Résiliation de bail d'un logement : procédure et lettre type

Que vous soyez locataire ou propriétaire d’un logement, vous ne pouvez pas donner congé comme bon vous semble pour quitter la location ou la reprendre. Des procédures, encadrées par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, doivent être respectées.

Alors, comment fait-on pour résilier un bail locatif pour un bâtiment à usage d’habitation quand on est locataire ? Et quand on est propriétaire ? On vous explique tout, et nous vous fournissons une lettre type pour simplifier vos démarches.

Résiliation d’un bail locatif à l’initiative du locataire

Le locataire qui souhaite résilier son bail d’habitation doit respecter un préavis dont la durée dépend de la nature du bien immobilier d’une part, et du motif de son départ d’autre part.

Préavis pour une location meublée : 1 mois

En location meublée, la période de préavis est d’un mois.

Préavis pour une location nue : 3 mois

En location vide, ou nue, c’est-à-dire non garnie de meubles, la période de préavis est de 3 mois, sauf exceptions énumérées ci-dessous.

Cas spécifiques avec préavis d’1 mois seulement

Dans certains cas, spécifiques à la zone géographique de location ou à la situation du locataire, ramènent le préavis légal de 3 mois à 1 mois seulement.

Voici la liste des exceptions à la règle, que le titulaire ou co-titulaire du bail doit remplir :

• Si le logement loué est situé en zone « tendue »,
• Pour l’obtention d’un premier emploi, d’une mutation ou d’une perte d’emploi,
• Pour l’obtention d’un nouvel emploi suite à une perte d’emploi,
• Pour les bénéficiaires du RSA Revenu de Solidarité Active et de l’AAH Allocation Adulte Handicapé,
• Pour le locataire ayant trouvé un logement éligible à l’APL Aide Personnalisée au Logement, alors que l’actuel ne l’était pas,
• En cas de problème de santé attesté par certificat médical et justifiant un changement de domicile (exemple : impossibilité de monter les étages d’un immeuble).

Enfin, sachez qu’aucun délai de préavis n’est à effectuer en cas de manquement grave du propriétaire à ses obligations. Le cas le plus fréquent est celui du logement jugé insalubre et mettant en péril la santé du locataire (humidité élevée, défaut électrique majeur, etc.).

Quelle procédure suivre pour résilier son bail d’habitation quand on est locataire ?

Le bail peut être résilié par le locataire à tout moment, il n’est pas soumis à une durée d’occupation minimale. En revanche, le locataire doit continuer de payer ses loyers et charges durant la période de préavis, sauf si le propriétaire trouve un nouveau preneur avant ce délai.

Le congé doit être donné au propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, remis en main propre contre récépissé ou émargement, ou plus rarement transmis par huissier.

Le délai de départ du préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la remise en main propre ou de la notification de l'huissier.

Lettre type résiliation de bail à l’initiative du locataire

La lettre de résiliation du bail doit comporter obligatoirement les éléments suivants :

• La volonté de résilier le bail locatif
• L’adresse du logement loué
• Le délai de préavis
• Les coordonnées du locataire et du bailleur

En cas de préavis réduit, le locataire doit en mentionner la raison et joindre les justificatifs pour que sa demande soit acceptée (par exemple : contrat de travail, attestation de RSA, lettre de mutation, etc.).

Selon que la gestion du bien immobilier incombe directement au propriétaire ou soit déléguée à une agence immobilière, la lettre sera envoyée au gestionnaire.

Vous pouvez télécharger notre lettre type de résiliation de bail au format word

Résiliation d’un bail locatif à l’initiative du propriétaire

Préavis pour une location meublée : 3 mois

En location meublée, la période de préavis est de trois mois pour la résiliation du bail à l’initiative du bailleur.

Préavis pour une location nue : 6 mois

En location vide, la période de préavis est de six mois pour la résiliation du bail à l’initiative du bailleur.

Motifs de résiliation du bail par le propriétaire

La résiliation du bail à l’initiative du propriétaire n’est possible que dans un certain nombre de cas énumérés par la loi.

Il existe trois cas de résiliation du bail à l’initiative du bailleur.

Vente du logement

Le bailleur peut donner congé au locataire s’il souhaite vendre le logement. En cas de location nue, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire d’un droit de priorité pour racheter le logement, sauf ci celui-ci est vendu à un parent du propriétaire jusqu’au troisième degré.

Reprise du logement pour l’occuper

Le bailleur peut reprendre le logement pour en faire sa résidence principale ou y loger un membre de sa famille : conjoint, partenaire de PASC, concubin depuis plus d’un an, ascendants ou descendants de lui-même ou de son conjoint.

Motif légitime et sérieux

Le propriétaire peut donner congé au locataire s’il ne respecte pas ses obligations, à savoir ne paie pas son loyer de façon répétée.

Quelle procédure suivre pour résilier son bail d’habitation quand on est propriétaire ?

Le propriétaire ne peut pas donner congé quand il le souhaite au locataire, mais doit attendre le terme du bail en respectant le délai de préavis.

Le congé doit être donné au locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, remis en main propre contre récépissé ou émargement, ou plus transmis par huissier.

Le délai de départ du préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la remise en main propre ou de la notification de l'huissier. Cependant, le locataire peut quitter le logement durant la période de préavis, et n’est tenu au paiement du loyer et des charges qu’à concurrence du temps où il aura effectivement occupé les lieux.

Le bailleur doit préciser le motif de la résiliation du bail et joindre les justificatifs nécessaires (par exemple, les lettres de relance pour paiement des loyers, le constat d’huissier, l’adresse du bénéficiaire de la reprise et le lien familial existant, etc.).