Prêt immobilier pour chef d'entreprise : conditions d'octroi pour un entrepreneur

Devenir son propre patron se hisse sans grande surprise dans le top 5 des rêves des français. Synonyme de profonde ambition, devenir chef d’entreprise est un parcours difficile qui promet autosatisfaction, accomplissement personnel, et réussite financière, du moins à terme.

Et devinez quel souhait occupe la première place de ce top ? Devenir propriétaire bien-sûr ! La magie peut-elle opérer entre l’entrepreneur et l’immobilier ? La réponse est oui, à conditions d’être en capacité de justifier de finances solides et stables, et de présenter des garanties à l’organisme prêteur qui pourrait se montrer frileux de prime abord. Voici les conditions d’obtention d’un prêt immobilier pour un entrepreneur.

Être au clair avec son statut

Avant de présenter les modalités d’octroi d’un prêt immobilier à un chef d’entreprise, il est important d’être au clair sur la forme juridique de son entreprise et son statut d’entrepreneur, qui pourront parfois conditionner l’obtention du prêt.

Le statut de Chef d’entreprise assimilé salarié

Ce statut sera obligatoire pour les sociétés dites de capitaux, soit les Sociétés Anonymes (SA) et les Sociétés par Actions Simplifiées (SAS). Il sera possible sur les autres formes de sociétés selon le pourcentage de détention des parts sociales de celle-ci, qui devra être minoritaire ou égalitaire. Deux gros avantages qui rassureront l’organisme prêteur sur votre solvabilité dans le temps : des revenus réguliers et une assurance santé complète.

Le statut de Chef d’entreprise non salarié

Dit aussi travailleur non salarié (TNS), ce statut concernant obligatoirement les entrepreneurs individuels. Il peut aussi concerner les gérants de sociétés autres que de capitaux, sous réserve qu’ils soient dirigeants majoritaires. Ce statut apporte des avantages, notamment de baisse des cotisations.

Nota : Le micro entrepreneur est un entrepreneur individuel TNS. La microentreprise n’est donc pas une forme juridique mais un régime fiscal qui permet de bénéficier d’obligations comptables et déclaratives allégées.

Les garanties classiques requises par le prêteur

Quel que soit le profil du demandeur, les banques exigent systématiquement les mêmes pièces lors de l’étude de l’octroi d’un prêt immobilier. Toutes ces pièces n’ont finalement qu’un seul objectif : démontrer la stabilité et la solvabilité financière de l’emprunteur.

Stabilité professionnelle

Elle est l’un des éléments majeurs sur un dossier de demande de prêt. Elle conditionne la régularité des revenus. Ainsi, un demandeur en CDD ou intérimaire devra justifier de sérieux arguments pour espérer décrocher son prêt.

Taux d’endettement et « reste à vivre »

Pour s’engager sur un crédit immobilier sur les 20 ou 25 prochaines années, au-delà des exigences d’un organisme prêteur, il faut évidemment s’assurer de sa capacité de remboursement des sommes prêtées. La banque déterminera la capacité d’emprunt grâce à des indicateurs basés sur l’ensemble des revenus présentés. Le taux d’endettement permettra de calculer la mensualité maximale que l’emprunteur est en mesure de rembourser. Il équivaut à 35% de l’ensemble de ses revenus pérennes.

Saut de charge et capacité d’épargne

Le saut de charge correspond à la différence entre l’avant et l’après de l’ensemble des charges mensuelles à assumer. S’il est trop important, la banque peut préférer ne pas s’engager sur un prêt. C’est là que la capacité d’épargne apporte tout son intérêt.

Apport personnel

C’est indéniable, l’apport personnel rassure la banque. D’une part parce qu’elle préfèrera prêter un maximum de 100% du crédit, là où sans apport elle prêtera en réalité 110 à 115% pour couvrir les intérêts du prêt. D’autre part car c’est gage de capacité d’épargne, là où le saut de charge va largement peser dans la balance.

