Louer un appartement de particulier à particulier : 8 erreurs à ne pas faire

De nombreuses personnes souhaitant trouver un appartement en location préfèrent se tourner vers les annonces de particulier à particulier (PAP). Le principal intérêt est économique puisqu’elles évitent ainsi les frais d’agence. Traiter en direct avec le propriétaire bailleur permet donc d’économiser quelques centaines d’euros. Mais les propriétaires sont également nombreux à louer leur bien de particulier à particulier, sans l’aide d’un professionnel. Mais que l’on soit locataire ou propriétaire bailleur, il y a des erreurs à éviter absolument dans ce cas de figure. Faisons le point.

Location d’appartement de particulier à particulier : les 4 erreurs à éviter par le locataire

1 - Signer le bail sans visiter l’appartement

Aujourd’hui, de nombreux biens à louer sont proposés sur des sites de particulier à particulier. Consulter les annonces déposées par les propriétaires est très pratique, ne serait-ce que pour voir un maximum de biens en un minimum de temps et qui plus est, sans sortir de chez soi. On peut se rendre compte de l’état du logement et de son agencement grâce à des photos, et même à une vidéo permettant à l’intéressé d’effectuer une visite virtuelle.

Dans le but de gagner un temps précieux, d’éviter de se déplacer ou tout simplement pour être certain que ce bien ne lui passera pas sous le nez, le futur locataire peut prendre précipitamment la décision de louer. Or on ne peut se rendre compte des qualités et des défauts d’un logement et de son environnement que lors d’une visite réelle. La grave erreur est de signer le bail et de verser le dépôt de garantie sans s’être rendu sur les lieux.

2 - Ne pas vérifier la surface du logement

Il arrive que des propriétaires n’indiquent pas la bonne superficie de l’appartement qu’ils mettent en location, soit par méconnaissance, soit par malhonnêteté. Le visiteur a donc intérêt à vérifier lui-même la surface habitable du logement ou demander à une personne compétente de l’accompagner lors de la visite pour prendre les mesures exactes. S’il s’avère que l’annonce indique une surface supérieure à la réalité, le locataire peut se retourner contre le propriétaire.

3 - Payer des frais abusifs

Un locataire peut tout à fait tomber dans une arnaque s’il a affaire à un propriétaire bailleur sans vergogne. On voit d’ailleurs assez fréquemment des facturations illégales. Par exemple un particulier n’a pas le droit de facturer des frais de rédaction de bail si ça n’est pas un professionnel qui s’en est chargé, et ne peut pas non plus faire payer la visite de son bien en location.

4 - Louer un logement en l’absence de DPE

Il est obligatoire pour un propriétaire de faire effectuer un Diagnostic de Performance Énergétique avant de mettre son appartement (ou sa maison) en location et le DPE doit apparaître sur l’annonce afin que l’intéressé soit parfaitement avisé du classement du bien sur l’échelle de performance énergétique de A à E. L’absence d’étiquette énergétique est souvent volontaire lorsque le bien n’est pas très bien classé. Mais on trouve aussi quelques bailleurs malhonnêtes qui indiquent un DPE mensonger pour ne pas rebuter les éventuels visiteurs.

Dans un cas comme dans l’autre, le locataire peut se plaindre à la direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des fraudes (DGCCRF). Le propriétaire indélicat risque deux ans d’emprisonnement et 300 000 € d’amende.

Location d’appartement de particulier à particulier : les 4 erreurs à éviter par le propriétaire bailleur

1 - Fixer au pifomètre le dépôt de garantie

Ce montant, encadré par la loi, permet au propriétaire de couvrir les impayés (charges, loyers…). Il existe une règle simple à appliquer, et qui permet de calculer au plus juste le dépôt de garantie à réclamer à son locataire. Un dépôt de garantie est d’ailleurs plafonné en fonction du type de logement, à un mois de loyer hors charge pour un non-meublé, et à deux mois de loyer hors charges pour un meublé. Au-delà, c’est totalement illégal.

2 - Inclure les charges dans le loyer

C’est une erreur que commettent fréquemment les propriétaires qui mettent leur appartement en location sur un site d’annonces de particulier à particulier. Or, il faut toujours y indiquer distinctement le montant du loyer ainsi que celui des charges. Ces dernières ne doivent pas être minorées dans le but d’attirer le chaland (comme on le voit de plus en plus fréquemment sur les sites de PAP), car un jour ou l’autre il faudra facturer un rattrapage à son locataire. Si la pression financière est trop forte pour lui, il peut se retourner contre le bailleur qui risque de devoir lui verser une indemnité.

3 - Indiquer une superficie imprécise

Là encore, la loi est claire : la superficie d’un appartement à louer doit être indiquée de façon scrupuleuse. C’est toujours la surface habitable qui doit être communiquée (en mètres carrés) et non la surface au sol, celle-ci ne pouvant être considérée que comme une précision supplémentaire. Une réduction du loyer peut être exigée par le locataire s’il s’avère que la surface annoncée par la propriétaire est d’au moins 5 % supérieure à la surface louée réelle.

4 - Présenter l’appartement comme un bien meublé alors qu’il ne l’est pas

C’est un subterfuge dont use des propriétaires indélicats pour pouvoir bénéficier des avantages auxquels seul un logement meublé est éligible. La loi sanctionne ce type de faute. Pour être classé parmi les biens meublés, l’appartement doit être équipé, tel que le stipule le décret du 31 juillet 2015, des éléments suivants :

• De vaisselle et d’ustensiles de cuisine,
• D’accessoires et de matériel pour l’entretien,
• D’étagères,
• D’une table,
• De sièges,
• De luminaires,
• D’un lit,
• De couvertures ou de couettes,
• De dispositifs permettant l’occultation des fenêtres des chambres à coucher,
• D’appareils électroménagers (plaque de cuisson, réfrigérateur/congélateur, four traditionnel ou four à micro-ondes).

Enfin, il est bien évident qu’au moment de choisir un locataire parmi plusieurs candidatures, le propriétaire doit se montrer parfaitement impartial et en tout cas, ne faire aucune discrimination. La discrimination dépasse le domaine de l’erreur ! Il s’agit d’un délit, et s’il s’y risque, le propriétaire s’expose à une amende de 45 000 € et peut même être condamné à 3 ans d’emprisonnement.