Avec un apport de 100 000 € : combien puis-je emprunter ?

Un apport personnel de 100000 € permet-t-il d’emprunter un capital conséquent ? S’il rassure la banque prêteuse et facilite parfois la négociation d’un taux d’intérêt, il n’a pas vraiment d’incidence sur les conditions d’emprunt. Les banques ne dérogent pas : leur ligne de conduite se limite plus ou moins au respect du taux d’endettement. Malgré 100 000 € d’apport, un investisseur peut donc devoir renoncer à son projet si ses revenus sont insuffisants pour faire face à ses remboursements. Voyons cela en détails.

Quel bien choisir avec un apport de 100 000 € ?

Un apport personnel de 100 000 € peut être investi dans le bien immobilier ou dans tout autre type d’achat comme du nouveau mobilier, une cuisine aménagée. Il peut aussi servir à financer l’aménagement des combles par exemple ou être utilisé pour payer les frais de notaire et les honoraires de l’agent immobilier.

Avec un apport de 100 000 €, de nombreux projets immobiliers peuvent être réalisés, à savoir :

• Acheter un terrain à bâtir d’une belle superficie,
• Faire construire une petite maison aux prestations haut de gamme,
• Acquérir un bien ancien et financer quelques travaux de rénovation.

Il faut en tout cas savoir que les banques n’accordent pas aveuglément un prêt immobilier lorsque l’emprunteur a un bon profil, même si posséder un apport de 100 000 € est la preuve que le client :

• A réussi à anticiper son achat immobilier,
• A fourni des efforts d’épargne,
• Possède un compte bancaire équilibré.

Rien ne prouve en revanche qu’il puisse faire face à ses futures mensualités si le montant de son crédit immobilier est trop élevé. Ce sera possible à condition que le capital emprunté soit en rapport avec ses ressources.

Apport de 100 000 € : faire des simulations pour finaliser son projet immobilier

Il n’est pas facile de savoir quel bien il est possible d’acquérir avec un apport personnel assez important, de l’ordre de 100 000 €. L’idéal est donc d’utiliser un simulateur en ligne qui va permettre à l’intéressé de déterminer le capital qu’il peut emprunter. Il lui faut indiquer les revenus du foyer, les charges, la composition de la famille, s’il est déjà propriétaire de son logement ou pas.

Simuler un projet immobilier en tenant compte de son apport est indispensable pour cibler les catégories de biens à vendre, neufs ou d’occasion, qu’il s’agisse de maisons ou d’appartements.

33 % de taux d’endettement : les banques ne dérogent pas

A titre indicatif, si un acquéreur achète un bien immobilier sans travaux de 500 000 €, son apport personnel de 100 000 € représente 1/5 du prix du bien hors frais de notaire, sachant que ceux-ci sont de 36 193€ pour une maison de ce prix. Le coût global de l’acquisition est donc de l’ordre de 536 000 €, qu’un emprunt immobilier peut financer à hauteur de 436 000 € si l’on décompte l’apport. Or, cette somme ne peut être accordée que si les ressources du ménage sont suffisantes car – quel que soit le montant d’un apport personnel – le taux d’endettement ne doit théoriquement pas dépasser 33% des revenus.

Idéalement, mieux vaut rechercher un bien moins onéreux, car les banques considèrent qu’un apport personnel idéal doit couvrir 30 % du projet immobilier. Pourtant, lorsqu’il peut acquérir une maison ou un appartement de 300 000 € avec un apport équivalant au tiers, le client aux revenus modestes peut tout au plus négocier un taux d’emprunt intéressant.

Malgré un bon apport, la banque tient compte des revenus de l’emprunteur

En tout cas, même si l’on a l’impression d’avoir parfaitement ficelé son dossier de demande de prêt, la banque peut ne pas avoir le même sentiment. Malgré un apport personnel plutôt coquet, certains investisseurs doivent renoncer au bien immobilier de leur rêve. Leurs revenus peuvent être jugés insuffisants par la banque prêteuse pour leur permettre d’assumer les mensualités de remboursement pendant 15, 20 ou 25 ans.

C’est finalement sur ce fameux taux d’endettement de 33 % que se base la banque pour accorder un crédit immobilier, indépendamment de l’apport personnel de son client. Il faut donc toujours rechercher un bien immobilier dans la bonne catégorie de prix.