Louer une maison ou un appartement : quelles obligations ? quelles démarches ?

Le propriétaire qui désire louer sa maison ou son appartement est tenu de respecter ses obligations afin de rester dans la légalité, et il en est de même pour le locataire. Mais avant de louer un bien immobilier, le propriétaire doit apprêter le logement pour le louer plus facilement. Il lui faut ensuite fixer un loyer dans la réalité du marché, et ne rater aucune démarche importante. C’est ce que nous abordons ici, en tentant d’être le plus précis possible.

Location maison ou appartement : obligations du propriétaire bailleur

Avant même de mettre son bien immobilier en location, il faut s’assurer que l’on est prêt à accepter de se conformer à la réglementation en vigueur.

Diagnostics incontournables

Depuis 2017, tout propriétaire souhaitant louer un logement, maison ou appartement, a pour obligation de faire réaliser préalablement un contrôle des installations de gaz et électriques. Son fournisseur d’énergie peut lui remettre un rapport de l’état des installations. Suite à cette analyse, des travaux de réfection et de mise aux normes doivent parfois être effectués afin que le futur locataire puisse s’installer dans un logement salubre et sécurisé.

Il faut donc penser à faire établir différents diagnostics qui seront à annexer au contrat de location. Il s’agit :

• Du DPE (Diagnostic de Performance Energétique), valable 10 ans.
• De l’ESRIS (Etat des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols) qui remplace l’ERNMT depuis janvier 2018, dont la durée de validité est de 6 mois.
• Le DP (Diagnostic Plomb) ou CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb), d’une durée de validité de 6 ans.

Obligations du propriétaire

Une fois le locataire en place, le bailleur a la possibilité de faire effectuer certains travaux dans le logement pendant la durée de location. Il doit auparavant en informer son locataire par lettre recommandée avec Accusé de Réception ou bien en lui remettant une notification en mains propres. Le propriétaire doit impérativement préciser :

• La nécessité d’accès,
• La durée des travaux (date de début et date de fin) et autre précision sur le mode d’exécution,
• La nature des travaux.

L’accès au logement pour effectuer les travaux ne peut avoir lieu qu’entre le lundi et le vendredi inclus (hors jour férié). Le propriétaire a pour obligation de dédommager son locataire dès lors que la durée des travaux est supérieure à 21 jours. En règle générale, une réduction du loyer est appliquée, au prorata de la durée des travaux.

Interdictions du propriétaire

Le propriétaire bailleur n’a pas le droit :

• D’interdire à son locataire, à sa famille et à ses invités de fumer,
• De s’opposer à ce que son locataire héberge des personnes sans lien de parenté avec ce dernier,
• D’interdire à son locataire d’avoir un animal domestique ou plusieurs animaux domestiques sauf s’il s’agit d’animaux dangereux,
• De s’introduire chez son locataire sans son accord. S’il pénètre dans le logement sans y avoir été autorisé, le propriétaire s’expose à une amende de 15 000 € et à une peine d’emprisonnement d’un an, son locataire ayant la possibilité de porter plainte pour violation de domicile.
• D’imposer à son locataire – en dehors du cadre légal – un droit de visite ou un droit d’accès.

Connaître parfaitement ses droits et obligations permet d’entretenir une relation courtoise avec son locataire.

Bien préparer le logement pour mieux le louer

Pour bien louer sa maison ou son appartement, il est recommandé de le mettre en valeur. C’est indispensable pour en tirer de bons revenus, d’autant plus s’il est placé dans un secteur recherché où les loyers sont généralement conséquents. Quel que soit son secteur d’implantation, le logement à louer doit donc être :

• En bon état,
• Confortable,
• Aux normes,
• Suffisamment lumineux,
• D’une propreté sans faille,
• Bien agencé (s’il est loué en meublé),
• Joliment décoré, ce qui est un plus. Un logement vieillot aux couleurs improbables et dont les revêtements de sol et muraux sont d’un autre âge et/ou détériorés risque fort de ne pas trouver preneur.

