Diagnostic performance énergétique du bâtiment : obligatoire pour vendre un bien immobilier ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) informe de la performance énergétique d’un bâtiment, autrement dit de sa consommation d’énergie et, par ricochet, de son empreinte carbone par les émissions de gaz à effet de serre. Mis en place à l’échelle européenne, il est désormais l’une des références incontournables du bâti. Comment est-il évalué et quand est-il obligatoire de le faire réaliser ? Réponses.

Qu’est-ce que le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ?

Instauré depuis 2006 dans le droit français, il transpose la directive européenne dite pour la performance énergétique des bâtiments. Aujourd’hui, il s’impose comme l’outil principal d’évaluation de la dépendance énergétique et de la déperdition d’énergie permettant, entre autres, d’identifier les bâtiments dits « passoires thermiques », soient ceux les plus énergivores du fait de mauvaises isolations et d’installations vétustes.

Le Diagnostic de Performance Energétique fait partie intégrante du DDT (Dossier de Diagnostic Technique) qui regroupe avec lui l’ensemble des états et constats susceptibles de présenter un risque quelconque sur la santé ou la sécurité des personnes, dont le nouvel occupant doit avoir connaissance. C’est une mesure de protection du consommateur. Au-delà de la performance énergétique, il rassemble également l’état des installations électriques, celui des risques naturels et technologiques, celui des installations d’assainissement, etc.

Depuis août 2021, la loi portant sur la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets rend obligatoire la réalisation d’un audit énergétique réglementaire venant compléter le DPE pour toutes les ventes de logements ou bâtiments d’habitation classés F ou G, autrement dit les plus énergivores.

Comment est évalué un DPE ?

Le DPE informe donc l’acquéreur ou le locataire de la performance énergétique du logement pour mieux estimer les charges énergétiques qu’il représente, et les éventuels travaux de réhabilitation à prévoir. On dit qu’il indique la valeur verte du bâti. Pour ce faire, sur le principe des vignettes Crit’Air pour les véhicules des plus polluants au plus propres, le DPE attribue une lettre pouvant aller de A à G, G correspondant aux bâtiments les plus énergivores.

A titre informatif, la classe énergétique A est attribuée aux bâtiments très économes en énergie et présentant une excellente performance énergétique. Sa consommation annuelle est inférieure à 50 kWh/m². En milieu de gamme, la classe énergétique D est attribuée aux bâtiments plutôt énergivores mais présentant tout de même une bonne performance énergétique. Sa consommation annuelle se situe entre 151 et 230 kWh/m². Enfin, la classe G est attribuée aux bâtiments extrêmement énergivores et présentant une très mauvaise performance énergétique. Ils consommeront annuellement plus de 451 kWh/m².

Le DPE complet devra contenir les informations suivantes :

• Les caractéristiques du logement : il décrira chacun des équipements consommant de l’énergie, en précisant les conditions d’utilisation ;
• La quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chacun des équipements, et une évolution des dépenses correspondantes ;
• L’évaluation de la quantité de gaz à effet de serre (GES) selon le critère précédemment cité de consommation annuelle d’énergie ;
• Les énergies d’origine renouvelable produites par ces équipements ;
• Les conditions d’aération ou de ventilation du logement ;
• Le classement du logement par une étiquette énergie selon l’échelle de référence en vigueur ;
• Le classement du logement par une étiquette climat selon l’échelle de référence en vigueur ;
• Les recommandations pour améliorer la performance énergétique sans augmenter la production de gaz à effet de serre, accompagnées d’une estimation de leur coût et de leur efficacité ;
• L’attestation d’entretien annuel de la chaudière.

Quand faut-il faire réaliser un DPE ?

