Dispositif Louer Abordable : fonctionnement et avantage fiscal

Le dispositif Louer Abordable fait partie, au même titre que les dispositifs "Denormandie" ou "Pinel", mais qui répondent à des conditions différentes d'octroi, de mécanismes mis en place par l'État qui permettent à un propriétaire qui loue son logement de profiter d'avantages fiscaux. Pour bénéficier du dispositif "Louer Abordable", il est nécessaire de respecter des exigences définies par l'État, et plus précisément de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) qui est chargée de gérer ce dispositif et de conventionner les logements éligibles. Il s'agit principalement de conditions en lien avec les caractéristiques du logement loué, du loyer appliqué et des ressources des locataires qui ne doivent pas dépasser certains plafonds. Pour les conventions signées avec l'Anah jusqu'en février 2022, l'avantage fiscal procuré par le dispositif "Louer Abordable" prend la forme d'une déduction fiscale appliquée aux revenus fonciers. Depuis, une réduction d'impôt a pris le relais.

Dispositif "Louer Abordable" : louer son logement et bénéficier d'une incitation fiscale

"Louer Abordable" désigne un dispositif, aussi appelé "Cosse", qui permet à un propriétaire, sous certaines conditions dont notamment celle de demander un loyer modéré à son locataire, de bénéficier d'une déduction fiscale, c'est-à-dire d'un abattement forfaitaire, qui représente de 15 % à 85 % de ses revenus tirés de la mise en location de son bien. Cependant, un nouveau régime fiscal (une réduction d'impôt et non plus un abattement) s'applique au dispositif "Louer Abordable" depuis le 1^er mars 2022. On parle donc depuis du dispositif "Loc'Avantage".

"Louer Abordable" a été créé par la loi de finances rectificative pour 2016 et est entré en vigueur le 1^er janvier 2017. Ce dispositif a alors remplacé d'autres procédés, appelés "Besson ancien" et "Borloo ancien".

Le dispositif "Louer Abordable" est applicable pour tous les logements, qu'ils soient situés en France métropolitaine ou en Guadeloupe, à la Guyane, en Martinique, à La Réunion ou à Mayotte. Pour en bénéficier, leur propriétaire (une personne physique ou une société non soumise à l'impôt sur les sociétés) peuvent les louer, en tant que résidence principale, soit directement, soit en ayant recours à ce que l'on appelle l'intermédiation locative, c'est-à-dire qu'ils peuvent confier la gestion de leur logement (recherche du locataire et son accompagnement tout au long du bail) à un intermédiaire social qui peut être une association agréée ou une agence immobilière à vocation sociale.

Bénéficier du dispositif "Louer Abordable" ne donne pas le droit de cumuler des avantages fiscaux procurés par d'autres dispositifs de défiscalisation du type "Pinel" ou "Denormandie" qui octroient aussi, sous certaines conditions qui diffèrent, des réductions d'impôt aux propriétaires qui louent leur logement.

Signature nécessaire d'une convention avec l'Anah pour bénéficier du dispositif "Louer Abordable"

Pour le propriétaire qui loue son logement et qui souhaite bénéficier de cette mesure, le dispositif "Louer Abordable" est soumis à l'obligation de signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). On parle alors de "logements conventionnés Anah". La convention Anah implique de respecter certaines conditions pour entrer dans le cadre du dispositif "Louer Abordable".

Un logement conventionné Anah peut bénéficier de ca mécanisme d'incitation fiscale si son propriétaire ne souhaite pas y réaliser de travaux avant sa mise en location. Dans le cas contraire, et s'il s'agit d'un logement construit depuis au moins 15 ans, son propriétaire peut bénéficier de subventions de l'Anah pour l'aider à financer ses travaux. Il peut aussi profiter du versement de primes spécifiques dans ce cas.

D'autre part, il existe différents types de convention Anah selon le montant du loyer appliqué : convention à loyer intermédiaire ; convention à loyer social ; et convention à loyer très social.

Les conditions à remplir concernant le logement loué

Pour bénéficier du dispositif "Louer Abordable", le logement loué peut être récent ou ancien, nécessiter des travaux de rénovation ou non, et être mis en location pour une durée de 6 ans (ou 9 ans si son propriétaire réalise des travaux qui sont subventionnés par l'Anah).

Dans tous les cas, le logement doit être loué vide et respecter des normes de décence, c'est-à-dire être en conformité avec ces 5 critères :

• absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire ;
• absence d'animaux nuisibles et de parasites ;
• une performance énergétique minimale (les logements dont la classe énergie est F ou G sont exclus du dispositif) ;
• mise à disposition de certains équipements ;
• et une surface minimale.

À noter : le dispositif "Louer Abordable" ne concerne pas les logements classés ou inscrits comme monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.

Les conditions à remplir concernant le loyer appliqué

Le dispositif "Louer Abordable" suppose pour le propriétaire d'appliquer un loyer qui respecte un montant maximal.Ce dernier dépend du type de convention qu'il a signée avec l'Anah et de la zone où est situé le logement qu'il loue. La France est ainsi découpée en cinq zones (A bis, A, B1, B2 et C), la A bis étant la zone où la situation du logement est la plus tendue.

