L’organisme de placement collectif immobilier (OPCI) : fonctionnement, objectif

L’organisme de placement collectif immobilier (OPCI) désigne un support d’investissement qui permet de placer de l’argent dans l’immobilier en commun avec d’autres épargnants sans avoir besoin d’acheter un bien personnellement et de le gérer. Un OPCI fait partie, au même titre qu’une société d’investissement immobilier cotée (SIIC), ou encore qu’une société civile de participations immobilières (SCPI) de l’ensemble des placements financiers réalisés dans l’immobilier que l’on appelle la « Pierre-Papier ». À la différence de la SCPI, un OPCI donne toutefois la possibilité de diversifier ses placements financiers et apporte davantage de souplesse.

À quoi sert un organisme de placement collectif immobilier (OPCI) ?

L’organisme de placement collectif immobilier (OPCI) a pour objectifs la construction et l’acquisition de biens immobiliers destinés à être loués ou la détention de parts dans des sociétés foncières cotées en bourse ou non. L’actif d’un OPCI doit être constitué d’un minimum de 60 % d’investissements à caractère immobilier (95 % pour les SCPI) tels que des immeubles, des bureaux, des commerces, des logements ou des parts de sociétés immobilières et l’autre partie est composée au minimum de 10 % d’actifs financiers (actions, obligations, Sicav, etc.).

Cette particularité des OPCI permet aux investisseurs de diversifier leurs placements financiers (dans l’immobilier et les valeurs financières) et ainsi d’offrir davantage de liquidités et des rendements plus actifs. Les OPCI redistribuent une part importante de leurs revenus à leurs souscripteurs. Leurs revenus sont composés des loyers perçus, de placements de trésorerie, de plus-values lors de la revente d’immeubles ou d’actifs financiers. On estime à plus de 5 % le rendement des OPCI.

En contrepartie, les détenteurs de parts d’un OPCI doivent payer des frais de souscription, de gestion de commission, ainsi que des droits de sortie.

Ce type de placement est à envisager pour une durée de moyen ou de long terme, au minimum 8 ans, dans le but de compléter ses revenus, préparer sa retraite, viser une plus-value, ou encore se constituer et transmettre un patrimoine par exemple. D’autre part, la revente des parts d’un OPCI est possible dans des délais relativement courts contrairement à d’autres placements dans la « Pierre-Papier ». Mais un tel investissement ne garantit toutefois pas le capital placé en raison de la fluctuation du marché immobilier, mais surtout des valeurs financières.

Un OPCI est géré par une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui regroupe des spécialistes de l’investissement immobilier et financier. Ces derniers prennent en charge la gestion des placements pour le compte des détenteurs de parts dans l’OPCI, qu’il s’agisse de la gestion d’immobilier locatif ou d’actifs financiers.

Le fonctionnement d’un OPCI

L’organisme de placement collectif immobilier (OPCI) est une structure gérée par des professionnels spécialisés dans l’investissement de capitaux immobiliers et financiers, qui n’est pas coté en bourse contrairement à un autre dispositif de la « Pierre-Papier », la société d’investissement immobilier cotée (SIIC).

Toute personne physique de plus de 18 ans peut investir dans un OPCI même avec de petites sommes et sans qu’il y ait de plafond. Ces organismes s’adressent le plus souvent au grand public et principalement aux personnes qui souhaitent investir dans la pierre mais qui ne disposent pas assez de liquidités pour acheter elles-mêmes un bien immobilier ou qui ne souhaitent pas prendre en charge toutes les contraintes liées à un tel achat et à la gestion de sa location ensuite. Les OPCI permettent aussi d’investir dans des valeurs mobilières.

Il existe deux types d’OPCI :

• les OPCI qui prennent la forme de Fonds de placement immobilier (FPI), ou OPCI de revenus fonciers, ceux dont l’objectif est l’investissement dans des immeubles. Ces OPCI doivent redistribuer à leurs actionnaires au moins 85 % de leur résultat et 85 % des plus-values réalisées.
• les OPCI qui prennent la forme d’une Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), plus communément appelés OPCI de valeurs mobilières. Ils peuvent détenir des parts de sociétés foncières cotées en bourse ou non et des immeubles (au moins 51 % de leur actif). Ces OPCI ont pour obligation de redistribuer aux détenteurs de parts au moins 85 % de leur résultat et 50 % de leurs plus-values réalisées.

Il est possible d’acheter des parts d’un OPCI en passant par un conseiller financier de certaines banques, mais aussi par des organismes d’assurance. Il faut savoir toutefois que l’offre d’OPCI est assez restreinte en France (seulement une dizaine).

Investir dans un OPCI permet notamment de limiter et surtout de mutualiser avec d’autres épargnants les risques inhérents aux placements immobiliers et mobiliers. Le fait qu’un OPCI soit constitué de plusieurs investisseurs qui disposent de parts dans la société, proportionnelles à leur apport de départ, permet de limiter l’investissement de départ.

En matière fiscale, les OPCI ne sont pas soumis directement à l’impôt. Ce sont ses actionnaires qui sont imposables sur les résultats distribués par l’OPCI et sur les gains qu’ils retirent de la vente de leurs parts. Dans le cas des SPPICAV, les revenus des actionnaires sont imposés au même titre que les dividendes et, pour les FPI, que les revenus fonciers.