La réalisation d’un DPE a été rendue obligatoire et son caractère a été renforcé selon plusieurs échéances :

• Depuis le 1^er novembre 2006, le DPE est obligatoire pour toute vente d’un logement ou d’un bâtiment ;
• Depuis le 1^er juillet 2007, il est obligatoire pour toute signature d’un contrat de location d’un logement ou d’un bâtiment d’habitation, ainsi que pour tous les nouveaux bâtiments dont le permis de construire a été déposé après cette date ;
• Depuis le 1^er janvier 2011, l’affichage du DPE, ou plutôt de l’étiquette énergie, est obligatoire sur toutes les annonces immobilières (locations ou ventes) ;
• Depuis le 1^er juillet 2021, le DPE revêt un caractère obligatoire et opposable, permettant à l’habitant du logement d’être éligible à des aides financières pour la remise aux normes du logement, obligeant le propriétaire à des travaux de réhabilitation, etc. ;
• Le 1^er janvier 2026 est la date butoir fixée pour la réalisation d’un DPE à l’échelle du bâtiment, pour tous les bâtiments d’habitation collective, ce qui n’était jusqu’alors obligatoire qu’en cas de vente ou de mise en location.

La réponse a été donnée, le DPE est obligatoire pour toute vente d’un bien immobilier depuis le 1^er novembre 2006. Toutefois, comme toute règle, des exceptions bien particulières permettent d’y déroger. D’après le Code de la construction et de l’habitation, sont donc exonérés de l’obligation de DPE à la vente :

• Les constructions provisoires prévues pour une durée limitée, inférieure ou égale à deux années ;
• Les bâtiments résidentiels destinés à être utilisés moins de quatre mois par an, autrement dit les habitations saisonnières ou résidences secondaires ;
• Les bâtiments chauffés exclusivement par cheminée à foyer ouvert, sans dispositif de refroidissement de locaux ;
• Les bâtiments indépendants donc la surface plancher de chaque niveau clos et couvert est inférieure à 50 m² ;
• Les bâtiments à usage de lieu de culte ;
• Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, dont la consommation énergétique est faible ;
• Les monuments historiques classés ou inscrits au patrimoine.

Si la réalisation d’un DPE n’est pas réglementairement exigé et opposable, il n’en demeure pas moins nécessaire pour prouver la bonne foi du vendeur, mais aussi dans une logique d’information et de conseils d’usage dans une démarche écoresponsable, ou au moins sensible aux grandes causes environnementales.

Quelle conséquence en cas de non-présentation d’un DPE ?

Le vendeur ou le bailleur a pour obligation légale de fournir le DPE, ou a minima, de le tenir à la disposition du locataire ou du nouvel acquéreur. Si tel n’est pas le cas, qu’il s’agisse d’ailleurs d’une simple omission, d’un refus catégorique, voire même de la transmission de fausses informations, des sanctions peuvent s’appliquer.

S’il n’a pas transmis le DPE à l’acquéreur ou au locataire, ce dernier peut intenter un recours au Tribunal pour obtenir des dommages et intérêts, voire l’annulation de la vente ou du bail si l’annonce comportait de fausses informations. Enfin, sachez qu’un agent immobilier comme un notaire, en charge d’une vente immobilière, qui ne se serait pas inquiété de l’absence de DPE qui est pourtant une obligation légale, s’expose à 15 000 € d’amende.

Par qui faire réaliser un DPE ?

Le Diagnostic de Performance Energétique doit être initié par le propriétaire du logement, à ses frais, et réalisé par un diagnostiqueur professionnel indépendant certifié par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation). Son tarif n’est pas règlementé, mais l’on estime un DPE entre 100 et 250 €, généralement selon le secteur et l’âge du logement.

Selon la loi Grenelle II, le code de la construction et de l’habitation impose la transmission des DPE réalisés à l’ADEME (Agence De l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie). En l’enregistrant, l’ADEME attribuera au DPE un numéro d’identification qui permettra notamment aux futurs occupants du logement, acheteurs comme locataires, de pouvoir s’assurer de la conformité du diagnostic.

Si un vendeur ou un bailleur a fait appel à un diagnostiqueur non certifié, il s’expose à une amende de 1500 €, qui sera doublée en cas de récidive. Le diagnostiqueur va à l’encontre de la même sanction s’il n’est pas certifié, s’il établit volontairement un DPE erroné, ou bien s’il ne le transmet pas à l’ADEME.

Sachez enfin qu’un DPE est valable 10 ans. Pourquoi 10 ans ? Parce que les ambitions climatiques évoluent rapidement, et que les équipements et matériaux sont de plus en plus innovants, proposant une performance énergétique de plus en plus poussée. Lui donner une durée de validité oblige les propriétaires à renouveler les équipements trop énergivores au fil du temps, et à échelonner les travaux de réhabilitation, type double vitrage, isolants thermiques, pompe à chaleur, ou autre.

