Vendre son terrain à un promoteur immobilier : nos conseils

Vendre son terrain à un promoteur immobilier peut s’avérer intéressant financièrement. En effet, celui-ci, selon le potentiel commercial qu’il entrevoit dans la localisation de votre bien, peut vous l’acheter plus cher qu’un particulier.

Cependant, l’opération est plus longue et complexe à réaliser. Voici nos conseils pour déjouer les pièges et vendre votre terrain à un promoteur immobilier dans les meilleures conditions possibles.

Vérifier que le terrain soit constructible

Un promoteur immobilier s’intéresse uniquement aux terrains constructibles. C’est donc la première chose à vérifier lorsque vous voulez vendre votre terrain à un promoteur.

Pour savoir si votre terrain est constructible, il faut tout simplement consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune. Le PLU est un document établissant les règles d’utilisation des sols et définissant l’urbanisme du territoire.

Il peut être établi à l’échelle de la commune ou de la communauté de communes s’il en existe une. Les zones U ou AU sont constructibles, tandis que les zones naturelles, inondables, protégées, agricoles, classées ne le sont pas, sauf évolution du PLU à venir.

Déterminer la valeur du terrain

Avant de proposer votre terrain à un promoteur immobilier, vous devez évaluer sa valeur. Vous pouvez réaliser une estimation par vous-même en vous aidant des sites d’annonces immobilières, ou encore en utilisant l’application Demande de Valeur Foncière (DVF) mise à disposition gratuitement par le gouvernement.

Vous pourrez y consulter les données foncières des 5 dernières années ainsi que le montant des transactions ayant eu lieu à proximité de votre terrain. Cette aide vous sera précieuse pour présenter un dossier susceptible de retenir l’attention des promoteurs immobiliers.

Vous pouvez également faire appel à un agent immobilier qui vous fournira une estimation gratuitement, ou bien passer par un notaire ou un expert immobilier agréé. Ces deux derniers acteurs vous permettront d’obtenir une estimation plus fiable, mais sachez qu’ils vous factureront leur prestation.

S’assurer de la cohérence du projet immobilier

Le promoteur veut racheter vos terres pour y construire un complexe hôtelier haut de gamme, mais vous êtes dans une petite commune qui tient à conserver son caractère rural, ce peut être un point bloquant.

En effet, ce n’est pas parce que le terrain est constructible que tout type de projet peut être réalisé. S’assurer de l’adéquation entre le projet envisagé et les attentes de la mairie peut vous faire gagner un temps précieux et éviter d’immobiliser votre terrain alors que le permis de construire a toutes les chances d’être refusé.

Analyser le potentiel du terrain

Une fois la valeur brute du terrain obtenue, il faudra analyser son potentiel de constructibilité pour affiner sa valeur. En effet, de nombreux éléments peuvent faire augmenter ou diminuer la valeur de votre terrain, comme :

• La situation géographique,
• La configuration du terrain (la forme),
• Le dénivelé du terrain,
• La nature du sol,
• La pollution du terrain,
• Les risques naturels,
• Les servitudes,
• Les arbres et la végétation,
• Les bâtiments à détruire,
• Les travaux de viabilisation à effectuer, etc.

Chaque élément pourra être important lors des négociations avec le promoteur immobilier. Ne vous jetez pas dans la bataille avant d’être certain d’avoir bien évalué les points forts et les points faibles de votre terrain. Vous serez ainsi en position de force pour argumenter en votre faveur, sans qu’un élément extérieur dont vous n’auriez pas connaissance vienne mettre à mal vos efforts.

Être attentif à la promesse de vente

Lorsque vous vendez un terrain à un promoteur immobilier, vous ne signez pas un compromis de vente, mais une promesse de vente. Dans le premier cas, vous vous engagez à vendre un bien tel quel, alors que dans le second, vous vous engagez à vendre uniquement si le projet voit le jour. Cette distinction est importante et doit être prise en considération, surtout si la vente est urgente pour vous.

Les clauses suspensives

La signature de la promesse de vente vous lie au promoteur immobilier. Il faudra être attentif aux conditions suspensives permettant au promoteur de se dégager du projet. Il est donc nécessaire de vous assurer qu’elles sont raisonnables.

Parmi les conditions suspensives régulièrement invoqués, vous pourrez trouver les suivantes :

• L’obtention de la Garantie Financière d’Achèvement (GFA),cette clause est obligatoire, il s’agit d’une garantie apportée par un organisme financier assurant que le projet sera financé quoi qu’il arrive,
• Une condition de prévente, selon le nombre de lots vendus, le projet pourra être abandonné,
• Une condition de réservation, le promoteur ne donnera suite que s’il réussit à vendre un certain nombre de lots,
• Une condition suspensive d’étude de sol, permettant au promoteur de se dégager du projet si des frais supplémentaires sont à prévoir,
• L’obtention du permis de construire, etc.

Pour rappel, plus il y a de clauses suspensives au sein de la promesse de vente, plus le risque de ne pas vendre votre bien est élevé. Si une clause suspensive est non levée, vous ne pourrez pas conserver l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

Le retour à meilleure fortune

Il est possible de négocier une clause de « retour à meilleure fortune » avec le promoteur immobilier. Cette clause vous permettra de toucher une commission si le projet s’est mieux vendu qu’espéré, ou si davantage de logements qu’initialement prévu ont pu être construit par exemple. Le promoteur sera plus enclin à vous accorder cette clause si le projet présente peu de risques.

L’indemnité compensatrice

L’indemnité compensatrice ou indemnité d’immobilisation représente généralement entre 5 et 10 % du montant de la vente. Si le projet est abandonné, le promoteur immobilier devra vous indemniser la somme négociée dans la promesse. Il est donc important de veiller à ce qu’elle soit incluse dans la promesse de vente.

La durée de validité de la promesse de vente

En signant une promesse de vente avec un promoteur immobilier, vous vous engagez à ne pas proposer votre terrain à un autre professionnel ou un particulier. Vous devrez donc négocier une durée de validité raisonnable pour les deux parties.

Une durée trop courte pourrait ne pas laisser le temps au projet de se réaliser, tandis qu’une durée trop longue permettra au promoteur de faire traîner le dossier en cas de difficultés par exemple. Notez qu’au-delà de 17 mois, la loi impose un dépôt de garantie.

Faire preuve de patience

Lorsque l’on vend un bien immobilier entre particuliers, le délai moyen pour finaliser l’opération est de 64 jours. Dans le cadre d’une vente à un entrepreneur immobilier, le délai est en moyenne de 18 mois.

En effet, l’obtention du permis de construire est une étape extrêmement longue. Généralement, la demande est déposée 3 mois après la signature de la promesse de vente. Et une fois le permis de construire obtenu, le voisinage dispose de deux mois pour s’opposer au projet.

Lorsqu’il s’agit de promotion immobilière, les recours sont fréquents et les délais liés à l’instruction des dossiers par la mairie ou le tribunal rallongent considérablement le délai de vente.

Une fois que tous les recours seront épuisés, le projet pourra enfin voir le jour. L’acte définitif sera alors signé chez le notaire et vous aurez, nous l’espérons, réalisé une vente profitable.