Comment fixer le prix de location d'un logement quand on est propriétaire ?

Quand on investit dans le locatif, ça n’est certainement pas pour y laisser des plumes. Il faut donc commencer par fixer un prix de location qui va générer des revenus suffisants tout en étant bien sûr en adéquation avec le marché. Pas question donc d’appliquer un loyer trop haut qui risque d’être rédhibitoire. Que le logement soit loué vide ou meublé, le propriétaire est en général libre de déterminer le prix de location pour son premier locataire mais il doit s’en remettre à la loi par la suite. Et c’est là que ça se complique. Découvrons quelques points stratégiques à connaître impérativement afin d’appliquer un loyer au plus juste.

Ne pas surestimer le loyer

A vouloir trop gagner, on risque de tout perdre, ou tout du moins dans le cas d’un propriétaire bailleur, à ne trouver aucun locataire s’il fixe un loyer trop cher. Le meilleur point de repère est le marché qui est lui-même fluctuant puisqu’il dépend de l’offre et de la demande. Il faut donc retenir que :

• Si l’offre est supérieure à la demande, les loyers sont revus à la baisse,
• Si l’offre est inférieure à la demande, les loyers sont revus à la hausse.

En période de crise du logement comme c’est le cas aujourd’hui, l’important est de trouver la bonne mesure afin de proposer un prix de location raisonnable plutôt que se laisser tenter par l’appât du gain. Car avec un loyer trop cher, les risques d’impayés augmentent. Dans d’autres cas, le locataire préfèrera rompre le bail et déménager pour s’installer dans une location dont le prix correspond mieux à ses possibilités financières. Or, conserver un bien locatif vide finit par coûter cher.

Fixer le prix du loyer : les critères à prendre en compte

Le propriétaire bailleur doit toujours fixer le prix du loyer après s’être informé sur ce que l’on pratique dans les environs, pour des biens similaires au sien. En fixant un loyer au plus juste, il aura la possibilité de participer à une concurrence loyale.

Le loyer doit tenir compte :

• De la situation du logement en termes d’étage,
• De la présence d’un gardien,
• De la surface du logement,
• De la qualité des équipements et prestations,
• Du niveau de performance énergétique,
• De l’état général du bien,
• Des parties communes ou des dépendances, selon qu’il s’agit d’un appartement ou d’une maison individuelle,
• De la présence ou non d’un ascenseur,
• Des abords immédiats (cour, petit jardin, parc…),
• De l’emplacement,
• De sa proximité avec toutes sortes de commodités (médecins, pharmacie, commerces, bus, écoles).
• De son environnement (avenue bruyante ou au contraire au centre d’un espace vert, dans un site classé ou non, etc.),
• Des éventuelles nuisances.

Un logement meublé se loue plus cher qu’un logement nu. Mais pour l’un comme pour l’autre, la liste des critères doit être prise en considération par le propriétaire avant de fixer le prix du loyer.

Existe-t-il une réglementation des loyers imposée au propriétaire bailleur ?

Oui et non. Aucune réglementation n’impose quoique ce soit à un propriétaire qui souhaite louer son logement pour la première fois. Il fixe librement le loyer en faisant en sorte d’être dans le marché, comme nous l’avons vu précédemment.

En revanche, si le logement est situé dans une zone tendue, son propriétaire doit respecter la réglementation en vigueur dans les cas suivants :

• Renouvellement de bail pour un même locataire,
• Changement de locataire, cas dans lequel le loyer doit être identique au dernier loyer payé par le prédécesseur.

Toutefois, dans certains cas, si entre deux locataires le propriétaire effectue des travaux dans le logement, il peut de nouveau fixer librement le loyer de son prochain locataire. De la même façon, la réglementation ne s’applique pas s’il est avéré que le dernier loyer perçu était sous-estimé, c’est-à-dire bien en-deçà du marché.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Sont considérées comme zones tendues les agglomérations soumises à la réglementation sur l’encadrement des loyers. Au moment de renouveler le bail, que le logement soit nu ou meublé, le propriétaire est autorisé à réévaluer le loyer si celui-ci est sous-estimé. Cette clause ne s’applique toutefois pas pour les logements suivants :

• Les sous-locations,
• Les locations de tourisme,
• Les Habitations à Loyer Modéré (HLM),
• Certains logements qui relèvent de la convention de l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah),
• Les logements régis par la loi de 1948.

Il convient de bien se renseigner préalablement sur les lois en cours afin de ne pas commettre d’impair au moment de louer son logement.

Règle générale sur la réévaluation des loyers sous-estimés

Généralement, la réévaluation d’un loyer sous-estimé doit être basée a minima sur trois loyers différents de biens comparables et qui se trouvent dans le même secteur géographique. Si le logement est situé dans une agglomération dont le nombre d’habitants est de plus d’un million, le nouveau loyer doit être surestimé par rapport à six loyers pour des biens similaires du voisinage, ce qui sous-entend même immeuble ou même rue par exemple.

Mais dans tous les cas, le nouveau loyer doit rester dans la limite. On ne peut appliquer plus de la moitié de la différence entre l’ancien tarif et les loyers du voisinage. Par exemple, si le loyer sous-estimé était de 500 € alors que le logement voisin se loue 900 € par mois, le loyer réévalué ne peut pas être supérieur à 700 €.

En ce qui concerne la réévaluation d’un loyer suite à un chantier d’amélioration ou de mise aux normes du logement loué nu, elle ne peut être supérieure à 15 % du montant réel des travaux. Par exemple, pour un coût réel de 5 000 €, le propriétaire peut appliquer une augmentation de 750 € par an soit 62,50 €/mois.

Dans le cas d’une location meublée, si la hausse du loyer suite à une rénovation est supérieure à 10 %, le propriétaire est obligé d’effectuer son étalement sur 6 ans à raison de 1/6 par an.

La réglementation peut varier en fonction des départements comme c’est le cas pour :

• Les Yvelines – 78,
• L’Essonne – 91,
• Les Hauts-de-Seine – 92,
• La Seine-Saint-Denis – 93,
• Le Val de Marne – 94.

Fixer un loyer trop élevé pour un micro logement : gare à la taxe Apparu !

La location des logements est bien souvent soumise à des réglementations spécifiques. Dans certains cas, le propriétaire bailleur doit veiller à ne pas avoir la main trop lourde. En effet, en cas de loyer trop cher – s’il a la chance de trouver un locataire -, il devra s’acquitter d’une taxe qui risque d’absorber tout le surplus : il s’agit de la taxe Apparu datant de 2012 et que l’on doit à Benoît Apparu, alors secrétaire d'État chargé du Logement et de l’Urbanisme.

La taxe Apparu concerne uniquement les loyers des micro-logements :

• Dont la superficie n’excède pas 14 m² dès lors qu’ils sont situés en zone tendue, c’est-à-dire où la pénurie de logements est la plus sévère,
• Loués vides ou meublés.

Elle s’applique dès que le loyer hors charges dépasse 42,47 €/m² (plafond relevé en 2019 et revalorisé chaque année), soit 594,58 € pour un logement de 14 m².

La taxe Apparu est calculée sur la différence constatée entre le loyer appliqué au micro-logement et un loyer de référence. Plus l’écart est important, plus le taux de la taxe augmente. A titre informatif, pour un écart de 30 %, le taux est de 18 %, et lorsque l’écart est au moins égal à 90 % le taux de la taxe atteint 40 %. Autant donc ne pas dépasser les plafonds, sachant qu’en plus la taxe Apparu se juxtapose à d’autres lois.