la possibilité, notamment pour les particuliers, de bénéficier à l’occasion d’un investissement immobilier d’avantages fiscaux qui prennent le plus souvent la forme d’une réduction sur l’impôt sur le revenu.

Un grand nombre de dispositifs de défiscalisation disponibles en France consistent à inciter les particuliers à investir dans le locatif, à destination en particulier des ménages modestes. Chacun d’eux exigent que les propriétaires louent leur logement un certain nombre d’années pour être éligibles aux avantages fiscaux. À l’issue de ce délai, quelle décision prendre par rapport à un bien immobilier en fin de défiscalisation ?

Les différents dispositifs de défiscalisation applicables aux biens immobiliers

Il existe aujourd’hui plusieurs dispositifs de défiscalisation pour les acquéreurs d’un bien immobilier dont notamment le « Pinel », le « Denormandie », et le tout récent « Louer abordable » sont les plus connus.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel, qui existe depuis 2015, est un dispositif d'investissement locatif intermédiaire qui permet aux personnes qui achètent un logement pour le louer nu de bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu. Le dispositif Pinel leur donne la possibilité de choisir leur durée d'engagement dans ce dispositif, c’est-à-dire louer leur bien 6, 9 ou 12 ans maximum dans certains cas, et, sous certaines conditions, de louer leur logement à leurs ascendants ou descendants.

Depuis 2021, ce dispositif de défiscalisation concerne essentiellement les investissements immobiliers réalisés dans des logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) situés dans un bâtiment d'habitation collectif et dans une zone tendue en matière de logement, soit les zones A, A bis et B1.

D’autre part, les loyers demandés par les propriétaires de ces logements doivent être inférieurs à un certain plafond fixé par la loi, dans le but de réserver leur location à des ménages modestes. Ces logements ainsi loués doivent aussi répondre à un niveau de performance énergétique également déterminé par la loi.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif de défiscalisation Denormandie désigne une extension du dispositif Pinel. Il fait bénéficier, en plus de ce dernier, d’une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers qui achètent un logement à rénover, dans un quartier ancien dégradé, pour le mettre en location. Les travaux d’amélioration doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’achat du logement.

De la même manière, dans le cadre du dispositif Denormandie, le bien immobilier doit être mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans à un prix raisonnable à des ménages modestes, en respectant certains plafonds de loyers et de ressources en ce qui concerne les locataires.

Le dispositif « Louer abordable »

Le dispositif « Louer abordable », plus précisément Cosse « Louer abordable », qui donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu, concerne les logements non meublés mis en location pendant 6 ou 9 ans minimum par leurs propriétaires dans certaines zones géographiques.

Ces logements doivent faire l’objet d’une signature d’une convention avec l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah) appelée « Louer mieux » afin que le propriétaire puisse bénéficier de réductions fiscales sur ses revenus tirés de la location.

Cette convention impose au propriétaire de pratiquer un loyer mensuel maximum (loyer très social, social ou intermédiaire) par mètre carré de surface habitable fiscale et d’appliquer des règles particulières en matière notamment de préavis pour pouvoir quitter le logement. Les locataires doivent aussi répondre à certaines conditions dont notamment celle de disposer de revenus qui ne dépassent pas un certain plafond.

Les solutions à envisager pour un bien immobilier en fin de défiscalisation

Selon le dispositif de défiscalisation détaillé plus haut dont un particulier a droit, les avantages fiscaux dont il bénéficie sont la plupart du temps limités dans le temps, souvent pendant 6 et 9 ans, parfois 12 ans dans certaines situations.

Que faire alors d’un bien immobilier en fin de défiscalisation ? Plusieurs options s’offrent alors aux propriétaires : ils peuvent décider de le mettre en vente, de continuer à le louer sans ne plus avoir le droit à des réductions d’impôt, ou encore de le récupérer pour l’habiter ou le mettre à disposition d’un proche.

Bien définir ses objectifs pour savoir quoi faire d’un bien immobilier en fin de défiscalisation

Prendre une décision sur l’avenir de son bien immobilier en fin de défiscalisation est une affaire très personnelle. Décider de le récupérer, de le vendre ou de continuer à le louer dépend de sa situation familiale, professionnelle, financière, etc.

Continuer à louer son bien

Ainsi, des propriétaires à la retraite peuvent par exemple décider de continuer à louer leur bien immobilier en fin de défiscalisation pour bénéficier, non plus de réductions d’impôt, mais d’un complément de revenu pour compléter leurs pensions de retraite.

La location peut également être une bonne solution pour les particuliers toujours actifs désireux d’améliorer leur niveau de vie, d’autant plus si leur bien immobilier en fin de défiscalisation se situe dans une zone géographique tendue en matière de logement. Ils n’auront aucun mal à retrouver des locataires et limiteront ainsi le risque de vacance locative.

Vendre son bien

En revanche, si le bien immobilier en fin de défiscalisation est situé dans une zone où sa mise en location risque d’être plus compliquée, ses propriétaires ont davantage intérêt, s’ils ne veulent pas le récupérer pour l’habiter, à le mettre en vente.

Dans ce cas, les propriétaires doivent faire bien attention à leurs obligations, parfois fixées par les dispositifs de défiscalisation, quant au délai de préavis à respecter pour donner congé à leur locataire. Il est ainsi généralement plus intéressant d’attendre la fin du bail, en tous les cas le délai déterminé dans les dispositifs de défiscalisation.

Une précaution qui vaut aussi quand le propriétaire souhaite récupérer son bien en fin de défiscalisation pour l’utiliser lui-même ou le mettre à disposition d’un de ses proches.

En cas de vente de son bien immobilier en fin de défiscalisation, il est recommandé aussi de bien se renseigner sur les impôts qui seront dus au titre de la plus-value ainsi réalisée. En effet, seules les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un bien immobilier détenu depuis plus de 22 ans ne sont pas imposées sur le revenu.

Dans les autres cas, les vendeurs sont redevables de cet impôt, même s’ils bénéficient d’abattements. Toutefois, ces derniers sont plus ou moins élevés selon l’année de détention de son bien : 6 % par année à compter de la 6^e année de détention, 4 % supplémentaires la 21^e année, et donc 100 % au-delà de la 22^e année.

Faire de son bien sa résidence principale ou secondaire

Si le bien immobilier en fin de défiscalisation a été acheté dans une région où ses propriétaires prévoyaient d’aller vivre plus tard, ces derniers peuvent en faire leur nouvelle résidence principale, voire leur résidence secondaire.