Loyer maximum par m²

Les conditions à remplir concernant le locataire

Pour pouvoir bénéficier du dispositif "Louer Abordable", un propriétaire doit aussi louer son logement à une personne qui respecte certaines conditions.

Un propriétaire ne peut ainsi pas disposer de ce dispositif s'il loue son logement à un membre de son foyer fiscal, à l'un de ses ascendants ou descendants, ou à une personne qui occupe déjà son bien. "Louer Abordable" s'applique dans ce cas-là qu'à l’occasion du renouvellement du bail.

D'autre part, les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds définis selon le type de convention signée avec l'Anah, le type de ménage, et la localisation du logement.

Exemples de ressources annuelles (plus précisément de revenu fiscal de référence) à ne pas dépasser pour le locataire pour 2 types de ménage :

dans le cadre d'une convention Anah à loyer très social

dans le cadre d'une convention Anah à loyer social

dans le cadre d'une convention Anah à loyer intermédiaire

Il faut savoir que le propriétaire qui loue son logement et qui bénéficie du dispositif "Louer Abordable" ne peut pas donner congé à son locataire comme il le veut.

S'il applique un loyer social ou très social, il ne peut pas, en effet, le faire durant toute la durée de vie de la convention qu'il a signée avec l'Anah. Seule possibilité si le locataire ne respecte pas ses obligations : le propriétaire doit demander à un juge de résilier le bail.

Dans le cas d'un loyer intermédiaire, le propriétaire peut mettre fin au bail seulement pour un motif "légitime et sérieux", soit plusieurs loyers payés en retard, le non entretien du logement, des troubles de voisinage, etc., et pouvoir justifier ce motif.

Les déductions fiscales possibles avec le dispositif "Louer Abordable"

Le dispositif "Louer Abordable" permettait jusqu'en février 2022 aux propriétaires qui louent leur logement dans certaines communes, et qui applique un loyer modéré, de bénéficier d'une déduction de leurs revenus fonciers. Un propriétaire qui loue son logement et qui a signé une convention avec l'Anah dans le cadre de "Louer Abordable" à partir du 1^er mars 2022 profite d'un autre type d'incitation fiscale : une réduction d'impôt appelée dorénavant "Loc'Avantage".

Conventions signées avec l'Anah avant le 28 février 2022 : un abattement fiscal

Les propriétaires qui ont signé une convention avec l'Anah dans le cadre du dispositif "Louer Abordable" jusqu'au 28 février 2022 continuent aujourd'hui de bénéficier d'une déduction fiscale, plus précisément d'un abattement sur leurs revenus fonciers.

Le montant de cet avantage fiscal est fixé en fonction du loyer appliqué par le propriétaire, du type de convention qu'il a signée avec l'Anah (avec ou sans travaux) et de la zone où se situe le logement loué. Cet abattement varie de 15 % à 85 % de leurs revenus fonciers. La déduction fiscale de 85 % est automatiquement appliquée si le propriétaire fait appel à l'intermédiation locative pour gérer son bien.

Taux de l'abattement fiscal pour une convention Anah avec travaux

Taux de l'abattement fiscal pour une convention Anah sans travaux

Conventions signées avec l'Anah à partir du 1^er mars 2022 : une réduction d'impôt

Le dispositif "Louer Abordable" est transformé en "Loc'Avantage" pour les conventions signées avec l'Anah depuis le 1^er mars 2022, et prend désormais la forme d'une réduction d'impôt, et non plus d'un abattement forfaitaire sur les revenus fonciers.

La réduction d'impôt appliquée est calculée sur le montant des revenus bruts du logement loué dans le cadre d’une convention Anah, et elle ne prend plus en compte la zone géographique où il est situé, mais seulement le niveau de loyer appliqué (loyer intermédiaire, social et très social). Une mesure destinée à simplifier la compréhension de ce dispositif d'incitation fiscale et de rendre plus attractif ce procédé qui, jusqu'ici, n'a pas vraiment trouvé son public.

Ainsi, les taux de réduction d'impôt sont les mêmes sur tout le territoire : 15 % dans le cas d'une location à loyer intermédiaire et 35 % pour une location à loyer social.

Si le propriétaire a recours à l'intermédiation locative pour gérer son logement, les taux de la réduction d'impôt dont il peut bénéficier sont un peu plus élevés : 20 % pour une location à loyer intermédiaire ; 40 % pour une location à loyer social ; et 65 % pour une location à loyer très social.

Dans tous les cas, en vertu du plafonnement global des niches fiscales, la réduction d'impôt octroyée par le dispositif "Loc'Avantage" ne peut pas procurer à son bénéficiaire une diminution du montant de l'impôt qu'il doit supérieure à 10 000 euros.

D'autre part, que le propriétaire signe une convention avec l'Anah avec ou sans travaux, la durée pendant laquelle il doit louer son logement pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal est de 6 ans.