Défiscaliser grâce à un achat immobilier : quel est le meilleur programme ?

Investir dans un bien immobilier offre de nombreux avantages, tant sur le plan financier que fiscal, à condition d’acheter pour louer. Afin d’encourager ce type d’investissement, des dispositifs mis en place par le gouvernement permettent au contribuable de bénéficier d’abattements fiscaux non négligeables. Tour d’horizon des programmes d’investissement immobilier actuels.

Achat immobilier : les principaux objectifs

Acheter une maison ou un appartement dans l’objectif de louer son bien permet à l’acquéreur de se constituer un patrimoine doublement rentable. En effet, il bénéficie de réductions d’impôts importantes et perçoit en parallèle des revenus locatifs. L’investissement dans la pierre est sans doute l’un des meilleurs placements actuels.

Avec un taux de rendement compris entre 3 et 7 %, l’investissement dans l’immobilier est une bonne façon de se constituer un complément de revenus et permet de transmettre un patrimoine à ses héritiers. Il faut toutefois bien choisir son projet immobilier si l’on veut bénéficier au mieux des différentes mesures gouvernementales.

La loi Pinel : incitation à la construction

La loi Pinel est un dispositif mis en place depuis septembre 2014 qui consiste à dynamiser la construction de logements répondant à une importante demande locative. la loi Pinel autorise le propriétaire du bien à louer à ses ascendants ou à ses descendants le logement en question.

Pour prétendre à la défiscalisation il convient de respecter les points suivants :

• Détenir son domicile fiscal en France.
• Le logement doit être acquis entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2019, dans la limite de deux achats immobiliers pour un investissement total de 300 000 € par an et d’un prix plafonné à 5 500 €/M².
• Respecter le plafond des loyers : il dépend de la superficie du logement et de la zone géographique d’implantation.
• Tenir compte des ressources du locataire.
• Si le locataire est un descendant ou un ascendant du propriétaire bailleur, il ne doit pas être rattaché au foyer fiscal de ce dernier.
• Respecter les normes de performances énergétique et thermique en vigueur (BBC 2005 ou RT 2012).

Dans tous les cas, le plafond des avantages fiscaux ne peut être supérieur à 10 000 €/an.

La loi Censi-Bouvard : investir dans le neuf

Le dispositif Censi-Bouvard permet de réaliser un investissement locatif et de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien, à condition que le logement soit loué pendant au moins 9 ans. Le montant de l’investissement pris en compte est plafonné à 300 000 €, soit un avantage fiscal de 33 000 € sur 9 ans, ce qui représente 3 660 €/an d’abattement.

Le logement éligible au dispositif Censi-Bouvard doit respecter les conditions suivantes :

• Meublé et équipé,
• En résidence de Service pour étudiants ou pour personnes âgées,
• Loué au minimum 9 ans par le même gestionnaire,
• Loué dans les 30 jours qui suivent l’achèvement des travaux.

En cas de non-respect des engagements de location, l’investisseur perd le bénéfice des déductions fiscales.

Pourquoi investir dans une Résidence Service ?

Investir dans une Résidence Service est une solution qui permet de réduire ses impôts sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel). L’investisseur peut déduire de ses recettes locatives ses intérêts d’emprunt mais aussi ses frais comme :

• Les travaux d’aménagement,
• Les taxes foncières,
• Les frais de notaire,
• Les charges de copropriété,
• Les honoraires du comptable,
• L’achat des meubles et des équipements dans la limite de 10 % pendant 5 à 10 ans,
• L’amortissement immobilier qui est de 2,5 à 4 %/an pendant 30 ans.

Le dispositif Censi-Bouvard prolongé jusqu’en 2021 permet en plus de récupérer la TVA sur le bien immobilier acquis sans qu’il soit nécessaire de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Investir dans l’ancien pour louer son bien

Acheter dans l’ancien, une maison ou un appartement, est une bonne solution qui ouvre droit à un régime fiscal intéressant. Pour que l’investisseur puisse y prétendre, le logement doit être loué vide et faire l’objet de travaux de rénovation. Le montant des loyers est soumis au régime fiscal des revenus fonciers. Ainsi le prix des travaux est déduit du montant des revenus locatifs.

