Immobilier : comment annuler une vente pour vice caché ?
Ça y est, vous avez signé l’acte authentique de vente de votre bien immobilier et en êtes désormais officiellement le propriétaire. Aucun délai de rétractation ou de réflexion ne viendra annuler la vente si vous souhaitez faire marche arrière.
À vrai dire, les cas d’annulation d’une vente immobilière après signature de l’acte définitif sont strictement encadrés par la loi. Il en existe quatre : l’annulation pour vice de consentement ou dol, l’annulation pour lésion, l’annulation pour non-respect de l’obligation de délivrance, et enfin l’annulation pour vice caché.
C’est sur l’annulation d’une vente immobilière pour vice caché que nous allons nous attarder dans cet article. Qu’est-ce qu’un vice caché ? Quels sont vos droits en cas de vice caché ? Comment annuler la vente concrètement ?
Le vice caché en immobilier, c’est quoi ?
Définition du vice caché
En matière d’immobilier, le vice caché désigne un défaut majeur affectant votre bien, découvert seulement après l’acte d’achat, et inconnu par le vendeur comme par l’acheteur au moment de la signature de ladite transaction. Le vice caché se distingue donc du dol, découlant d’une dissimulation de la vérité de ma part du vendeur.
Concrètement, vous vous apercevez d’un défaut sur votre bien immobilier en l’utilisant, qu’il s’agisse d’un terrain, d’un garage, d’un appartement, d’une maison, etc. Ce défaut est tel que vous n’auriez pas acheté ce bien immobilier si vous en aviez eu connaissance, ou auriez au minimum demandé une réduction de son prix de vente.
Le vice caché est défini comme suit par le Code civil, en son article 1641 : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »
Exemple de vice caché immobilier
Par définition, les vices cachés en immobilier rendent le logement non conforme à son usage. Il remet donc en question la nature même du bien, qui devient inexploitable ou inhabitable, ou dont les conditions de décence sont fortement discutables.
Voici quelques exemples de vices cachés les plus fréquemment rencontrés :
- Un terrain se révélant fortement pollué,
- Des fondations défectueuses sur votre maison,
- Un terrain situé en zone inondable,
- Une humidité anormale dans votre appartement,
- Des parasites sur le bois ou dans les murs…
À noter que les vices cachés demeurent tout de même rares, notamment en raison de l’obligation des diagnostics immobiliers. En effet, peu de risque d’avoir des termites si le diagnostic en est exempt, ou encore d’avoir de l’amiante dans un logement récent.
Critères retenus pour caractériser le vice caché
Pour que le vice caché soit caractérisé, il doit répondre aux éléments cumulatifs suivants :
- Le vice doit exister avant la date de la vente,
- Le vice ne doit être connu ni de l’acheteur, ni du vendeur,
- Le vice ne doit pas être apparent,
- Le vice doit rendre le bien inutilisable ou restreindre son usage
Ce n’est que dans ce cadre législatif strict que vous pourrez actionner la garantie des vices cachés en immobilier.
Vos droits en cas de vice caché après une vente immobilière
En cas de vice caché, vous devrez intenter une action en justice auprès du tribunal de grande instance. Ce recours est possible dans les deux années suivant la découverte du vice, et l’assistance d’un avocat est obligatoire.
Selon la nature du vice et son ampleur, vous pourrez :
- Faire une action en réduction, c’est-à-dire demander une minoration du montant de la vente au vendeur,
- Faire une action en nullité, c’est-à-dire demander l’annulation pure et simple de la vente avec restitution du bien
Quelle que soit votre demande, c’est le juge qui décidera de l’issue du procès. À noter que vos chances de succès ne sont pas les mêmes selon que le vendeur est un particulier ou un professionnel :
- Vous avez affaire à un professionnel : il ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés, même s’il est de bonne foi, car son statut présume la connaissance des vices,
- Vous avez affaire à un particulier : la promesse et l’acte de vente exonèrent le vendeur de la garantie des vices cachés, sauf s’il avait connaissance du vice et l’a passé sous silence.
Dans tous les cas, la garantie des vices cachés sur un bien immobilier a le mérite d’exister pour protéger l’acheteur, mais elle est longue et coûteuse à mettre en place. Mieux vaut éviter d’en arriver là, en exigeant des diagnostics immobiliers à jour d’une part, et en se faisant accompagner d’un professionnel lors de la visite du bien d’autre part.
Dossiers similaires
-
Résidence principale, résidence secondaire : quelles différences ? De façon générale, nous pourrions résumer les différences qui les opposent par le fait d’estimer plutôt objectivement qu’un propriétaire de résidence secondaire, donc déjà propriétaire...
-
Trêve hivernale et expulsion des locataires : fonctionnement et dates Un propriétaire qui a obtenu un jugement pour faire expulser ses locataires pour défaut de paiement de loyer, dégradation du logement, ou troubles de voisinage par exemple, doit faire appel à un...
-
Qu'est-ce qu'un bailleur ? Quelles obligations ? Lorsqu’une personne devient locataire d’un bien immobilier, elle signe un bail, qui peut recouvrir plusieurs natures (habitation, commercial, mixte). Le locataire et le bailleur sont alors tenus...
-
Qui est concerné par la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ? Dans le but d'améliorer le pouvoir d'achat des Français, depuis 2018, le gouvernement a supprimé progressivement la taxe d'habitation, un impôt local dû jusqu'alors par les ménages...
-
Donner sa part d’un bien immobilier : quelle procédure et obligations ? Il est tout à fait possible de transmettre un bien immobilier à un proche de votre choix. La donation de parts d’un bien immobilier peut être faite de votre vivant ou décidée par...
-
Mettre un bien immobilier en location : quelles règles respecter ? Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez le mettre en location ? Vous êtes locataire d’un logement et vous désirez connaitre les règles que le propriétaire se doit de...
-
Qu'est-ce qu'une saisie-vente de biens ? Quels sont les biens concernés ? Une saisie-vente de biens désigne une procédure qui permet à un créancier de récupérer l’argent que lui doit un débiteur. Il s’agit d’un processus très réglementé dans sa forme mais...
-
Charges en copropriété : 10 conseils pour les maîtriser et les réduire Face à la hausse régulière des charges de copropriété, il est important de mieux maitriser les dépenses pour faire baisser la facture qui pèse de plus en plus sur les copropriétaires.Faisons...
-
Comment fixer le prix de location d'un logement quand on est propriétaire ? Quand on investit dans le locatif, ça n’est certainement pas pour y laisser des plumes. Il faut donc commencer par fixer un prix de location qui va générer des revenus suffisants tout en étant...
-
Comment contester une procédure d'expropriation ? Quels recours ? La procédure d’expropriation consiste en la possibilité pour une personne publique (État, collectivité territoriale), à reprendre le bien immobilier d’une personne physique ou morale...
-
Un terrain viabilisé, qu'est-ce que c'est ? Comment le faire viabiliser ? D’une manière générale, et notamment si un particulier achète un terrain en lotissement pour y faire construire sa maison, il bénéficie d’un terrain viabilisé c’est-à-dire déjà...
-
Peut-on donner une maison ou un appartement à ses enfants ? Il est possible, de son vivant, de donner à ses enfants un bien immobilier. Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement ou de tout autre type de logement. Ce peut être un bien détenu...