Comment améliorer la performance énergétique d’un logement ?

Pour diminuer sa consommation d’énergie, le DPE mettra en évidence des conseils selon les équipements les plus vétustes. Deux points principaux seront à étudier rapidement.

• Réviser son mode de chauffage : C’est le poste le plus consommateur d’énergie dans le calcul du DPE. L’un des principaux objectifs des normes européennes est de réduire considérablement la consommation d’énergies fossiles. Aussi, miser sur les énergies renouvelables est un bon plan. Qu’il s’agisse d’une pompe à chaleur, d’une chaudière biomasse ou d’un poêle à bois, la consommation sera moindre et cela s’en ressentira sur la facture.
• Faire isoler les combles : La toiture est l’élément le plus sollicité par les intempéries. Aussi, une mauvaise isolation entraînera des risques d’infiltration d’eau, de moisissures, et une déperdition de chaleur importante. La chaleur monte, donc s’évapore avec une toiture non isolée. L’isolation des combles en laine de verre propulsée a été largement favorisée par une mesure incitative, permettant de faire intervenir un professionnel pour 1 € symbolique.

Conscient des enjeux écologiques, mais aussi sociaux et sociétaux qui se jouent dans la transition énergétique, l’Etat a mis en place des aides permettant notamment aux particuliers de faire installer de nouveaux équipements moins consommateurs d’énergie.

• Le chèque énergie : Destiné aux ménages les plus modestes, il peut atteindre 200 € pour aider au paiement des consommations énergétiques des logements dits « passoires thermiques » ;
• La prime énergie : Elle indemnise une vingtaine de travaux visant une meilleure performance énergétique. Tout le monde y est éligible, mais elle peut être majorée pour les revenus les plus modestes ;
• MaPrimeRénov’ : Délivrée par l’ANAH, elle peut atteindre jusqu’à 10 000 €, selon les travaux réalisés et les revenus du ménage ;
• Un éco-prêt à taux zéro : Pouvant atteindre 50 000 €, l’éco-prêt est attribué sans condition de ressources, pour les travaux de rénovation ponctuelle, globale ou de réhabilitation réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Quelques recommandations d’usage

Pour finir, voici quelques conseils d’usage et d’entretien permettant de diminuer sa consommation énergétique :

• Baisse son chauffage d’1 °C : C’est possible, on s’en rend à peine compte, et on peut faire de sacrées économies à l’année. A titre indicatif, il est recommandé de chauffer à 19 °C un espace jour, et à 17 °C un espace nuit ;
• Aérer quotidiennement son logement : Sans ouvrir ses fenêtres durant des heures en plein hiver, 5 minutes chaque jour suffisent à renouveler et purifier l’air ;
• Opter pour les ampoules dites basse consommation : Les ampoules classiques utilisent la majorité de l’énergie en chaleur plutôt qu’en lumière. Les ampoules basse consommation sont moins puissantes ou mettent plus de temps à éclairer, mais ne surconsomment pas d’énergie ;
• Débrancher les appareils en veille : La veille consomme de 300 à 500 kWh par an, soit environ 11 % de la facture d’électricité d’un foyer moyen ;
• Dépoussiérer les radiateurs : Il préserve une atmosphère saine au sein du logement et permet des économies de consommation ;
• Installer un pommeau de douche à faible débit : Un pommeau classique utilise 17 % de l’eau consommée par un foyer, et tout autant d’énergie pour la chauffer, pour l’équivalent d’une quinzaine de bouteilles d’eau versées sur votre tête chaque minute… Réduire le débit est un beau geste pour la planète, et pour sa facture.

Ce n’est qu’une liste non-exhaustive des nombreuses petites actions du quotidien que l’on peut mettre en place pour limiter son empreinte carbone, faire baisser ses factures de consommation face à un tarif de l’énergie qui ne diminue pas, et agir avec bonne conscience. Si les équipements moins polluants sont souvent plus onéreux, les petites habitudes quotidiennes ne coûtent rien.