La société civile de participations immobilières (SCPI) : fonctionnement, objectif

Vous recherchez un moyen d’investir dans l’immobilier mais vous ne souhaitez pas acquérir un bien vous-même et le gérer ? La société civile de participations immobilières (SCPI) représente alors une bonne opportunité pour vous. En plaçant votre argent dans une telle société, vous devenez en effet copropriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers destinés exclusivement à la location, sans avoir à gérer directement votre patrimoine et en investissant même un budget réduit.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une société civile de participations immobilières (SCPI) désigne un organisme dans lequel plusieurs personnes placent de l’argent de manière collective. Ces placements mis en commun permettent à la SCPI d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier qui est mis ensuite en location. Une SCPI fait ainsi partie, au même titre qu’une société d’investissement immobilier cotée (SIIC), ou encore qu’un organisme de placement collectif immobilier (OPCI), de l’ensemble des placements financiers réalisés dans l’immobilier que l’on appelle la « Pierre-Papier ».

Investir dans une SCPI se matérialise par l’acquisition d’une ou plusieurs parts de son capital et est très accessible puisque la valeur d’une part varie entre 150 et 1 000 euros. L’achat de parts dans ce type de société est possible en passant par une société civile de placement immobilier ou d’un intermédiaire tel qu’un conseiller financier d’une banque entre autres. Les détenteurs de parts d’une SCPI deviennent ainsi des associés.

En contrepartie du paiement de frais de gestion (versés au moment de la souscription de parts et annuellement) destinés à financer son fonctionnement et grâce aux placements effectués dans la structure par plusieurs personnes, une SCPI remplit plusieurs objectifs pour le compte de ces derniers. La société est en effet chargée d’acquérir des biens immobiliers dans le seul but de les louer, de rechercher des locataires, d’effectuer l’état des lieux lors de leur entrée dans le bien qu’elle gère, de s’acquitter des charges liées aux locations, de récupérer les loyers, et de réaliser les travaux d’entretien.

Une SCPI est gérée par une société de gestion, elle-même vérifiée et contrôlée par un conseil de surveillance composé de plusieurs porteurs de parts désignés en assemblée générale, qui doit être agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Une SCPI doit avoir recours à un expert immobilier indépendant dont le rôle est d’expertiser régulièrement le patrimoine immobilier de la société.

Il existe deux formes de SCPI selon les biens immobiliers qu’elle a à gérer : la SCPI d’entreprises qui acquiert des immeubles à usage commercial pour les louer et la SCPI d’habitation spécialisée dans la gestion d’immeubles à usage d’habitation.

Les détenteurs de parts d’une SCPI reçoivent des dividendes, le plus souvent chaque trimestre, dont le montant dépend des loyers perçus par la société et le nombre de parts détenues. Ces dividendes sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et doivent être déclarés comme revenus fonciers.

Les avantages et les inconvénients d’une SCPI

Investir dans une société civile de participations immobilières (SCPI) comporte des avantages et inconvénients. Dans tous les cas, ce placement doit correspondre aux objectifs que vous vous donnez en investissant votre argent.

Premier avantage d’une SCPI : à la différence d’une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) qui a le même objectif, une SCPI n’est pas cotée en bourse. Ses titres et les dividendes qu’elle rapporte sont donc moins volatiles que ceux d’une SIIC. Toutefois, une SCPI dépend de la situation du marché immobilier. Son rendement n’est donc pas acquis d’avance.

Il faut savoir aussi qu’investir dans une SCPI est synonyme de placements financiers de longue durée, d’une durée comprise entre 8 et 15 ans, et parfois beaucoup plus. La personne qui souhaite disposer de son épargne ainsi placée avant de telles durées n’a donc pas intérêt à investir dans une SCPI.

D’autre part, la vente des parts d’une telle société n’est pas à effet immédiat. Certaines fois, il faut même attendre la fin de vie d’une SCPI pour récupérer l’argent investi. Dans tous les cas, il est vivement conseillé de diversifier le placement de son épargne et de ne pas tout miser dans une SCPI.

Investir dans une SCPI permet à ses détenteurs de parts de disposer de revenus réguliers. La société reverse en effet une partie des loyers reçus à ses investisseurs en principe une fois par trimestre. Attention toutefois, ces revenus peuvent être amenés à varier et être irréguliers en fonction de l’occupation des immeubles loués par la SCPI et du montant des travaux indispensables à y effectuer.

Si vous recherchez à bénéficier d’un avantage fiscal en plaçant votre argent dans une SCPI, vous devez investir dans une société qui détient et gère exclusivement des immeubles d’habitations. Les SPCI spécialisées en biens immobiliers d’entreprise n’ouvrent pas en effet à des exonérations fiscales. Les autres SPCI bénéficient de ce que l’on appelle le « déficit foncier », un dispositif qui permet de diminuer son impôt sur le revenu dans certaines conditions, par exemple à condition de réaliser certains types de travaux dans les biens immobiliers loués par la SPCI. Ces économies d’impôt sont toutefois soumises à une durée minimale de détention de parts d’une SPCI, de 9 à 13 ans.