Quelles différences entre les dispositifs LMNP et LMP ?

Il peut être difficile de choisir entre le statut de LMNP et celui de LMP lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier locatif et profiter d’une fiscalité avantageuse. Similaires sur certains points, LMNP et LMP sont dédiés aux propriétaires de logements meublés destinés à être loués. Mais ils présentent toutefois quelques différences en termes de fiscalité et de conditions d’éligibilité. Faisons donc le point sur ce qui distingue les statuts de Loueur en Meublé Non Professionnel et de Loueur en Meublé Professionnel.

Qu’est-ce que le dispositif LMNP ?

Cette activité peut être exercée par un particulier, une SARL de famille, une SARL de droit commun, une EURL, une SA… Avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, il est possible de cumuler la fiscalité d’un particulier et celle d’un professionnel. Ainsi, certaines dépenses liées au bien immobilier permettent dans ce cadre d’obtenir des déductions, à savoir les amortissements comptables que ce soit pour :

• L’appartement,
• Le mobilier,
• Les travaux,
• Les charges d’exploitation.

Les charges d’exploitation incluent l’assurance du bien immobilier, les charges d’électricité, de gaz, de copropriété, etc., mais également les intérêts d’emprunt. Il faut savoir en revanche que l’amortissement sous le régime réel n’est possible que dans le cas d’un statut LMNP classique et non pas en cas de LMNP Censi-Bouvard.

En en ce qui concerne les plus-values de cession, l’exonération est totale pour l’impôt sur le revenu après 22 années de détention du bien, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Le Loueur en Mobilier Non Professionnel doit s’acquitter des prélèvements sociaux. Leur taux est de 17,2 %. Il n’est pas assujetti à la TVA dès lors qu’il n’y a pas de prestation de service. En cas de de bail commercial à un exploitant hôtelier, le régime fiscal relève alors de la para-hôtellerie. Notons aussi que le LMNP est exonéré de l’Impôt sur la Fortune Immobilière si les recettes sont supérieures à 23 000 € et que la location est son activité principale.

La catégorie d’imposition de l’impôt sur les revenus du Loueur en Meublé Non Professionnel est le BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Les déficits sont uniquement imputables des revenus issus de la location meublée alors qu’ils sont imputables sur le revenu global dans le cadre du statut LMP.

Qu’est-ce que le dispositif LMP ?

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel implique l’inscription, par le biais du formulaire p0i ou Cerfa n° 11921*05, auprès du Centre des Formalités des Entreprises (CFE) afin d’obtenir un numéro de SIRET. Celui-ci doit obligatoirement être communiqué lors des différentes démarches en rapport avec l’activité et sur chaque déclaration de revenus. Le LMP est en effet assimilé à un commerçant.

Depuis le 1^er Janvier 2021, le Loueur en Meublé Professionnel est assujetti au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles. Il doit donc s’acquitter de cotisations sociales à hauteur de 35 à 40 % des bénéfices. Il peut bénéficier d’abattements sur ses recettes locatives sur présentation de justificatifs. Pour des locaux d’habitation de tourisme classé, l’abattement est de 87 %, et il est de 60 % pour la location de bien ou la location de courte durée.

Mis en place dès l’investissement immobilier locatif, le statut LMP est une solution fiscale très intéressante pour préserver la rentabilité d’un bien meublé mis en location. Ses avantages sont les suivants :

• Le déficit au titre de l’activité peut être reporté sur le revenu fiscal global. L’imputation des déficits fonciers est sans limitation.
• Si la revente du bien génère une plus-value, celle-ci est imposée selon le régime des plus-values professionnelles dès lors que les recettes brutes sont inférieures à 90 000 € et que l’activité de LMP est exercée depuis plus de 5 ans.
• Grâce au différé des droits de succession et au régime de transmission d’entreprise, le bien est transmis aux héritiers plus facilement.
• Le régime réel est intéressant lorsque le montant des charges locatives réelles représente plus de 50 % des recettes. Il s’agit des charges de fonctionnement, de l’amortissement des travaux, de l’amortissement du mobilier mais aussi du bien.
• Le régime micro Bic doit être choisi lorsque le montant des charges locatives est inférieur à la moitié des recettes. L’abattement forfaitaire est de 50 %. Le régime micro Bic est une option fiscale qui ne peut être choisie que dans la mesure où les recettes locatives n’excédent pas 70 000 €.

• Les cotisations à l’assurance retraite sont déductibles du revenu imposable.
• La déduction annuelle d’une quote-part de la valeur du bien.
• Le bien exploité en régime LMP peut être sorti de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI),
• Il est possible de déduire des charges supplémentaires comparativement au statut de LMNP telles que les cotisations sociales et les frais de notaire.

Il faut aussi noter que le LMP a le choix entre le régime réel et le régime micro BIC, tous deux permettent une diminution importante des recettes imposables. Ainsi, par rapport à une déclaration de revenus fonciers classique, la baisse de l’imposition est conséquente. Rappelons que :

Les conditions d’éligibilité au statut de LMP sont les suivantes :

• Le loueur doit impérativement être propriétaire du (des) bien(s) concerné(s) par la location en meublé.
• Les revenus locatifs doivent être supérieurs à 23 000 € par année civile, le plafond étant bien sûr ajusté lors d’une création d’activité en cours d’année.
• Les recettes locatives doivent représenter plus de la moitié des revenus globaux. Par exemple, si le salaire annuel est de 30 000 €, le revenu locatif doit être au moins égal à ce montant.

Ce statut ne peut être accordé que si et seulement si ces trois conditions sont remplies.

Le LMP peut proposer une location saisonnière ou bien à l’année mais le logement doit impérativement être meublé, c’est-à-dire être suffisamment équipé pour permettre son occupationa au quotidien. À défaut d’un équipement suffisant, il n’est pas possible de conserver le statut de LMP si bien que le propriétaire ne peut plus bénéficier des avantages fiscaux spécifiques à ce statut. Il doit donc s’assurer que le logement comprend a minima :

• Une table,
• Des chaises,
• Un réfrigérateur/congélateur,
• Un four,
• Des plaques de cuisson,
• Des ustensiles de cuisine,
• De la vaisselle,
• Un lit,
• Une couette ou une couverture,
• Des étagères,
• Du matériel de ménage pour l’entretien courant,
• Un (des) volet(s) ou rideau(x) dans la ou les chambre(s) à coucher afin d’en permettre l’occultation.

Que l’on souhaite opter pour l’un ou l’autre de ces régimes, il faut que le logement concerné soit meublé et à usage d’habitation. Ce qui exclut les locaux à usage de bureau. Il est en tout cas recommandé de prendre rendez-vous avec un expert en investissement immobilier pour choisir la solution qui correspond le mieux à son profil.