Promesse de vente : tout ce qu'il y a à savoir

La promesse de vente est l’avant-contrat qui précède la signature de la promesse de vente et de l’acte définitif d’achat d’un bien immobilier. Il est très important pour l’acheteur comme pour le vendeur, puisqu’il permet au premier d’être serein et constitue un engagement pour le second.

Que faut-il savoir sur la promesse de vente avant de signer ? Quelle est la portée de vos engagements ? On répond à vos questions dans cet article.

La promesse de vente n’est pas un compromis de vente

Les deux termes étant souvent confondus, il convient de distinguer la promesse de vente du compromis de vente pour bien comprendre ce dont on parle.

En effet, si les deux sont bien un avant-contrat, le compromis de vente engage l’acheteur et le vendeur, alors qu’avec la promesse de vente, c’est surtout le vendeur qui prend un risque.

Dans les faits, compromis et promesse de vente produisent presque les mêmes effets, ce qui fait que la distinction n’est pas aisée. En revanche, la promesse de vente est enregistrée auprès du SIE Service des Impôts, au contraire du compromis. Cet enregistrement, obligatoire, est payé par l’acquéreur et coûte environ 125 euros.

Par ailleurs, le compromis de vente permet au vendeur d’intenter une action en justice contre l’acheteur qui ne donnerait pas suite. Cette possibilité n’est pas permise avec la promesse de vente, qui ne contient pas de clause pénale.

Mais l’un ou l’autre de ses actes, bien que non obligatoires, sont vivement recommandés, et seront rédigés soit par un notaire, soit par un agent immobilier habilité à la rédaction d’actes juridiques.

Dans la pratique, le compromis de vente est plus souvent retenu en raison de son caractère synallagmatique (engageant les deux parties à niveau égal).

La promesse de vente engage le vendeur

La signature d’une promesse de vente est possible dès que les deux parties ont convenu des caractéristiques du bien immobilier et de son prix. Elle permet de formaliser l’accord de vente.

Tout comme avec un compromis de vente, le vendeur ne peut pas se rétracter. Mais si le vendeur s’engage formellement à réserver son bien au profit de l’acheteur, l’acheteur n’est, lui, pas tenu à acheter le bien.

Avec la promesse de vente, l’acheteur bénéficie d’une option d’achat exclusive. Le vendeur ne peut pas proposer son bien à une autre personne, même si on lui présente une offre plus intéressante.

La promesse de vente inclut une indemnité d’immobilisation pour l’acheteur

Bien que la promesse de vente permette à l’acheteur de se désengager de la vente à tout moment, c’est assez rare dans les faits, puisqu’une indemnité d’immobilisation pouvant atteindre 10 % de la valeur du bien immobilier figure souvent à l’avant-contrat.

Ainsi, l’acheteur qui ne souhaite pas poursuivre la vente, en dehors du délai de rétractation de 10 jours dont il bénéficie ou de la non réalisation d’une clause suspensive (non obtention du crédit immobilier par exemple), doit verser une indemnité d’immobilisation au vendeur.

Cette indemnité est généralement versée dès la signature de la promesse de vente. Elle est bien sûr déduite du prix de vente final lors de la signature de l’acte définitif de vente, ou conservée par le vendeur.

Ce que doit contenir la promesse de vente

La promesse de vente précise le délai d’option ou de validité de l’avant-contrat, avec une échéance allant généralement de 2 à 3 mois. C’est le délai maximal dont bénéficie l’acheteur pour confirmer son intention d’achat ou y renoncer.

Outre ce délai d’option, la promesse de vente contient exactement les mêmes éléments que le compromis de vente, à savoir :

• L’identification des parties,
• L’identification du bien,
• Une description détaillée du bien,
• L’origine du bien,
• Le prix de vente du bien,
• Les modalités de paiement du bien,
• Les éventuels honoraires de l’agent immobilier,
• Le délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur,
• Les conditions suspensives.

Les conditions, ou clauses, suspensives, suspendent ou annulent la validité de la promesse de vente, car on considère qu’elles ne résultent pas de la volonté de l’acheteur ou du vendeur.

Les clauses suspensives les plus fréquentes sont les suivantes :

• Le refus de prêt immobilier : la vente n’a pas lieu si l’acquéreur n’obtient pas le financement de la part des banques,
• L’exercice du droit de préemption : la collectivité locale est prioritaire et dispose d’un droit supplantant ceux de l’acheteur, elle peut donc décider de reprendre le bien immobilier à son profit dans un délai de deux mois,
• L’apparition de servitudes : généralement connues avant la signature de la promesse de vente, des servitudes anciennes et inconnues peuvent néanmoins apparaître (droit de passage, droit d’utilisation, etc.) et réduire le prix de vente ou annuler l’option d’achat.

La signature de la promesse de vente peut être signée devant notaire, mais étant donné l’importance des enjeux financiers soulevés, il est préférable de déléguer la rédaction de l’acte à un notaire ou à un agent immobilier expérimenté.