Vendre rapidement son bien immobilier, moins de 5 ans après achat : bonne ou mauvaise idée ?

Il est tout à fait possible de vendre rapidement son bien immobilier, moins de 5 ans après son achat notamment, et même si le crédit qui l’a financé est toujours en cours. En effet, la loi n’interdit pas cette pratique. Mais une telle opération n’est pas sans risques financiers en particulier vis-à-vis du crédit immobilier souscrit pour l’achat de votre bien, s’il y a lieu. Un bon point tout de même : si vous vendez votre bien immobilier considéré comme votre résidence principale dans les 5 ans qui suivent son achat et que vous réalisez une plus-value, c’est-à-dire que vous revendez votre bien immobilier plus cher que vous l’avez acheté, vous n’êtes pas soumis à l’impôt sur le revenu sur le gain que vous avez ainsi réalisé.

Attention toutefois, cette exonération ne vaut pas si vous faites une plus-value en revendant votre résidence secondaire, un investissement locatif ou un logement vacant, sauf s’il s’agit d’une première vente. Dans tous les cas, vouloir revendre son logement rapidement après son achat demande de bien peser le pour et le contre, et d’avoir en tête les éventuelles conséquences d’un point de vue financier.

Des frais liés à l’acquisition récente de votre bien qu’il faut rembourser peuvent toujours être en cours

Si rien ne vous interdit de vendre rapidement votre bien immobilier après son acquisition, soit dans les 5 ans suivant son acquisition, en revanche, avoir recours à ce procédé peut se révéler une mauvaise opération financière pour vous.

D’abord, parce que le bien que vous avez acheté récemment a généré des frais qui peuvent être importants et qui, en conséquence, ne sont pas forcément amortis si vous vendez votre bien dans les 5 années qui suivent son achat.

Outre le prix d’achat de votre bien immobilier, son acquisition a en effet entraîné pour vous des dépenses souvent onéreuses du type de celles qui sont en lien avec les frais de notaire. Ces derniers sont généralement compris entre 7 % et 8 % de la valeur de votre bien s’il est neuf (mais peuvent atteindre jusqu’à 10 %), et de 3 % s’il est ancien.

Dans bien des cas, les acheteurs passent par une agence immobilière ou un professionnel de ce secteur qu’il faut rémunérer pour leurs services. Ces frais sont en principe équivalents à 5 % de la valeur du bien acheté, et compte tenu des prix élevés en vigueur sur le marché de l’immobilier, ils peuvent atteindre une somme non négligeable.

S’ajoute à ces dépenses qui ont peu de chance, la plupart du temps, d’être déjà rentabilisées, c’est-à-dire que vous continuez à les payer, les frais liés au crédit immobilier qui vous a permis d’acheter votre bien et que vous n’avez pas encore fini de solder si vous vendez votre bien dans les 5 ans qui suivent son achat.

Ces dépenses réalisées sont composées de frais relatifs à la souscription de votre emprunt : des frais de dossier (plafonnés ou proportionnels au montant du capital que vous empruntez), des frais liés à une éventuelle assurance, et bien sûr les intérêts de votre prêt calculés selon un taux qui peut être fixe, variable ou capé, avec donc des montants de remboursement qui peuvent être très divers.

D’autre part, si vous avez achetez il y a moins de 5 ans un bien situé dans une copropriété, vous devez certainement encore être engagé par rapport à des frais liés aux charges de copropriété qui vous sont demandées lors de votre achat et qui peuvent être élevées si, par exemple, la copropriété avait prévu de gros travaux onéreux avant votre acquisition.

À l’occasion de la vente de votre logement en copropriété vous devez également remettre à l’acheteur ce que l’on appelle un « état daté ». Ce document, qui fait le bilan des charges de copropriété liées au bien que vous vendez, est fourni par le syndic qui vous fait payer des frais, certes plafonnés à 380 euros TTC par la loi, mais qui viennent s’ajouter à vos autres dépenses à prévoir.

Enfin, autres frais à prévoir si vous vendez rapidement votre bien immobilier après son achat : les diagnostics immobiliers obligatoires. Vous devez les faire réaliser par des professionnels experts et leur intervention a forcément un coût. Il peut s’agir, selon les cas, des diagnostics « constat de risque d'exposition au plomb (Crep) », « état d’amiante », « termites et autres insectes xylophages », ou encore des diagnostics liés aux installations d’électricité et de gaz.

Les risques de vendre son bien rapidement quand on est engagé par un crédit immobilier

Selon les derniers chiffres publiés par l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la durée moyenne d’endettement des personnes qui empruntent pour financer un projet immobilier est de 20 ans, une durée qui s’allonge de plus en plus. Il y a donc de fortes chances pour que le crédit immobilier qui vous a permis d’acheter votre bien court encore au bout de 5 ans.

Si vous décidez de revendre votre bien acheté 5 ans plus tôt ou même moins, vous vous exposez donc à certains risques financiers.

D’abord, si le prix de la vente de votre bien est inférieure, en tous les cas pas plus élevé, au prix où vous l’avez acheté récemment, vous ne disposerez pas d’assez de fonds pour rembourser le capital que vous devez à votre organisme financier. Vous devrez donc en conséquence continuer de finir de rembourser le crédit de votre bien.

Si vous revendez votre bien rapidement et plus cher que vous l’avez acheté, vous pouvez ainsi rembourser le capital que vous devez à votre banque. Vous vous retrouvez donc dans le cas d’un remboursement anticipé de votre emprunt.

Ce remboursement anticipé a un coût puisqu’il fait l’objet du paiement de pénalités, une situation la plupart du temps prévue et mentionnée dans le contrat du crédit immobilier. Ces pénalités sont au maximum égales à 3 % du capital restant à rembourser et au montant de 6 mois d’intérêts en prenant comme référence le capital remboursé par anticipation auquel est appliqué le taux d’intérêt moyen en vigueur pour le prêt.

Vendre son bien dans les 5 ans qui suivent son achat expose à une fiscalité qui peut être désavantageuse

Si vous avez recours à un professionnel de l’immobilier pour vendre rapidement après l’avoir acheté votre bien, la fiscalité applicable dans ce cas peut être désavantageuse.

En effet, la TVA immobilière sera appliquée dans ce cas-là. Cet impôt indirect est en effet dû quand il s’agit de la vente d’un logement neuf, c’est-à-dire construit depuis moins de 5 ans, ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation importants (travaux concernant les fondations, les façades, ou encore le gros œuvre). Dans le cas de la vente d’un logement dit « neuf », le taux de TVA en vigueur est de 20 % et cet impôt indirect est payé par le vendeur.