SCPI de déficit foncier : fonctionnement, avantages, inconvénients

Les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, sont des structures financières d’investissement immobilier résidentiel ou professionnel. Avec l’assurance-vie, ce type de placement reste leader sur le marché.

Avec un taux de rendement proche de 5 % en 2019, pour les SCPI de rendement, les investisseurs réduisent également leurs impôts avec un placement dans une SCPI fiscale. Les SCPI fiscales sont au nombre de 4 dont la SCPI de déficit foncier, la catégorie qui nous intéresse aujourd’hui. Quel est le fonctionnement d’une SCPI de déficit foncier ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’un investissement dans une SCPI de déficit foncier ? Nous vous apportons un éclairage.

Qu’est-ce qu’une SCPI de déficit foncier ?

Les SCPI de déficit foncier sont l’une des 4 catégories appartenant à la famille des SCPI fiscales. Les autres catégories sont : les SCPI Pinel (les plus courantes), les SCPI Denormandie et les SCPI Malraux. Investir dans une SCPI fiscale octroie, outre les dividendes perçus grâce aux revenus locatifs, une réduction d’impôt au prorata des parts achetées.

Le fonctionnement d’une SCPI de déficit foncier

Le fonctionnement d’une SCPI de déficit foncier est le même que pour les autres catégories. Seuls changent le type de biens acquis et la fiscalité. Des investisseurs appelés aussi associés achètent des parts dans la SCPI de déficit foncier. Avec ces capitaux, la société gérante de la SCPI acquiert des biens immobiliers résidentiels anciens et à rénover. Après leur réhabilitation, la société loue les biens et se charge de percevoir les loyers. L’investisseur pour bénéficier de tous les avantages s’engage à conserver ses parts dans la SCPI au moins 15 ans. À l’issue, la société gestionnaire vend les biens et liquide la SCPI. L’investisseur récupère en principe son capital et une plus-value.

Le dispositif de déficit foncier

Une SCPI de déficit foncier s’appuie sur le dispositif du même nom. Le dispositif de déficit foncier permet de réduire ses impôts en déduisant les charges de ses revenus fonciers. Si le total des charges supportées par le propriétaire bailleur est supérieur aux loyers perçus, alors un déficit foncier se crée. C’est cette différence, le déficit foncier, qui est déductible des revenus fonciers. Les charges des biens immobiliers déductibles avec l’investissement dans une SCPI de déficit foncier sont :

• les réparations ;
• l’entretien ;
• l’amélioration ;
• l’agrandissement.

Les déductions fiscales avec une SCPI de déficit foncier

Pour le calcul des montants à déduire des impôts, la SCPI de déficit foncier s’appuie sur une quote-part de travaux et réparations à effectuer. Le pourcentage représente 40 à 60 % du montant total du capital investi. Le restant est destiné à l’achat des biens immobiliers. En fonction des cas, les travaux peuvent s’échelonner sur une période de 1 à 3 ans, période durant laquelle l’investisseur doit conserver ses parts.

Les SCPI de déficit foncier ne sont pas soumises au plafonnement des niches fiscales. Ainsi, la réduction fiscale se porte à 10 700 €/an et par foyer. S’il existe un excédent, il est reporté sur les revenus de déficit foncier pendant 10 ans. L’investissement dans une SCPI de déficit foncier s’adresse principalement aux particuliers possédant des revenus fonciers et imposés de 30 à 45 %.

Quels sont les avantages d’un investissement dans une SCPI de déficit foncier ?

Outre l’avantage fiscal intéressant pour les bailleurs fortement imposés, les SCPI de déficit foncier présentent des avantages similaires aux autres SCPI.

Une gestion déléguée

Une société spécialisée, contrôlée par l’AMF (Autorité des marchés financiers) se charge de toute la gestion au profit des investisseurs :

• collecte des fonds ;
• achat des biens ;
• location des biens ;
• perception des loyers ;
• gestion des travaux ;
• versement des dividendes ;
• vente et liquidation des parts.

Une mutualisation des risques

La SCPI de déficit foncier investit dans divers types d’actifs. De nombreux logements sont loués et donc octroient de nombreux revenus locatifs. En cas de non-perception d’un loyer, les autres compensent les pertes. Les risques sont ainsi minimes pour les investisseurs qui sont a contrario maximisés avec un investissement sur un bien unique.

Un investissement flexible et accessible

Tout un chacun peut acheter des parts dans une SCPI, car la mise de départ est peu élevée entre 5 000 et 10 000 €. De plus, l’achat des parts peut se faire au comptant ou avec un prêt bancaire.

Un report de déduction des charges

La déduction des charges d’un investissement dans une SCPI de déficit foncier n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales. L’excédent des charges, à hauteur de 10 700 €/an des revenus fonciers, peut être reporté durant 10 ans.

Quels sont les inconvénients d’un investissement dans une SCPI de déficit foncier ?

Des inconvénients sont à mentionner avec un investissement dans une SCPI de déficit foncier. Ils sont d’ailleurs, pour la plupart, similaires aux autres catégories de SCPI. Ces inconvénients sont :

• La durée d’engagement, et in fine du placement, est longue. L’investisseur récupère ses liquidités au terme de 15 ans après la vente des biens par la SCPI.
• La valeur des parts fluctue à la hausse ou à la baisse.
• Le capital investi n’est pas garanti.
• Les frais de souscription et de gestion sont de l’ordre de 10 %.
• Le taux de rendement d’une SCPI de déficit foncier est faible de l’ordre de 2,5 %.

Grâce au dispositif du même nom offrant une défiscalisation intéressante, investir dans une SCPI de déficit foncier est un placement judicieux pour les épargnants très imposés. De plus, les charges déductibles sont non soumises au plafonnement des niches fiscales. Malgré tout, un capital non garanti et une vente des parts incertaine doivent inciter les investisseurs à demander conseil. Un banquier ou un courtier financier orientent les épargnants vers des solutions de placement adaptées à leur profil.