Quel salaire pour emprunter de 100 à 150 000 € pour un achat immobilier ?

L’acquisition d’un bien immobilier nécessite dans la majorité des cas de contracter un prêt immobilier. Les emprunteurs utilisent un simulateur en ligne gratuit pour connaître le montant de la mensualité, le taux d’intérêt et le coût total du crédit en fonction du capital emprunté.

Mais qu’en est-il du salaire à avoir en fonction du montant d’un achat immobilier ? Si vous souhaitez acheter un logement, quel salaire devez-vous justifier auprès de votre banque pour emprunter 100 à 150 000 € ? C’est en fonction de plusieurs critères, notamment le taux d’endettement, le reste à vivre et les revenus du foyer, que la banque estime votre capacité d’emprunt. Cette capacité d’emprunt évaluée en fonction des revenus nets donne une mensualité maximale à rembourser. Explications.

Pour emprunter 100 à 150 000 en vue d’un achat immobilier, quel salaire avoir ?

Quelle que soit la somme que vous souhaitez emprunter pour l’achat d’un bien immobilier, la banque évalue en tout premier lieu votre capacité d’emprunt. Avec l’évaluation de cette capacité, la banque détermine la mensualité maximale que vous pouvez rembourser chaque mois et in fine le capital maximal qu’elle peut vous prêter.

Pour estimer votre capacité d’emprunt, la banque prend en compte tous les revenus du foyer et pas seulement les salaires. Ce sont :

• le ou les salaires nets quand il y a un co-emprunteur ;
• les revenus locatifs à hauteur de 70 % ;
• les pensions, rentes et primes ;
• les bénéfices des activités non salariées.

À noter que les banques intègrent très rarement les aides et allocations familiales dans les revenus. Avec l’addition de tous ces revenus, la banque détermine facilement votre taux d’endettement et votre reste à vivre indispensable après le remboursement du crédit.

Si vous êtes un travailleur indépendant, la banque étudie les trois derniers bilans comptables pour estimer la moyenne de vos revenus.

Quel taux d’endettement pour un prêt immobilier ?

Le fameux taux d’endettement et son seuil fatidique sont dans la tête de tous les emprunteurs. Celui-ci a été instauré pour laisser aux emprunteurs un reste à vivre suffisant après le remboursement du crédit immobilier. Le dépasser constitue un risque accru de défaut de paiement pour la banque. Autrefois à 33 %, le taux maximal est rehaussé à 35 % par le HCSF en 2021.

Son calcul est simple. Le taux d’endettement est égal aux charges fixes du foyer / par les revenus nets et multiplié par 100. Par charge fixe, comprenez les charges récurrentes comme le loyer, les crédits, les impôts. Prenons l’exemple d’un couple avec un enfant qui gagne 4 000 € nets par mois. Ses charges fixes sont de 1 250 €/mois (loyer, crédit à la consommation et impôts). Le calcul est :

1 250 / 4 000 x 100 = 31,25 % de taux d’endettement

Ce taux est déterminant pour établir votre capacité d’emprunt. En l’occurrence avec notre exemple, la mensualité du crédit n’excède pas 1 150 € pour 150 000 € empruntés sur 12 ans en respectant un taux d’endettement à 35 %.

Quel reste à vivre pour un crédit immobilier ?

Le reste à vivre est l’argent qu’il reste au foyer pour avoir un niveau de vie suffisant après déduction des charges fixes. Il sert à payer les dépenses quotidiennes : alimentation, assurances, essence, téléphonie, etc. Il est un indicateur de votre capacité à rembourser un prêt sur le long terme. Il est donc un élément important dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Aucun minimum légal n’est requis, mais des seuils sont exigés par les banques :

• 800 € pour un emprunteur célibataire ;
• 1 200 € pour un couple ;
• 300 à 500 € par enfant à charge.

Pour reprendre notre exemple ci-dessous, le reste à vivre exigé par la banque est de 1 700 € : un couple et un enfant à charge. Avec un emprunt de 150 000 € sur 12 ans et 1 350 € de charges fixes, le reste à vivre pour le couple est de 2 650 €. Donc, le reste à vivre est au-dessus du minimum exigé.