Pour redonner un petit coup de jeune à un bien immobilier ou pour le relooker totalement, le propriétaire a tout intérêt à faire appel à un professionnel du home staging. Cela exige un petit investissement qui sera rentabilisé en quelques mois.

Fixer le prix du loyer

Un logement en parfait état et aux normes se loue vite et bien. Inutile toutefois d’être trop gourmand en termes de loyer car le propriétaire risque finalement d’y laisser quelques plumes. A biens égaux, le consommateur se tournera vers le moins cher des deux. Or, un logement non loué pendant plusieurs mois ne rapporte pas d’argent. Fixer un loyer modéré est financièrement plus intéressant car dans ces conditions, on reste rarement sans locataire.

Attention de ne pas oublier de déclarer ses revenus locatifs aux impôts.

Les documents obligatoires

Dès lors que l’on met un bien immobilier en location, il faut se procurer certains documents qui seront à remettre à son locataire. Il s’agit :

• Du bail de location qui précise : nom et adresse des deux parties, adresse du bien en location ainsi que sa nature, montant du dépôt de garantie, description des parties communes, utilisation des lieux, durée du bail et date de prise d’effet, montant du loyer et des charges, conditions de réception hertzienne ou numérique (TV), modalités de préavis et de révision des loyers.
• De l’état des lieux d’entrée (début de bail) à établir avant la remise des clés au locataire.
• De l’état des lieux de sortie (fin de bail) à établir une fois que le logement est vide et avant que le locataire ne rende les clés au propriétaire.
• De la quittance de loyer à remettre au locataire chaque fois qu’il paie son loyer.

Il est possible de trouver gratuitement sur Internet des modèles conformes à la loi.

Location maison ou appartement : obligations du locataire

Le locataire est lui aussi tenu de respecter certaines clauses pendant toute la durée du bail. Il s’engage vis-à-vis du propriétaire bailleur à :

• Régler ses loyers,
• Payer ses charges,
• Souscrire une assurance habitation.

Le locataire d’un logement dispose de la libre jouissance du logement qu’il loue depuis son entrée dans les lieux jusqu’au terme du bail de location. Il s’agit de son domicile. Il peut donc y héberger qui il veut (membres de sa famille ou sans lien de parenté avec lui), pour la durée qu’il souhaite, dès lors que cet hébergement est gratuit. Il n’a donc pas le droit de sous-louer le logement.

Louer un logement implique de respecter les règles de copropriété éventuelles ainsi que les clauses du contrat de bail établi par le propriétaire. De plus, le locataire doit – dans certains cas précisés au contrat - permettre l’accès au logement à son bailleur. Ce peut être pour les raisons suivantes :

• Faire évaluer puis réaliser certains travaux (réparations urgentes, amélioration nécessaire, d’entretien normal du logement, de remise en état, de performance énergétique, etc.). Le locataire peut toutefois saisir le Tribunal d’instance s’il juge que les travaux rendent le logement dangereux ou inhabitable, ou sont abusifs, voire non-conformes aux conditions prédéfinies.

• Mettre le logement en location si le locataire en place souhaite résilier le bail,
• Mettre le logement en vente.

Quant aux travaux que le locataire souhaite réaliser, ils peuvent nécessiter l’autorisation du propriétaire bailleur. En revanche, le locataire est tout à fait en droit de changer le barillet de la porte d’entrée puisque son bailleur est légalement autorisé à conserver un double des clés. Mais en fin de bail, l’ancienne serrure doit être remise en place par ses soins.

De nombreux propriétaires préfèrent confier la gestion de leur bien à louer, à une agence immobilière, un notaire ou à un administrateur de bien immobilier. C’est une bonne solution si l’on trouve cela trop contraignant ou que l’on ne dispose pas de suffisamment de temps libre. Dans ce cas, le propriétaire ou mandant doit s’acquitter des honoraires de gestion locative auxquels s’ajoutent les frais de rédaction de bail (de l’ordre de 300 € pour un logement de 100 m²), et des frais annexes fixés librement. Selon le professionnel, la note peut être assez élevée.