Comptes irréprochables

Evidemment, il faudra éviter de présenter des découverts récurrents sur ses comptes bancaires, a minima les trois derniers mois. Egalement, les dépenses liées aux jeux d’argent, type paris en ligne, sont à éviter pour convaincre d’une gestion sérieuse de ses finances.

Les exigences des organismes prêteurs envers les entrepreneurs

C’est sur la garantie d’une stabilité professionnelle que la banque sera la plus sceptique sur les profils d’entrepreneurs. Dans l’absolu, le crédit immobilier est ouvert à tout type de profil. Comme dans toute étude de dossier de demande de prêt immobilier, le rôle des banques sera de minimiser le risque de défaut de remboursement et d’endettement. Pour ce faire, face à des ressources liées uniquement à l’activité, elle exigera du chef d’entreprise de lui apporter plusieurs types de garanties complémentaires.

Le domaine d’activité

Certains secteurs sont plus porteurs que d’autres. La banque sera plus frileuse sur les secteurs les plus concurrentiels ou saisonniers. A l’inverse, elle sera plus confiante sur les secteurs en développement ou de services.

Une expérience minimum de 2 ans

L’objectif de la banque est d’être rassurée, voire idéalement convaincue, de la capacité de l’emprunteur à rembourser les sommes prêtées sur la durée. Ainsi, même si l’activité est en pleine expansion et rapporte de bons revenus, en deçà de 2 ans d’activité, la banque peut estimer que la situation reste fragile et ne peut pas être considérée comme pérenne.

Des bilans comptables positifs sur 2 à 3 ans

La banque demandera à consulter les justificatifs comptables des deux dernières années, qui présenteront l’état de l’actif et du passif. Pour l’autoentrepreneur bénéficiant d’une gestion allégée, le bilan comptable n’est pas obligatoire. Il pourra se contenter de produire les factures, avis d’imposition et relevés bancaires liés à la microentreprise. Pour autant, il devra bien souvent justifier de ses revenus sur les trois dernières années. Et bien entendu, les bilans comptables et prévisionnels présentés devront être positifs pour attester de la croissance de l’entreprise, voire présenter des possibilités d’évolution encourageantes.

Quelques astuces pour parfaire sa demande de prêt immobilier

Co-emprunter

Emprunter à deux, surtout lorsque l’un des deux est dans une situation professionnelle jugée instable même si très positive, est indéniablement un facteur rassurant pour la banque. Si l’autre co-emprunteur est en CDI ou employé de la fonction publique, il faut évidemment le faire remarquer dans son dossier.

Se protéger

L’autoentrepreneur est seul responsable de ses dettes aux dépens de ses biens personnels. Ainsi, un acte d’insaisissabilité des biens est à envisager. De même, l’assurance de prêt est obligatoire pour tout crédit immobilier, mais l’entrepreneur devra envisager de souscrire une assurance plus complète, et souvent plus onéreuse, pour mieux pallier au risque de chutes de revenus.

Ouvrir un compte professionnel

Placer la domiciliation du compte professionnel au sein de la banque prêteuse lui offrira une visibilité sur l’ensemble de la situation financière de l’entrepreneur, et ainsi la rassurera quant à la viabilité du prêt.

Hypothèque et gage de nantissement

Si l’entrepreneur est déjà propriétaire d’un autre logement, il peut être une bonne affaire, non sans risque, que de l’hypothéquer pour rassurer la banque. Egalement, le nantissement permet de garantir la dette en gageant des biens non immobiliers tels qu’une voiture ou des bijoux.

Faire appel à un courtier

Sur une situation où il faudra montrer patte blanche, faire appel à un professionnel du crédit peut s’avérer apporter un réel coup de pouce à son dossier. Sa connaissance accrue des marchés financiers et des situations individuelles lui permettra de pointer les éléments les plus saillants du dossier de l’entrepreneur.