Quelles sont les conditions exigées par les banques pour un prêt immobilier de 100 à 150 000 € ?

Si vous souhaitez emprunter 100 à 150 000 €, la banque va exiger un certain nombre de critères pour vous prêter cette somme. Elle s’assure de prendre le moins de risque possible quant à votre capacité à rembourser votre prêt immobilier. Le taux d’endettement et le reste à vivre sont un des critères, mais ils ne sont pas les seuls. Un emprunt contracté jeune et en bonne santé est aussi un paramètre déterminant. Nous les avons listés ci-dessous.

1 - Une situation professionnelle stable et des revenus constants

Votre situation professionnelle doit être stable c’est-à-dire avoir un poste en CDI ou être fonctionnaire. Plus votre ancienneté est grande, mieux c’est. Les revenus doivent être réguliers et si possible élevés c’est pourquoi les professions libérales sont en principe appréciées des banques.

2 - Un apport personnel de 10 % minimum

Il est très difficile aujourd’hui d’obtenir un prêt immobilier sans un minimum d’apport personnel. L’apport sert à couvrir les frais annexes comme les frais de notaire, d’agence ou de dossier. Les banques demandent en principe 10 % pour les primo-accédants, mais idéalement 25 %. Pour un emprunt à 150 000 €, l’apport souhaité est de minimum 15 000 €. Les prêts aidés, soumis à condition de ressources, comme le PTZ+ ou le prêt 1 % logement sont assimilés à un apport personnel par les banques.

3 - Un historique bancaire sans incident

Pour emprunter de 100 à 150 000 €, votre historique bancaire doit être irréprochable. Vous ne devez pas être à découvert ou avoir fait l’objet de prélèvements rejetés. Bien sûr, vous ne devez pas non plus être fichés au FICP ou FCC.

4 - Des garanties et une assurance emprunteur

Afin de garantir le prêt, la banque demande une garantie hypothécaire ou un cautionnement. L’assurance emprunteur est également exigée même si en théorie aucune loi ne l’oblige.

Tableau récapitulatif des salaires pour un emprunt de 100 000 €

Si vous vous posez la question : quels doivent être mes revenus pour emprunter 100 000 € ? Vous verrez que la réponse fournie dans le tableau suivant indique clairement que cela dépend de la durée du prêt. Plus la durée de remboursement du crédit immobilier est longue, plus la mensualité est faible. Et in fine, plus les revenus exigés par la banque sont en principe peu élevés et réciproquement. Démonstration ci-dessous pour un emprunt à 100 000 € :

Les chiffres sont donnés à titre indicatif et ne remplacent pas une simulation en fonction de votre profil et de votre situation professionnelle.

Tableau récapitulatif des salaires pour un emprunt de 150 000 €

Le tableau ci-dessous récapitule le salaire à avoir pour un emprunt de 150 000 € en fonction de la durée de votre prêt immobilier :

Comme pour le tableau précédent, les chiffres sont donnés à titre indicatif. Vous devez faire une simulation avec vos données personnelles pour obtenir un résultat fiable.

La meilleure solution pour savoir si vos revenus sont suffisants pour emprunter 100 à 150 000 € en vue d’un achat immobilier est de recourir à un simulateur en ligne. Gratuit et sans engagement, cet outil permet d’obtenir une estimation tant sur la durée que sur le taux, la mensualité ou le coût total du crédit. Si vos revenus semblent trop justes, vous pouvez ajuster le montant des mensualités en augmentant la durée. Si votre taux d’endettement est supérieur au maximum requis, essayez de le diminuer en remboursant par anticipation vos crédits à la consommation ou en réduisant le montant de votre acquisition. Veillez également à inclure l’assurance emprunteur lorsque vous estimez votre emprunt en fonction de votre salaire. Celle-ci coûte en moyenne 9 000 € pour un emprunt de 150 000 € sur 15 ans. La délégation d’assurance permet de comparer les offres afin de réduire son coût jusqu’à 30 %.