Remboursement anticipé d'un crédit immobilier : la solution du rachat de crédit ?

Nombreux sont les Français ayant souscrit un prêt immobilier pour l’acquisition d’un bien. Quand ils bénéficient d’une rentrée d’argent imprévue, ils sont aussi nombreux à vouloir rembourser leur crédit immobilier par anticipation.

L’expression “qui paît ses dettes s’enrichit” semble faire des émules puisqu’en moyenne les crédits immobiliers sont remboursés au cours de la 8e année. En quoi consiste le remboursement anticipé d’un crédit immobilier ? Quels sont les frais ? Est-il intéressant de recourir à un rachat de crédit avec un prêt immobilier ? Nos réponses à suivre.

Qu’est-ce que le remboursement anticipé d’un crédit immobilier ?

Avec une rentrée d’argent imprévue suite à un héritage, un gain à la loterie ou une prime de licenciement ou après la revente d’un bien, les emprunteurs souhaitent rembourser leur prêt immobilier par anticipation. Ils utilisent la somme reçue pour solder le crédit avant son terme.

Les deux types de remboursement anticipé d’un crédit immobilier

Le remboursement anticipé peut être de deux types :

• Le remboursement anticipé total d’un crédit immobilier : la somme d’argent reçue couvre la totalité du capital restant dû et permet de solder le prêt.
• Le remboursement anticipé partiel d’un crédit immobilier : la somme reçue ne couvre qu’une partie du capital restant dû. Injecter cette somme permet néanmoins de réduire les mensualités et/ou la durée de remboursement et in fine de diminuer son taux d’endettement.

Les contrats stipulent parfois un montant minimum avec un remboursement anticipé partiel. Il est le plus souvent supérieur ou égal à 10 % du capital, exception faite s’il s’agit du solde du capital.

La procédure pour rembourser un crédit immobilier par anticipation

Aucun délai ou préavis ne sont exigés avec le remboursement anticipé d’un crédit immobilier. L’emprunteur doit néanmoins se reporter au contrat de son offre de prêt pour connaître les conditions. Il envoie une lettre recommandée avec AR au banquier en mentionnant la date de remboursement anticipé. En réponse, le banquier adresse tous les documents utiles et le montant des frais à s’acquitter.

Quels sont les frais liés au remboursement anticipé d’un crédit immobilier ?

Des pénalités sont quasi systématiquement exigées lors du remboursement anticipé d’un crédit immobilier. Il s’agit de l’IRA (indemnité de remboursement anticipé) prévue au Code la consommation article L.312-21. L’IRA n’excède pas un certain plafond. Elle permet à l’organisme prêteur de pallier le manque à gagner des intérêts non versés lors du solde d’un prêt par anticipation.

Quel est le montant légal de l’indemnité de remboursement anticipé ?

Selon la réglementation, les pénalités de remboursement anticipé correspondent :

• soit à six mois d’intérêts sur le capital restant dû, au taux moyen du crédit hors assurance ;
• soit à 3 % du capital restant dû.

La solution la plus favorable des deux pour l’emprunteur sera, en principe, retenue par la banque. Si le prêt immobilier est à taux variable, des intérêts compensateurs s’ajoutent.

Quelles exceptions dispensent du paiement de l’IRA ?

Pour tous les prêts souscrits après le 1er juillet 1999, il existe des exceptions de dispense au paiement de l’IRA. Il s’agit :

• d’une mutation professionnelle de l’un ou l’autre des conjoints qui oblige à vendre le logement ;
• d’un licenciement ou d’une cessation d’activité contrainte ;
• du décès de l’un ou l’autre des conjoints.

Est-ce judicieux d’opter pour une solution de rachat de crédit avec un prêt immobilier ?

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier n’est pas toujours le fait d’une rentrée d’argent imprévu. Il peut être aussi envisagé dans le cadre d’un rachat de crédit. Cette solution est parfois avantageuse pour négocier auprès d’un autre établissement bancaire les conditions de son crédit immobilier.

Le rachat de crédit permet de négocier un taux d’intérêt plus bas et de diminuer la durée de remboursement pour se désendetter plus vite. Il diminue également de facto le coût total du crédit. Le rachat de crédit immobilier est aussi sollicité par les emprunteurs fortement endettés. Il permet de réduire les mensualités et de diminuer son taux d’endettement. Mais dans ce cas-là, le coût total du crédit augmente avec une durée de remboursement rallongée.

Quand opter pour le remboursement anticipé d’un crédit immobilier avec un rachat de crédits ?

Malgré des taux d’intérêt encore très bas, il n’est pas toujours intéressant d’envisager un remboursement anticipé avec un rachat de crédits. Pour que la solution soit rentable, il faut :

• Être dans le premier tiers de remboursement de son crédit immobilier.
• Obtenir un taux d’intérêt inférieur au minimum à 0,8 point du précédent.
• Avoir encore au minimum 70 000 € de remboursement du capital restant dû.

Quels sont les frais de remboursement anticipé d’un crédit immobilier avec un rachat de crédits ?

Pour que l’opération de remboursement anticipé d’un crédit immobilier avec un rachat de crédits soit rentable, il faut connaître tous les frais annexes et souvent incompressibles. Des simulateurs en ligne facilitent le calcul. Les frais d’un rachat de crédits sont :

• l’IRA : 6 mois d’intérêt ou 3 % du capital restant dû ;
• la nouvelle garantie d’hypothèque ou d’inscription privilège prêteur de deniers ;
• les frais de dossier ;
• la nouvelle assurance de prêt.

Est-il plus rentable de rembourser un crédit immobilier ou d’épargner ?

Avec une rentrée d’argent imprévu, il est parfois préférable d’épargner plutôt que de rembourser par anticipation un crédit immobilier. L’opération n’est pas toujours financièrement rentable en particulier quand :

• le prêt immobilier est proche de sa fin ;
• le taux d’intérêt du prêt et de l’assurance est déjà très avantageux ;
• les pénalités de l’IRA sont supérieures aux gains de l’opération.

L’épargne quant à elle n’est pas toujours intéressante avec des produits classiques tels que le livret A, rémunéré seulement 0,5 %/an. Même l’assurance-vie avec seuls des placements en fonds euros n’est pas forcément rentable. Sans un placement à risques comme des actions boursières, épargner n’est pas nécessairement la meilleure solution. Même si garder quelques liquidités permet de pallier des frais inattendus. Mieux vaut dans ce cas-là préférer le remboursement anticipé de son crédit immobilier.

Que ce soit suite à la revente d’un bien, lors d’une rentrée d’argent inopinée ou encore avec un rachat de crédit, le remboursement anticipé d’un crédit immobilier se calcule. L’opération doit être rentable même si dans tous les cas, elle permet de se désendetter. Solliciter les conseils d’un courtier, d’un expert financier ou de son banquier peut être judicieux. Entre épargner ou rembourser par anticipation, le choix n’est pas toujours évident pour les emprunteurs immobiliers.