On revend toujours plus cher un bien immobilier que ce qu'on l'a acheté : vrai ou faux ?

Pour une grande majorité de Français, l'immobilier reste le placement le plus sûr par rapport à d'autres produits où investir son argent qui sont beaucoup moins rentables et surtout plus risqués. La pierre a en effet la cote dans un marché toujours florissant même si ce dernier montre quelques signes de faiblesse depuis peu. Mais acheter un bien immobilier est-il toujours la garantie de récupérer sa mise une fois qu'il est remis en vente, mieux de profiter d'une plus-value ? Si cette idée est répandue et se vérifie le plus souvent, affirmer que l'on revend toujours plus cher un bien immobilier n'est cependant pas une règle immuable. Une situation qui dépend en fait de nombreux éléments.

Réaliser des travaux dans son bien immobilier augmente sa valeur à la revente

Pour espérer revendre un bien immobilier plus cher que son prix d'achat, c'est-à-dire réaliser une plus-value (la différence entre son prix de vente et son prix d'acquisition), qui n'est d'ailleurs pas imposée s'il s'agit de sa résidence principale, il ne faut pas oublier de considérer l'indispensable entretien, et même la rénovation de ce dernier.

Une évidence en particulier s'il s'agit d'un bien ancien. Laisser son bien dans l'état où il a été acheté, surtout si cette acquisition date de très nombreuses années, n'est évidemment pas une bonne idée pour pouvoir le vendre plus cher.

Les acquéreurs ont en effet des exigences qui évoluent avec le marché de l'immobilier et privilégient logiquement dans la plupart des cas des biens qui ne leur imposent pas de prévoir un budget trop important pour le remettre au goût du jour ou faire de grosses réparations.

Prévoir des travaux de rénovation énergétique

Aujourd'hui, un bien immobilier se revend d'autant plus cher qu'il répond aux normes en vigueur en matière énergétique, et plus généralement s'il présente un intérêt écologique.

C'est pourquoi, pour profiter d'une plus-value lors de sa revente, il est judicieux d'envisager au préalable des travaux de rénovation énergétique tels que le remplacement de radiateurs ou d'une chaudière par des équipements plus performants, l'isolation des sols et des murs, le remplacement des vieilles menuiseries, etc.

Une recommandation d'autant plus à suivre que, maintenant, la vente d'un bien considéré comme une passoire énergétique, c'est-à-dire de classe F ou G, oblige son propriétaire à réaliser obligatoirement un audit énergétique destiné à être remis aux potentiels acquéreurs.

En conséquence, un audit énergétique qui révèle d'importantes carences ne permet pas de proposer un prix de vente élevé, avec le risque qu'il ne soit d'ailleurs pas plus excessif que le prix d'acquisition du bien.

Augmenter la surface de votre bien

Pour espérer revendre plus cher son bien immobilier, il est aussi recommandé d'augmenter sa surface surtout s'il s'agit d'une maison ou d'un appartement qui, par exemple, ne dispose que de deux chambres ou de combles qui ne sont pas aménagés.

En effet, exploiter au maximum le potentiel de son bien en l'agrandissant permet d'élargir le profil des acquéreurs potentiels avec donc plus de chances de le vendre, mais aussi l'assurance de pouvoir proposer un bon prix, certainement plus élevé que son prix d'achat.

Dans le même objectif, privilégier la rénovation de certaines pièces comme la cuisine ou la salle de bain, par exemple, qui ne demandent pas forcément un gros budget mais qui, rafraichies, font leur effet et donc attirent les futurs acheteurs, permet de justifier un prix de vente qui vous permet de réaliser une plus-value.

Le prix de revente d'un bien immobilier dépend aussi de sa localisation

Avoir l'assurance de revendre son bien immobilier à un prix plus élevé que son prix d'acquisition dépend également de la localisation de ce dernier.

En effet, l'emplacement d'un bien est un critère qui entre pour beaucoup en jeu, d'autant plus si l'environnement du logement à vendre a changé depuis son achat. Un quartier qui est devenu moins dynamique, où les commerçants ont en majorité fermé, où l'insécurité a augmenté, dans lequel des moyens de transport en commun ont été supprimés, etc., sont autant d'exemples qui peuvent expliquer qu'un bien immobilier peut être revendu au même prix qu'il a été acheté, voire même moins cher.

Un bien immobilier qui se retrouve dans une zone inondable alors que ce n'était pas le cas lors de son achat a aussi peu de chances de se revendre plus cher.

Dans le même ordre d'idée, un logement situé au rez-de-chaussée d'un immeuble a moins de chance de se vendre au même prix qu'un bien avec exactement les mêmes caractéristiques mais qui se trouve à un étage, avec le risque donc de ne pas prendre de valeur et même peut-être être difficile à vendre.

Autre exemple : un appartement dans une copropriété dont les charges sont élevées voit sa valeur forcément dépréciée pour cette raison car de telles charges représentent un budget plus important qu'un acquéreur devra prendre en charge.

Revendre son bien immobilier plus cher dans un marché qui ralentit est plus difficile

L'état du marché immobilier influe aussi sur la possibilité ou non de pouvoir revendre un bien à un prix plus élevé que celui auquel il a été acheté.

Depuis des décennies, ce marché a le vent en poupe mais, avec notamment la hausse du coût des crédits immobiliers qui fait que les accédants à la propriété ont de plus en plus de mal à concrétiser leur projet faute d'un apport suffisant en particulier, les transactions commencent à marquer un léger ralentissement.

Or, dans un tel contexte, les acheteurs ont tendance logiquement à différer leur achat mais surtout à attendre dans l'espoir de profiter d'une éventuelle baisse des prix des biens mis en vente. Une situation qui a pour conséquence pour les propriétaires pressés de vendre leur logement d'être dans l'obligation de revoir à la baisse leur prix de vente et, dans certains cas, de renoncer carrément à réaliser une plus-value, ou en tous les cas de limiter son montant, pour s'adapter à cette variable dépendante du contexte économique général et être sûr de vendre leur bien.

En résumé, dans un marché immobilier qui ralentit, espérer vendre son bien plus que cher qu'il a été acheté devient un peu plus acrobatique et moins évident.

Revendre trop tôt son bien immobilier peut être un frein à la réalisation d'une plus-value

Comme on l'a vu, revendre un bien immobilier ne veut pas dire systématiquement réaliser une plus-value, c'est-à-dire le vendre plus cher que son prix d'achat. Réussir une telle opération financière dépend en effet de nombreux éléments.

Le délai dans lequel un bien immobilier est revendu joue aussi dans la possibilité ou non de récupérer sa mise de départ augmentée d'un montant qui peut être de plus élevé.

Lors d'une telle transaction, il est en effet coutume de dire que pour ne pas perdre d'argent, il est conseillé de ne pas vendre son bien moins de 5 ans après son achat.

Acquérir un bien implique en effet de prévoir des dépenses qui peuvent représenter des sommes importantes : frais de notaire, de crédit immobilier, d'assurance de prêt, d'intérêts d'emprunt, auxquels peuvent s'ajouter des dépenses de travaux de rénovation, d'agrandissement, etc.

Or, ces frais demandent plusieurs années pour pouvoir être amortis, en général au moins 5 ou 6 années. En matière de crédit, pour ne pas perdre d'argent à la revente de son bien, il faut aussi avoir remboursé un capital suffisant donc attendre également plusieurs années car il faut savoir que plus un crédit immobilier est souscrit sur une longue durée, moins la part de capital emprunté est remboursé les premières années.