Quelle différence entre compromis de vente et promesse de vente ?

Une transaction immobilière est encadrée par des lois très strictes visant à protéger les particuliers. Parmi les exigences règlementaires applicables autant aux vendeurs qu’aux acheteurs figure la signature d’un avant-contrat pouvant prendre la forme d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente. Mais quelle différence entre les deux ?

La promesse de vente

Connue également sous le nom de promesse unilatérale de vente, la promesse de vente est un avant-contrat qui engage le vendeur auprès du bénéficiaire comme quoi il lui vendra le bien en question à un tarif fixé à l’avance. Le candidat acheteur profite donc de cette "option" qui est valable le plus souvent sur une période de deux à trois mois. Durant ce laps de temps, le propriétaire n’a pas le droit de proposer le bien à une autre personne ni de renoncer à la vente.

L’acheteur potentiel pour sa part peut choisir d’acheter ou non le bien en question. Pour la sécurité des propriétaires, la loi prévoit des obligations applicables aux candidats acheteurs qui sont tenus de leur verser une indemnité d’immobilisation à hauteur de 10% du coût de la vente. Cette somme sera déduite du coût de la vente au moment de la transaction finale si l’acheteur décide de faire acquisition du bien. Dans le cas où il se rétracte dans le délai d’option, le propriétaire garde l’argent en guise de compensation.

À noter que cet acte peut se faire devant le notaire ou sous seing privé. Pour cette seconde option, il est nécessaire d’enregistrer la promesse de vente au sein de la recette des impôts, ce qui coûtera aux environs de 125 euros.

Le compromis de vente

À la différence de la promesse de vente qui est unilatérale (n’engageant que le vendeur), le compromis engage autant l’acheteur que le vendeur. Il est possible pour les parties de recourir à la justice pour réclamer des dommages et intérêts si l’une ou l’autre renonce à la vente. Pour que le compromis soit valable, l’acheteur doit verser un dépôt de garantie représentant entre 5 à 10% du coût de la transaction finale qui – comme pour le cas de la promesse de vente – sera déduit sur le prix de vente.

Des conditions suspensives

Il est fortement conseillé d’inclure des clauses suspensives dans ces avant-contrats. Elles permettent d’annuler la transaction sans qu’aucune des parties ne soit pénalisée. En effet, lors de l’achat, des servitudes peuvent par exemple être découvertes, rendant le bien moins attractif. Imaginons aussi que la banque refuse d’accorder le crédit qui devait servir à financer l’achat de la maison ? L’acheteur risque de se trouver dans une situation très complexe.

Les clauses suspensives protègent de ces imprévus. Non seulement les avances sont restituées à l’acquéreur potentiel, mais de plus, ce dernier est désengagé de la transaction. Dans le cas d’un compromis de vente, une clause de dédit peut être ajoutée pour que les deux parties puissent renoncer à la vente sans être obligées d’évoquer des motifs particuliers. Dans ces circonstances, les dépôts de garantie sont restitués.