En cas de solde négatif, le contribuable bénéficie d’un déficit foncier. Celui-ci peut être déduit des revenus déclarés, dans la limite de 10 700 €/an. Ce déficit foncier est reportable aux années suivantes. Comme pour tout achat immobilier, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus imposables.

Dispositif Cosse : investir dans le neuf ou dans l’ancien

Ce dispositif mis en place en janvier 2017 concerne l’acquisition d’un bien neuf ou d’un bien ancien dans le but de le louer à un ménage à revenus modestes.

Conditions pour bénéficier du dispositif Cosse

Le dispositif Cosse implique le respect des critères suivants :

• Le logement doit être :
  • loué non-meublé,
  • neuf ou ancien avec ou sans travaux de rénovation,
  • exclusivement affecté à l’habitation principale du locataire.
• Le propriétaire ne doit pas louer le logement à ses ascendants ni à ses descendants.

La location est attribuée en fonction des ressources du ménage. Les revenus du locataire sont plafonnés selon la composition du foyer (quotient familial).

L’Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) est habilitée à déterminer le seuil des ressources à prendre en compte pour l’attribution du logement relevant du dispositif Cosse. Le propriétaire doit passer une convention avec l’Anah en choisissant l’un des trois niveaux de location suivants :

• Intermédiaire,
• Social,
• Très social.

Le bien doit être loué pendant au moins 6 ans, voire 9 ans s’il relève de la « convention à loyer très social ».

Avantages fiscaux liés au dispositif Cosse

L’investisseur bénéficie d’une déduction fiscale dont le montant dépend de la zone géographique d’implantation du logement. Cette zone est définie par arrêté ministériel.

Pour les zones à déséquilibre important entre l’offre et la demande, la déduction fiscale est la suivante :

• 30 % des revenus locatifs pour le niveau « Intermédiaire »,
• 70 % des revenus locatifs pour les niveaux « Social » ou « Très social ».

Pour les autres zones l’abattement est de :

• 15 % des revenus locatifs pour le niveau « Intermédiaire »,
• 50 % des revenus locatifs pour les niveaux « Social » ou « Très social ».

La déduction fiscale peut atteindre 85 % du montant des revenus locatifs si le propriétaire du bien confie la gestion de la location à un organisme agréé ou à une agence immobilière conventionnée. Cet avantage fiscal s’applique quelle que soit la zone géographique dans laquelle se situe le logement concerné.

La loi Malraux : acheter pour rénover

La loi Malraux concerne les investisseurs qui désirent acheter un bien immobilier à rénover pour le louer sous certaines conditions. Le bien doit être situé dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP, c’est-à-dire en Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager.

La rénovation doit s’effectuer sous la direction d’un architecte des Bâtiments de France, et après décision du Préfet de région et de l’accord de la commune. Dès que les travaux sont achevés, l’acheteur doit louer son bien pendant une période minimum de 9 ans.

La réduction d’impôt est fixée comme suit :

• 22 % du montant des travaux pour les logements implantés dans un site patrimonial classé ZPPAUP,
• 30 % du prix des travaux pour les logements situés en secteur sauvegardé.

Dans le cadre de la loi Malraux, l’avantage fiscal dont bénéficie le propriétaire du bien visé est plafonné à 400 000 € sur 4 ans.

Quel que soit le dispositif pour lequel opte l’investisseur, le financement d’un logement locatif est largement compensé par la réduction de la fiscalité ainsi que par les revenus locatifs perçus au cours de la durée du bail. Le choix du dispositif est laissé à l’initiative de l’investisseur. Ses préférences sont liées à plusieurs critères, comme l’âge du logement (neuf ou ancien), avec ou sans travaux, le lieu d’implantation du bien, la durée de la location et le montant de l’acquisition. Chaque programme possède en tout cas de sérieux atouts pour tirer largement profit d’un investissement immobilier destiné à la location.