Quelles conditions pour un rachat de crédit immobilier ?

Selon les chiffres de la Banque de France, les rachats de crédit immobilier représentent 15 % des demandes emprunteurs. Les taux d’intérêt sont toujours très bas et donc très incitatifs. Le taux moyen pour un prêt immobilier, relevé par L’Observatoire Crédit Logement, est de 1,14 % en ce début d’année.

Pour réduire les mensualités ou la durée de l’emprunt, les propriétaires ayant acquis leur logement avec un prêt sont nombreux à demander un rachat de leur crédit. Quelles sont les conditions à remplir pour un rachat de crédit immobilier ? Taux d’endettement, passif, garanties ou encore critères financiers liés au prêt à racheter, voyons ensemble ces critères.

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier est une opération bancaire qui consiste à faire racheter un prêt immobilier contracté dans une banque par un autre établissement bancaire. Ce nouvel établissement rachète le prêt sous conditions. Il peut également regrouper en un prêt tous les crédits de l’emprunteur. L’objectif d’un rachat de crédit immobilier est d’obtenir un taux d’intérêt plus bas que celui du prêt initial.

Les conséquences d’une baisse du taux d’intérêt lors d’un rachat de crédit immobilier

La baisse du taux d’intérêt lors d’un rachat de crédit immobilier a essentiellement 2 conséquences sur le prêt. L’emprunteur choisit l’une ou l’autre en fonction de sa situation :

• Soit le taux négocié à la baisse permet de diminuer les mensualités pour augmenter le pouvoir d'achat du ménage.
• Soit le taux négocié à la baisse permet de réduire la durée de remboursement du prêt pour se désendetter plus rapidement.

La différence entre rachat de crédit immobilier et renégociation

Le rachat de crédit immobilier est différent d’une demande de renégociation. La renégociation consiste à modifier les conditions du prêt avec la banque dans laquelle est contracté le crédit immobilier. Elle n’implique pas de changement d’établissement. La banque est en droit de refuser la demande de renégociation.

Quelles sont les conditions à remplir pour obtenir un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier permet de réaliser des économies conséquentes sur le coût total de l’emprunt. Cette opération est néanmoins assortie de conditions notamment pour assurer sa rentabilité. Conditions liées au prêt à racheter, taux d’endettement, passif de l’emprunteur, garanties du prêt ou encore frais à payer, passons ces conditions en revue.

Le prêt immobilier doit réunir 3 critères

3 critères, directement liés au prêt initial et au nouveau, conditionnent la faisabilité d’un rachat de crédit immobilier :

• Le capital restant dû doit être supérieur à 70 000 €.
• Le nouveau taux d’intérêt doit être inférieur de 0,7 à 1 point par rapport à l’ancien taux.
• La durée du prêt à racheter doit être dans le 1er tiers de sa phase de remboursement : la part des intérêts est supérieure au capital dans cette phase.

Le taux d’endettement doit être inférieur à 33 %

Pour être accepté, le rachat de crédit immobilier fait l’objet des mêmes conditions de solvabilité qu’un prêt immobilier classique. Le taux d’endettement de l’emprunteur doit être inférieur à 33 %. L’emploi et les revenus de l’emprunteur sont stables. Un apport personnel et des revenus fonciers sont un plus pour motiver l’accord des banques.

Le passif bancaire de l’emprunteur doit être vierge

L’emprunteur doit avoir un passif financier et bancaire exempt de tout incident :

• pas de fichage au FICP (fichier des incidents de paiement de crédits aux particuliers) ;
• pas de fichage au FCC (fichier central des chèques) ;
• pas d’incidence de paiement sur le remboursement du prêt à racheter.

Le prêt doit être garanti

Le nouvel emprunt doit assorti d’une garantie afin de prémunir la banque en cas de défaut de remboursement. Les garanties peuvent être de plusieurs types : une garantie hypothécaire ou une inscription de privilèges prêteur de deniers ou une caution crédit logement.

L’emprunteur doit s’acquitter de frais

Une offre de rachat de crédit immobilier est aussi conditionnée par l’acquittement de plusieurs frais qui incombent à l’emprunteur :

• les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts en fonction de la situation la plus favorable.
• les frais de notaire dans le cadre d’une garantie hypothécaire sur le nouveau prêt.
• les frais de dossier correspondant à 1 % du montant emprunté.
• les frais liés à l’assurance emprunteur.

Comment obtenir des offres pour un rachat de crédit immobilier ?

Comme pour une demande de prêt immobilier classique, l’emprunteur peut contacter directement les établissements bancaires pour obtenir des offres de rachat de crédit immobilier. Il peut également solliciter l’aide d’un courtier en rachat de crédit en agence ou en ligne via un comparateur.

Le courtier est un expert agrée. Il conseille et étudie la faisabilité du projet de rachat en prenant en compte toutes les conditions et le profil de l’emprunteur. Avec sa connaissance du marché immobilier et son réseau, il met facilement en concurrence les prestataires disponibles sur le marché. Cette démarche lui permet d’obtenir les meilleurs taux et des frais négociés. Après avis positif, le dossier est constitué avec les mêmes éléments que ceux collectés lors d’un prêt immobilier classique :

• la carte d’identité ou un passeport valide ;
• le livret de famille ;
• le dernier avis d’imposition ;
• le justificatif de domicile de moins de 3 mois ;
• le contrat de travail ;
• les 3 derniers bulletins de salaire ;
• le RIB ;
• l’offre de prêt en cours.

Solliciter un rachat de crédit immobilier suppose de respecter quelques conditions notamment celles liées au prêt à racheter : prêt dans le 1er tiers de remboursement ou capital restant dû supérieur à 70 000 €. Il convient de prendre en compte le montant des frais de l’ordre de 5 à 12 % du montant total emprunté. Pour négocier la meilleure offre et gagner du temps, faire appel à un courtier s’avère souvent payant. Sa rémunération n’intervient en plus qu’à la signature de l’offre et au déblocage des fonds.